Risoluzione di locazione per impossibilità sopravvenuta invocabile solo in caso di non fruibilità della prestazione per circostanze esterne inattese

In tema di locazione, il conduttore può legittimamente attivare, ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1464 c.c., la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta solo qualora sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione e l'interesse a riceverla, da parte del locatore, sia venuto meno; diversamente, non si verifica alcuno squilibrio nel sinallagma contrattuale quando il locatore continua a garantire il godimento dell'immobile al conduttore nei termini contrattualmente pattuiti, con obbligo del pagamento del canone, mentre la mancata utilizzazione del medesimo bene dipende esclusivamente da sopraggiunta inutilità per il conduttore medesimo.

La controversia prendeva le mosse dall'azione, promossa dal locatore, volta all'accertamento dell'inadempimento contrattuale del conduttore circa la corresponsione del canone locativo nei termini temporali pattuiti fra le parti con contestuale condanna di quest'ultimo al pagamento dei canoni scaduti oltre interessi legali e spese. Il tutto precisandosi che parte conduttrice si opponeva all'istanza attorea eccependo, tra l'altro, la sopraggiunta nullità del contratto locativo per il venir meno della c.d. causa in concreto dovuto a motivi pandemici.

Si trattava, per il giudice di merito, di verificare l'utilizzabilità o meno del bene locato nel periodo in cui il conduttore aveva pacificamente (per sua stessa ammissione) omesso il versamento del canone di locazione abbandonando de facto l'immobile (per sospensione delle lezioni universitarie causa Covid) per ritornare alla propria residenza di origine. Il tutto al fine di statuire circa la liceità della domanda attorea con conseguente negazione della intervenuta risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta della prestazione avanzata al contempo dal conduttore.

Al riguardo, il Tribunale romano aveva ritenuto accoglibile la domanda attorea ritenendo per contro infondata l'opposizione avanzata dal convenuto circa la vantata nullità del contratto di locazione per il venir meno della cd. causa in concreto. Nello specifico, le parti avevano stipulato un contratto a canone concordato di natura transitoria, della durata massima di dodici mesi, legato all'esigenza del conduttore di frequentare un ciclo di lezioni universitarie. L'opponente, in conseguenza della pandemia da Covid, si era però ritrovata inaspettatamente nell'impossibilità di svolgere il fine per il quale il detto contratto era stato sottoscritto. In conseguenza di ciò la medesima aveva vantato il venir meno di un elemento essenziale della fattispecie negoziale (quale la causa di cui all'art. 1325 c.c.) eccependone così la richiamata nullità con contestuale ed immediata risoluzione del negozio giuridico.

Nella specie, il giudice di merito aveva concluso per l'accoglibilità dell'istanza attorea ragionando sul concetto di nullità contrattuale per violazione della “causa in concreto”. In particolare, l'organo giudicante aveva osservato che, nel caso in esame, il mancato versamento del canone locativo da parte del convenuto non risultava affatto giustificato. Il conduttore, invero, aveva sospeso il pagamento del canone di locazione adducendo l'intervenuta impossibilità a frequentare il proprio ciclo di lezioni universitarie causa evento pandemico ed aveva così immediatamente rilasciato l'immobile antecedentemente locato (rientrando alla propria residenza di origine) ritenendo venuta meno l'originaria ratio locativa.Peril giudice capitolino, la prospettazione dell'opponente non poteva dirsi condivisibile in quanto errata nell'attribuzione di una rilevanza giuridica ad una semplice motivazione personale (la scelta di abitare in una città universitaria o meno) esulante in realtà dalla causa negoziale (qualificata dalla dottrina e dalla giurisprudenza come causa in concreto) che è l'unica “giuridicamente rilevante in quanto oggettivamente individuabile e che non è mai venuta meno (godimento dell'immobile a fronte del versamento di un corrispettivo)”. Diversamente, infatti, da quanto sostenuto da sporadica e minoritaria giurisprudenza (v., fra tutte, Cass. civ., sez. I, 7 maggio 1998, n. 4612, in tema di sale & lease back, nonché Cass. civ., sez. I, 6 agosto 1997, n. 7266, in tema di patto di non concorrenza) il concetto di causa non può essere ricostruito in termini di “sintesi degli interessi reali che il contratto stesso è diretto a realizzare”.

