Il regolamento di condominio, quand'anche trascritto, non è opponibile ai fini petitori ad un terzo estraneo alla comunione

03 Luglio 2023

Con l'ordinanza in commento, la Cassazione ha modo di chiarire che, ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al condominio di un terreno, ubicato, però, in un'area separata rispetto all'edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto, in proposito, al regolamento di condominio, non costituendo quest'ultimo un titolo di proprietà - avendo, di regola, la sola funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese - aggiungendo che nemmeno l'uso promiscuo di un bene fa presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.
Massima

In tema di condominio negli edifici, in base all'art. 1117 c.c., la proprietà condominiale di un fondo separato e autonomo rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere rivendicata da quest'ultimo soltanto sulla base di un titolo petitorio formatosi precedentemente in suo favore, tra cui non rientra il regolamento di condominio che, quand'anche trascritto, non è opponibile al terzo estraneo alla comunione.

Il caso

La causa, giunta all'esame del Supremo Collegio, originava dal ricorso possessorio, proposto da un Condominio, il quale chiedeva al Tribunale di condannare Tizio, estraneo alla compagine condominiale, a reintegrare i condomini nel possesso del cortile adibito ad uso parcheggio, che il resistente aveva loro impedito di esercitare apponendo un lucchetto alla sbarra di accesso - posizionata dallo stesso Condominio - all'area antistante l'edificio condominiale.

Tale ricorso ex art. 703 c.p.c. veniva accolto con ordinanza di reintegrazione nel possesso del cortile in favore del Condominio.

Con successivo atto di citazione, Tizio evocava in giudizio il Condominio dinanzi allo stesso Tribunale, al fine di ottenere la declaratoria di inesistenza di qualsiasi diritto in capo al convenuto riguardo all'appezzamento di terreno prospiciente l'edificio condominiale, e ciò in forza di un atto di acquisto che ne comprovava la sua titolarità.

Si costituiva in giudizio il Condominio il quale, oltre ad instare per il rigetto dell'avversa pretesa, spiegava riconvenzionale diretta ad accertare il suo diritto di proprietà sul terreno oggetto della controversia, in virtù della natura condominiale della contestata area cortilizia o, in subordine, l'acquisto della proprietà di quest'ultima per usucapione, attesa la durata ultraventennale del possesso da parte dei condomini.

Il Tribunale, a seguito anche dell'espletamento della CTU, rigettava la domanda principale e accoglieva quella riconvenzionale, accertando che la proprietà dell'area controversa apparteneva al Condominio.

La Corte d'Appello rigettava il gravame spiegato da Tizio, ritenendo che il Condominio, convenuto in primo grado aveva, in effetti, svolto un'eccezione riconvenzionale, contrapponendo - rispetto alla pretesa dedotta da Tizio - una situazione di fatto e di diritto preesistente, con il mero rigetto della rivendica da questi proposta, volta alla difesa della proprietà comune derivante dal regolamento di condominio, registrato e trascritto presso la competente Conservatoria, precedente l'atto di acquisto dei beni immobili indicati nella citazione introduttiva del giudizio da parte dell'appellante.

Inoltre, per quanto riguardava il merito, il giudice di seconde cure osservava che l'unico dante causa da cui le parti in conflitto traevano la loro titolarità sull'area oggetto di conflitto era una Società immobiliare e che, rispetto al titolo opposto da Tizio, il Condominio aveva eccepito l'appartenenza del cortile alla proprietà comune ai sensi del citato regolamento condominiale - atto precedente all'acquisto in proprietà dell'attore e ad esso opponibile - quale area riconducibile ai c.d. distacchi ivi indicati.

