L'esercizio della prelazione non impone la denuntiatio

La ratio dell'art. 3, lett. g), dellal. 9 dicembre 1998, n. 431, è innegabilmente quella di consentire al locatore di alienare l'immobile in locazione come “libero”, onde evitare la consueta falcidia sul prezzo di vendita, ragione per cui non si può ritenere che, in sede di risoluzione, debba anche aversi già l'indicazione delle condizioni alle quali esercitare il riscatto, conseguente al diritto di prelazione del conduttore.

Il locatore intima disdetta per finita locazione ed in tale comunicazione, quale primario motivo di risoluzione del vincolo alla prima scadenza, indica espressamente la volontà di alienare l'immobile a terzi, per effetto dell'accordo raggiunto con il terzo acquirente, circostanza che certamente integra l'ipotesi di cui all'art. 3, lett. g), l.n.431/1998.

Qual è la ratio effettiva dell'art. 3, lett. g), della l. 9 dicembre 1998, n. 431 al fine di stabilire se in sede di risoluzione del rapporto locatizio debba anche aversi già l'indicazione delle condizioni in forza delle quali esercitare il riscatto, conseguente al diritto di prelazione del conduttore?

La disdetta, per essere efficace, non deve essere immotivata, essendo poi rimessa a modalità e tempi successivi l'effettiva attuazione del diritto del conduttore, atteso che, ove irragionevolmente si imponesse la denuntiatio con l'indicazione del corrispettivo in denaro e di tutte le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi col terzo acquirente, e, indi, l'invito all'esercizio del diritto di prelazione, in termini di stretta contestualità con l'inoltro del diniego di rinnovo alla prima scadenza, si vanificherebbe ogni utilità e senso pratico alla disposizione in parola, costituente una vera novità nella cornice della l. n. 431/1998.

Infatti, secondo il Tribunale, anche sul piano testuale, la disposizione di cui alla lett. g) della norma innanzi citata, si limita a prevedere, nell'ipotesi di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, che compete al conduttore il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978, senza richiamare nella sua interezza l'art. 38, ma solo i commi 3 ss. disciplinanti l'esercizio del diritto di prelazione, e non impone affatto, aldilà dell'ovvia specificazione del “motivo” di disdetta, l'onere della contestuale denuntiatio.

Sotto il versante eminentemente pratico, l'interpretazione seguita dal Tribunale con la pronuncia in commento non recherebbe alcun vulnus di tutela al conduttore il quale, pur dopo la cessazione del rapporto di locazione, potrà, in caso di vendita dell'appartamento a terzi senza la preventiva denuntiatio in suo favore, esercitare il diritto di riscatto ex art. 39 l. n. 392/1978 o ancora, nell'eventualità opposta, in cui il locatore non dovesse dare seguito - entro i dodici mesi dal riacquisto della disponibilità dell'appartamento - al proposito di alienazione a suo tempo espresso nella disdetta, richiedere ex art. 3, comma 5, l. n. 431/1998 il ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, il risarcimento del danno, da quantificarsi in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone percepito.

L'art. 3, comma 1, l. n. 431/1998 prevede che, alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'art. 2, ed alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 della stessa norma, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, nell'eventualità in cui ricorra la fattispecie indicata allo stesso art. 3, comma 1, lett. g), l. n. 431/1998 citata, o se, il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

In tale caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 l. 27 luglio 1978, n. 392.

Prima di entrare nel merito della scelta operata dal Tribunale con la pronuncia in commento, va opportunamente evidenziato che il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo dall'art. 3 l. n.431/1998, in combinato disposto con gli artt. 38 e 39l. n.392/1978, è una conseguenza della prelazione legale che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta sulla base dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio, anche alla luce dei principi di economia processuale e di conservazione delle prove (Cass. III, n. 23167/2018).

Secondo l'orientamento emerso nella giurisprudenza di legittimità, in tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della l. 9 dicembre 1998, n. 431, al conduttore spetta il diritto di prelazione nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare, rispondendo la scelta normativa all'esigenza di compensare il mancato godimento dell'immobile per l'ulteriore quadriennio a fronte dell'utilità per il locatore di poter alienare il bene ad un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha diritto alla rinnovazione del contratto (Cass. III, n. 19417/2016).

In particolare, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo, ai sensi della l. n. 431/1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (Cass. III, n. 936/2013).

Ciò premesso, la quaestio juris esaminata dal giudice di Massa nella sentenza in commento muove dall'esame della sussistenza dei requisiti per la risoluzione alla prima scadenza di cui all'art. 3, lett. g), della l. n.431/1998, sulla cui scorta, ha ritenuto nella fattispecie scrutinata che sarebbe irragionevole imporre la denuntiatio - con indicazione del corrispettivo in denaro e di tutte le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi con il terzo - e l'invito all'esercizio del diritto di prelazione, in termini di stretta contestualità con l'inoltro del diniego di rinnovo alla prima scadenza, poiché si vanificherebbe ogni utilità e senso pratico alla disposizione in parola.

Ragionando in tale ottica, il giudice di Massa, osserva che tra le parti era intervenuto un accordo formale in ordine alla sorte dell'immobile, alla sua vendita ed ai correlati necessari atti di gestione, tra cui l'iniziativa giudiziale volta alla sua liberazione, con ogni relativa conseguenza in ordine a tale negozio, idoneo ad integrare una transazione, la quale potrà eventualmente essere risolta ove sussistano i relativi presupposti, senza però che tale conseguenza possa invece verificarsi con la semplice manifestazione di dissenso espressa in occasione nel giudizio di risoluzione a seguito dell'intimata disdetta.