La “causa concreta”, quindi, per poter essere attivata necessità di un'impossibilità oggettiva nello svolgimento della prestazione. All'uopo, la prevalente giurisprudenza (che richiama a sua volta la dottrina manualistica quanto all'oggetto della prestazione dedotta in obbligazione) distingue tra “impossibilità fisica e giuridica, definendo fisica la impossibilità derivante da prestazione impossibilis in rerum natura (quale la traditio di una cosa distrutta), giuridica quella che, pur non consistendo di per sé in un illecito… è purtuttavia inattuabile in conseguenza di un divieto normativo (quale quello di edificazione violando le distanze legali)” (così Cass. civ., sez. III, 8 maggio 2006, n. 10490). Va da sé che, nel caso di specie, il giudice di merito aveva concluso per l'impossibilità di ricondurre il concetto di causa concreta al semplice godimento (oneroso) dell'immobile locato solo in concomitanza dello svolgimento delle lezioni universitarie c.d. in presenza. Il godimento del bene de quo era stato infatti possibile, anche durante la pandemia, tanto nella sua fisicità quanto sotto il profilo della conformità a norme di diritto essendo stato sempre l'immobile perfettamente agibile ed utilizzabile. Né mai erano sopraggiunti elementi di fatto e di diritto che lo rendevano inagibile o inutilizzabile in quanto tale e nemmeno erano state addotte azioni od omissioni da parte locatrice atte ad impedire al conduttore la fruizione dell'alloggio. La sospensione delle lezioni universitarie (che tra l'altro si verifica ordinariamente in diversi periodi dell'anno quali, ad esempio, Natale e Pasqua) determinava quindi solo una inutilità da parte del convenuto all'utilizzo dell'alloggio preso in locazione. La decisione di non abitare il bene locato pertanto non poteva dirsi dipendente da una situazione oggettiva dello stesso. E del resto, se così fosse stato, come aveva ben rilevato l'organo giudicante il contratto di locazione sarebbe stato diversamente strutturato in quanto “specificamente e opportunamente calibrato sulle frequentazioni delle lezioni”. Trattasi però di questioni relative all'organizzazione didattica di cui il locatore che concede in godimento un immobile può disinteressarsi essendo irrilevanti ai fini della connotazione della causa - anche in concreto - del negozio giuridico.

Per il giudice di merito, perciò, il convenuto non poteva in alcun modo sospendere (o anche autoridurre) il pagamento del canone locativo. In conclusione, anche per il tribunale romano il rimedio della risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione (ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1464 c.c.) può attivarsi legittimamente solo quando sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione e l'interesse a riceverla sia venuto meno. In tal caso, infatti, “si verifica la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto, con conseguente estinzione dell'obbligazione, sempreché la prestazione sia divenuta completamente irrealizzabile o non fruibile dal creditore per circostanze esterne sopravvenute”. Diversamente, non si verifica alcuno squilibrio del sinallagma contrattuale per eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c. quando - come nel caso in trattazione - viene garantita continuamente dal locatore la fruizione del bene locato al conduttore nei modi e termini contrattualmente pattuiti.

Dalla lettura del combinato disposto degli artt. 1256 e 1463 c.c., deriva che per risolvere un contratto (come quello di locazione) per impossibilità sopravvenuta è necessario che la prestazione oggetto del rapporto sinallagmatico intercorrente tra le parti sia divenuta irrealizzabile per causa non imputabile ad alcun contraente. In particolare, secondo la dottrina tradizionale, l'impossibilità che estingue l'obbligazione (nel caso di specie, il contratto di locazione con relativa corresponsione del canone) deve rivestire necessariamente i caratteri di obiettività e assolutezza, intendendosi con ciò rispettivamente “una impossibilità che è tale non solo per quel particolare debitore (i.e. il conduttore), ma per ogni soggetto e costituisce un ostacolo che non può essere vinto neppure con uno sforzo estremo” (fra tutti, Di Prisco). L'impossibilità in argomento può essere tanto fisica quanto giuridica, inquadrandosi quest'ultima piuttosto come una conseguenza di limiti posti dall'ordinamento all'autonomia privata, senza che al loro superamento sia necessariamente connesso un connotato di riprovevolezza, come invece accade in caso di violazione di divieti in senso tecnico, derivanti da norme giuridiche o dai principi del buon costume.

L'impossibilità de qua deve, inoltre, riguardare la prestazione in sé e per sé e non invece l'utilizzabilità della stessa. A tal proposito, la giurisprudenza prevalente ha sottolineato che l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha sia nel caso in cui irrealizzabile sia divenuta l'esecuzione della stessa da parte del debitore (i.e. il conduttore) e sia qualora sia divenuta impossibile la sua utilizzazione da parte del creditore (i.e. il locatore), “quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell'obbligazione” (così Cass. n. 26958/2007).

Secondo parte della giurisprudenza, si avrebbe estinzione del rapporto contrattuale anche in caso di impossibilità temporanea all'esecuzione della prestazione qualora, “in relazione al contenuto del contratto o alla natura dell'oggetto, il debitore non possa più essere ritenuto obbligato alla prestazione o il creditore non abbia più interesse a conseguirla” (Cass. n. 1037/1995 e Cass. n. 5496/1982). Tuttavia, secondo un orientamento dottrinale, occorrerebbe qui distinguere nettamente le due ipotesi richiamate dalla giurisprudenza che, a sua volta, si riferisce al disposto del secondo comma dell'art. 1256 c.c. Nello specifico, la previsione che fa riferimento all'interesse del creditore si porrebbe al di fuori del campo d'azione dell'impossibilità contemplando invece l'inutilità di una prestazione in realtà ancora possibile. Perché si concretizzi, quindi, una impossibilità perdurante finché il debitore non possa più essere tenuto alla prestazione, sarebbe per contro necessaria una vera e propria impossibilità “nel senso dell'essere sopravvenute circostanze, da valutarsi oggettivamente e senza alcuna considerazione della maggior gravosità della prestazione, tali da escludere la previsione di un possibile futuro venir meno dell'ostacolo” (v., fra tutti, Mosco).