La questione

Si trattava di verificare se il cortile in contesa fosse da considerarsi, ai sensi dell'art. 1117 c.c., un bene facente parte della proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliare dell'edificio condominiale; in particolare, si evidenziava che né il regolamento di condominio né le risultanze della CTU potessero costituire prove piene dalle quali desumere la proprietà comune dell'area cortilizia oggetto di causa in capo al Condominio, contestando che il regolamento condominiale costituisse un atto precedente rispetto al titolo di acquisto del terzo e che, pertanto, fosse a lui opponibile, dovendo tale regolamento ritenersi, invece, ininfluente nei confronti dei terzi acquirenti.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno accolto il ricorso per cassazione proposto da Tizio.

Invero, la Corte d'Appello, come già il Tribunale, avevano ritenuto di poter accertare la sussistenza della prova della comune proprietà dell'area controversa sulla scorta del confronto tra il regolamento di condominio - che, all'art. 3, elencava, tra le parti comuni, i c.d. distacchi - e le risultanze della C.T.U. (di natura percipiente), a cui si era fatto necessariamente ricorso per identificare con certezza, per l'appunto, i previsti distacchi con l'area circostante il fabbricato condominiale.

Inoltre, il giudice distrettuale aveva affermato come non era discutibile che il regolamento condominiale, debitamente trascritto, fosse opponibile ai terzi acquirenti in epoca successiva, tuttavia, non aveva considerato che l'autonomo titolo di acquisto (per atto pubblico del 2004 concluso con la Società immobiliare) da parte di Tizio, su cui il Condominio aveva accampato la sua pretesa rivendicatoria, in virtù della natura stessa dell'area e delle previsioni del regolamento di condominio registrato e trascritto nel 1976, non atteneva ad un immobile facente parte del complesso immobiliare e che l'odierno ricorrente non rivestiva la qualità di condomino dello stesso, donde l'inopponibilità nei suoi confronti del citato regolamento, dedotto in giudizio, dal Condominio, quale unico titolo asseritamente idoneo a comprovare la proprietà sull'area oggetto di causa, essendo, invece, necessaria l'allegazione e la produzione di un legittimo titolo propriamente petitorio formatosi precedentemente in suo favore e da contrapporre a quello esistente in capo a Tizio.

In quest'ottica, il principio affermato in precedenza dagli ermellini (Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1994, n. 2546) non era conferente nel caso di specie, poiché non risultava affatto accertato che Tizio - il quale aveva, invece, escluso tale circostanza, senza che il Condominio fosse riuscito a provare il contrario - era stato un successivo acquirente di piani dell'edificio condominiale o di loro porzioni (da parte di un precedente condomino proprietario), né che era stato un diretto compratore di un bene facente parte del costituito Condominio da parte della stessa Società costruttrice che aveva predisposto il regolamento condominiale, la quale gli aveva, invece, alienato un distinto e separato bene a titolo esclusivo dopo il completamento della costruzione dell'edificio condominiale.

Pertanto - ad avviso dei magistrati del Palazzaccio - non poteva ritenersi che il Condominio avesse allegato e prodotto in giudizio un titolo idoneo, in forza del quale vedersi riconosciuta la proprietà dello stesso immobile rivendicato dal ricorrente sulla scorta del suo menzionato atto pubblico di acquisto, non potendo identificarsi il solo titolo frapposto dal Condominio nel regolamento condominiale, siccome diretto soltanto a disciplinare i rapporti tra i condomini, ma non tra il Condominio ed i terzi ad esso estranei (e, quindi, a questi ultimi non opponibile).

Pertanto, viene riaffermato il principio - fissato, tre le altre, in Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2012, n. 8012 - che, in tema di condominio negli edifici, in base all'art. 1117 c.c., l'estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo immobile (fabbricato o terreno) nella proprietà del Condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il Condominio risulta costituito.

Del resto, la magistratura di vertice ha pure puntualizzato che l'estensione della comunione sul suolo, come dispone l'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicché gli immobili fra loro separati, ancorché eretti su suolo originariamente appartenente al medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta dalla suddetta norma.