Ciò in considerazione dell'ulteriore circostanza che il suddetto accordo prevedeva che, decorsi due anni dalla sua sottoscrizione senza che si sia proceduto alla vendita, restava comunque integra la facoltà dei comproprietari di procedere alla divisione, senza che ciò comportasse una limitazione quanto ai termini di durata di tale atto negoziale in ordine alla vendita, ed eventualmente alle azioni esperibili verso la parte conduttrice.

In buona sostanza, per il giudice di Massa la disposizione di cui alla lett. g) dell'art. 3 l. n. 431/1998 laddove si limita a prevedere, nell'ipotesi di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, che compete al conduttore il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli art. 38 e 39 l. n. 392/1978, non richiama nella sua interezza l'art. 38 cit. ma - secondo la prospettazione del Tribunale - soltanto i commi 3 e ss. disciplinanti l'esercizio del diritto di prelazione, per tale ragione, non imponendo l'onere della contestuale denuntiatio - con l'indicazione del corrispettivo in denaro e di tutte le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi con il terzo - ma unicamente la specificazione del motivo in forza del quale la disdetta è effettuata dal locatore.

Tuttavia, la comunicazione al conduttore della denuntiatio, prevista dall'art. 38, l. n. 392/1978 è sempre stata considerata in giurisprudenza come un atto dovuto non negoziale, la cui ratio è quella di consentire l'esercizio del diritto di prelazione ovviamente, se sussistano già i presupposti per la sua esistenza, ragione per cui, ove gli stessi manchino sarebbe inefficace l'adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio (Cass. VI, n. 17992/2020).

Da quanto sopra, si evince dunque che l'indicazione del prezzo è un elemento necessario per consentire il corretto esercizio della prelazione da parte del conduttore, tant'è che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità in tema di locazioni di immobili urbani, il locatore che intenda alienare a terzi l'immobile è tenuto, per consentire al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione, ad effettuare una nuova denuntiatio, quando tra la prima comunicazione delle condizioni di vendita e la vendita al terzo sia intercorso un intervallo di tempo incidente sulla parità delle condizioni di vendita, in ragione delle variazioni dei valori monetari (Cass. III, n. 15708/2011; in senso conforme, v. Cass. III, n. 11716/1995), all'uopo precisando che non è un qualsiasi intervallo di tempo che intercorre fra la denuntiatio e la vendita a determinare la disparità fra le condizioni dei due atti, ma soltanto quello di durata tale da incidere sul valore reale del prezzo di vendita che risulta uguale nei due atti. Tale approdo giurisprudenziale, sembrerebbe confermare ulteriormente la necessità che al fine dell'effettivo rispetto dell'art. 3, lett. g), l. n.431/1998, il locatore debba anche dimostrare la possibilità in senso tecnico-giuridico del motivo indicato a sostegno della disdetta comunicata al conduttore, enunciandone le opportune specificazioni tra cui quelle poste a base della denuntiatio.

Infatti, secondo l'orientamento della giurisprudenza, la ratio dell'art. 3 l. n. 431/1998 in tema di diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza, l'intenzione di destinare l'immobile ad uno degli usi previsti non concreta una cessazione del rapporto ad libitum del locatore, ma deve esprimere un intento serio, cioè realizzabile tecnicamente e giuridicamente, compreso quello specificamente enunciato alla lett. g) della norma da ultimo citata.

In tale ottica, il giudicante, con la pronuncia in commento, tiene a precisare che l'interpretazione seguita non arrecherebbe alcun vulnus di tutela al conduttore il quale, pur dopo la cessazione del rapporto di locazione, potrà, in caso di vendita dell'appartamento a terzi senza la preventiva denuntiatio in suo favore, esercitare il diritto di riscatto oppure il ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, il risarcimento del danno, nell'eventualità in cui il medesimo locatore non dovesse dare seguito - entro i dodici mesi dal riacquisto della disponibilità dell'appartamento - al proposito di alienazione a suo tempo espresso nella disdetta, a tale fine, “rinviando” all'impianto sanzionatorio previsto dall'art. 3 della stessa l. n. 431/1998.

Tale conclusione, per quanto suggestiva e in linea teorica condivisibile, non sembra tenere, però, conto che sul piano pratico, le esigenze evidenziate dal locatore possono venire successivamente meno per ragioni anche indipendenti dalla sua volontà, ovvero che lo stesso locatore non possa, per motivi di forza maggiore, rispettare i tempi imposti dalla legge per procedere all'utilizzazione dell'immobile.

Chiaramente ove ricorrano tali ipotesi, poiché l'applicazione delle sanzioni previste dalla norma innanzi richiamata non è connessa ad un concetto di responsabilità oggettiva o ad una presunzione assoluta di colpa, il locatore può evitarle provando che l'utilizzo tempestivo dell'immobile rilasciato od il mancato utilizzo, è stato ritardato od impedito da caso fortuito, motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa.

Le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore, poste a carico del locatore che non abbia tempestivamente adibito l'immobile all'uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, non sono infatti applicabili se la mancata destinazione della res precedentemente locata sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni e situazioni meritevoli di tutela giuridica, non riconducibili ad un comportamento doloso o colposo del locatore (Cass. III, n. 6242/2000).

Tuttavia, alle brevi considerazioni che precedono, se ne aggiunge anche un'altra, concernente la singola ipotesi in cui a seconda dei casi, il conduttore dopo la cessazione del rapporto di locazione è costretto ad attivarsi giudizialmente per esercitare il proprio diritto di riscatto ovvero il ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato, od in alternativa, il risarcimento del danno, essendo evidente che l'instaurazione di un processo civile nei confronti dell'ex locatore inevitabilmente comporterà un aumento del contenzioso, ovvero un epilogo della vicenda negoziale contrario ai principi di economia processuale ed alla stessa ratio sottesa alla recente riforma del processo civile nell'ottica del raggiungimento degli obiettivi necessari per il PNRR.

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