Alla luce delle precedenti considerazioni, si può notare come, nel caso in esame, non potesse essere invocata da parte del conduttore l'impossibilità sopravvenuta della prestazione quale titolo giustificativo della vantata sopraggiunta nullità del contratto di locazione con conseguente esonero dal pagamento dei canoni scaduti e già pattuiti con il locatore. Non era infatti possibile per il convenuto far rientrare nel concetto di impossibilità sopravvenuta della prestazione il mancato godimento dell'immobile locato causa il venir meno dello svolgimento delle lezioni universitarie “in presenza” dovuto al periodo pandemico. Il godimento del bene de quo era stato sempre garantito dal locatore, anche durante la pandemia. E ciò tanto nella sua fisicità quanto sotto il profilo della conformità a norme di diritto essendo stato sempre l'immobile perfettamente agibile ed utilizzabile. Né mai potevano rinvenirsi elementi fattuali o giuridici che lo rendevano inagibile in quanto tale e nemmeno erano state addotte azioni od omissioni da parte locatrice atte ad impedire al conduttore l'uso dell'alloggio. La sospensione delle lezioni universitarie in presenza comportava quindi solo una inutilità da parte del convenuto all'utilizzo dell'alloggio preso in locazione. La decisione di non abitare il bene locato pertanto non poteva dirsi dipendente da una situazione oggettiva dello stesso. Si trattava, quindi, di questioni relative alla didattica di cui parte attorea poteva disinteressarsi in quanto per nulla rilevanti ai fini contrattuali. Oltretutto bisogna rilevare che è principio pacifico in giurisprudenza che “il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore”. A quest'ultimo non è quindi permesso astenersi dalla corresponsione del canone locativo. E ciò nemmeno qualora sopraggiungano ragioni di parte comportanti “(…) una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, (…), e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte”(Trib. Nola 24 maggio 2022, n. 1133; Trib. Pisa 2 novembre 2016, n. 1340; Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2016, n. 18987; Cass. civ, sez. III, 18 aprile 2016, n. 7636).

Dall'analisi della documentazione prodotta in atti, era quindi emerso un comportamento “sbilanciato” da parte del convenuto. In altre parole, il giudice di merito aveva constatato che il mancato svolgimento in aula del ciclo di lezioni universitarie costituiva solo un motivo di inutilità, da parte del conduttore, all'utilizzo dell'immobile precedentemente locato. Immobile che, come rilevato, era stato sempre messo a disposizione dal locatore (in quanto perfettamente agibile ed utilizzabile) anche durante la pandemia da Covid. Quest'ultima, infatti, aveva solo impedito - per un certo arco temporale - lo svolgimento delle attività pubbliche (come l'attività didattica in Università), ma mai l'oggettivo godimento di qualsivoglia immobile purché nel rispetto (come nel caso in esame) delle prescrizioni normative vigenti in quello stesso periodo. Pertanto, la situazione vantata dal conduttore non poteva definirsi atta all'interruzione della sua obbligazione pecuniaria verso il locatore in quanto non afferente alle dinamiche del contratto ma a situazioni esterne che vedevano il locatore quale soggetto completamente estraneo ai fatti. Il conduttore, pertanto, per giustificare la sospensione del versamento del canone di affitto ed evitare di incappare nelle pretese di parte attrice, avrebbe dovuto provare, più che la generica pandemia da Covid, la sussistenza di vizi tali da pregiudicargli l'uso dell'immobile per un tempo tale da far cessare l'interesse alla prestazione da parte del locatore.

Stante l'accoglimento dell'istanza di parte attrice, alla luce delle precedenti considerazioni, è infine da segnalare che, in caso di impossibilità temporanea allo svolgimento della prestazione, per la giurisprudenza prevalente, cessata tale impossibilità, spetta comunque sempre al debitore (i.e. il conduttore), a fronte della domanda di adempimento del creditore (i.e. il locatore), l'onere di provare che il tempo trascorso è tale da escludere che il creditore medesimo abbia più interesse all'adempimento stesso.

Nasini, La locazione di immobili urbani ad uso abitativo, Milano, 2019, 38;

De Tilla, Le locazioni. Canone. Oneri. Locazioni particolari. Indennità di avviamento. Prelazione e riscatto., Milano, vol. II, 2017, 379;

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni ad uso abitativo, Milano, 2012, 435;

Di Prisco, Trattato di diritto privato, a cura di Rescigno, IX, 438;

Mosco, voce Impossibilità, in Enciclopedia del diritto, Milano, 435.