Osservazioni

Appare, dunque, molto opportuna la puntualizzazione offerta dalla Cassazione con l'ordinanza in commento, nel senso che la presunzione di comunanza del suolo, su cui insiste il fabbricato condominiale, non opera in direzione inversa, ossia non si presume comune ogni altro immobile, separato ed autonomo, eretto o insistente sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale: infatti, l'originaria titolarità in capo al medesimo proprietario dell'unico terreno in cui, in tempi diversi, siano stati costruiti l'edificio condominiale e il fabbricato distinto (o sia stata mantenuta, sul piano petitorio, separata una parte del suolo prima indiviso), non costituisce quest'ultimo come parte del Condominio stesso, se ciò non risulta dal relativo titolo di provenienza.

In disparte questa peculiare ipotesi di terreno “separato” rispetto al suolo in cui sorge l'edificio in regime di condominio, resta inteso che, a differenza del regolamento assembleare, il cui contenuto è limitato all'aspetto “gestorio” nelle materie predeterminate assegnate dal codice civile alla competenza dell'assemblea (comma 1 dell'art. 1138 c.c.), il regolamento contrattuale, fondandosi sul consenso degli interessati a base dell'autonomia privata, può avere un contenuto estremamente vasto - ovviamente, con i limiti di cui all'art. 1138, comma 4, c.c. - mirando soprattutto a disciplinare la titolarità (nonché il godimento delle cose esclusive).

Invero, se il regolamento riveste tale efficacia negoziale o convenzionale - oltre che contenere eventualmente le norme in ordine all'amministrazione lato sensu della cosa comune (disciplinando le materie specificatamente indicate nel comma 1 dell'art. 1138 c.c.), mediante una disciplina più stringente e puntuale - lo stesso, sul piano della “disposizione” delle situazioni di condominio e di proprietà esclusiva, può produrre incrementi o diminuzioni patrimoniali nell'àmbito condominiale.

In questa prospettiva, il regolamento contrattuale può costituire “titolo” per l'individuazione dei beni facenti parte della comunione edilizia, ad esempio, operando vere e proprie riserve di proprietà in favore dell'iniziale proprietario riguardo beni altrimenti presunti comuni, come gli spazi esistenti nel piano interrato, l'autorimessa o il cortile adiacente allo stabile (v., ex multis, nella giurisprudenza di legittimità, Cass. civ.,sez. II, 23 luglio 1994, n. 6884, circa un'area sottostante al piano terreno; tra le pronunce di merito, si segnalano: App. Reggio Calabria, 13 luglio 2004; Trib. Sanremo 24 ottobre 2002; Trib. Torino 5 luglio 1983, sull'alloggio del portiere).

Lo stesso regolamento contrattuale può considerare alcuni beni comuni (ad esempio, il lastrico solare o il tetto) di proprietà esclusiva di un singolo condomino o di un gruppo di condomini (v., per l'ipotesi del c.d. condominio parziale, Cass.civ.,sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363), indipendentemente dalla circostanza che i beni stessi siano compresi, ai sensi dell'art. 1117 c.c., tra quelli per i quali esiste la presunzione di comproprietà (Cass.civ.,sez. II, 16 luglio 2004, n. 13279; Cass.civ.,sez. II, 11 novembre 2002, n. 15794; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6293; Cass.civ.,sez. II, 4 giugno 1992, n. 6892; ciò vale non solo per le cose comuni, ma anche per gli impianti, come il riscaldamento, v. Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3966, e quello di fognatura, v. Cass.civ.,sez. II, 6 dicembre 1991, n. 13160).

Invero, l'art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione iuris tantum di proprietà comune delle parti dell'edificio in condominio necessarie all'esistenza stessa di questo oppure destinate in modo permanente all'uso o al godimento comune, che può essere vinta dagli elementi contrari risultanti dal titolo, per tale intendendosi - oltre gli atti di acquisto delle unità immobiliari - il regolamento di condominio ad essi allegato o in essi richiamato, conosciuto ed accettato dagli acquirenti.

In particolare, si è efficacemente affermato (Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 1975, n. 248) che il regolamento contrattuale può contenere l'inclusione esplicita tra le cose comuni, soggette sia alla comunione necessaria, sia alla correlata indivisibilità funzionale, sia all'inseparabilità pro quota dai trasferimenti delle proprietà esclusive, di cose determinate per le quali sia incerta la riconducibilità alla categoria delle cose comuni; in tal caso, il regolamento contiene un atto negoziale di accertamento del rapporto di inerenza della cosa espressamente considerata con quelle comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., con l'effetto di individuare i limiti oggettivi delle proprietà esclusive e le corrispondenti quote sulle cose comuni, di escludere la separata disponibilità della cosa inclusa tra quelle comuni, e di prevenire controversie circa la distinta utilizzabilità della cosa stessa indipendentemente dall'esistenza di un valido titolo costitutivo di diritti sulla medesima.

Pertanto, stante il valore meramente esemplificativo dell'elenco di cui all'art. 1117 c.c., è possibile che un determinato bene/impianto/servizio ivi non incluso, sia egualmente classificato come condominiale (Cass.civ.,sez. II, 16 gennaio 2013, n. 946; Cass.civ.,sez. II, 26 luglio 2012, n. 13262; Cass.civ.,sez. II, 2 agosto 2010, n. 17993).

Stante la predetta efficacia “dispositiva”, il regolamento contrattuale può stabilire pesi su alcune unità immobiliari a vantaggio di altre (si pensi al passaggio di tubazioni dell'impianto di riscaldamento attraverso un appartamento), come imporre pesi sulle parti comuni a vantaggio di alcune unità immobiliari (si pensi alla facoltà di installare sul lastrico solare i cassoni per l'acqua a servizio del proprietario dell'ultimo piano).

Nella prima ipotesi, siamo in presenza di pesi reciproci tra unità immobiliari site nello stesso edificio appartenenti a proprietari diversi, dove ciascuna, ad un tempo, diventa fondo dominante e fondo servente, con riferimento ai vantaggi e agli svantaggi rispettivamente ascritti; nel secondo caso, viene attribuito un godimento delle cose comuni diverso dall'ordinaria utilizzazione e destinazione (tipica del rapporto di condominio), o un godimento in misura maggiore di quello consentito dalla relativa quota (realizzabile solo con il consenso degli altri, o, in altre parole, tramite contratto); in entrambe le situazioni, tali servitù, operanti nell'àmbito condominiale, potrebbero beneficiare dell'opponibilità conseguente alla trascrizione.

Riferimenti

Masullo, Trascrivibilità ed opponibilità del regolamento di condominio, in Amministr. immobili, 2015, fasc. 197, 15;

Smaniotto, Il regolamento di condominio avente natura contrattuale prevale sulle risultanze delle planimetrie catastali, in Immob. & proprietà, 2014, 231;

Nazzaro, Regolamento di condominio e diritti dei proprietari, in Vita notar., 2010, 1221;

Corona M., La trascrizione del regolamento di condominio, in Riv. giur. sarda, 2007, 895;

Natali, Natura giuridica ed opponibilità del regolamento condominiale contrattuale, in Immob. & proprietà, 2007, 150;

Scamuzzi, Per provare la proprietà esclusiva il regolamento deve essere vincolante, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 7, 41;

Cassano, L'inclusione di un immobile in un condominio quale risultante dal titolo d'acquisto è sufficiente a giustificare la partecipazione del condomino alla ripartizione delle spese condominiali, in ragione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale?, in Arch. loc. e cond., 2003, 365;

Tosca, Regolamento di condominio, nota di trascrizione e opponibilità, in Arch. loc. e cond., 2002, 13;

De Tilla, Il regolamento condominiale non deve essere trascritto, in Rass. loc. e cond., 1998, 276;

Triola, La trascrizione delle limitazioni alle proprietà individuali previste nel regolamento di condominio, in Giust. civ., 1994, I, 1483;

Vitiello, Norme di regolamento condominiale e diritti di proprietà esclusiva, in Arch. loc. e cond., 1987, 165.