Locazione turistica: iva detraibile sull'immobile abitativo ad uso ricettivo

Il caso di specie

L'istante svolge attività immobiliare e, in particolare, la gestione e l'esercizio di attività ricreative, sportive, turistiche, anche attraverso la gestione di alberghi, resort, case, vacanza, affitta camere, bed & breakfast, residence e ristoranti. Premesso ciò, l'istante rappresenta la sua intenzione di acquistare un immobile di pregio (''Villa'') da destinare a locazione. L'immobile in esame, precedentemente, era stato utilizzato dal proprietario come locazione turistica. Dunque, con la compravendita, l'istante intende continuare a gestire la Villa nell'àmbito dell'attività di locazione turistica. Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, la Società ha posto al Fisco l'interrogativo sulle imposte; in particolare, se può detrarre l'IVA assolta in sede di acquisto dell'Immobile, qualificato come ''abitativo'' (cat. catastale A/7) e destinato allo svolgimento di una vera e propria attività commerciale (locazione turistica).

Aspetti fiscali

La risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012 chiarisce che quando gli immobili abitativi utilizzati dal soggetto passivo nell'àmbito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell'indetraibilità di cui all'articolo 19-bis1, comma 1, lettera i), del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Quindi, gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10%.

La Soluzione del Fisco

In giurisprudenza è stata riconosciuta la detraibilità dell'Iva sulle fatture dei lavori di ristrutturazione di una porzione di immobile avente addirittura destinazione catastale abitativa (cat. A/2), ma in concreto utilizzato per lo svolgimento dell'attività ''affittacamere e case per vacanze'', e da qualificarsi perciò come bene strumentale, anche in forza del rilascio di apposita licenza da parte del Comune competente; così escludendosi che il diritto alla detrazione dell'Iva possa essere negato in forza della astratta classificazione catastale dell'immobile, dandosi invece prevalenza alla sua concreta destinazione (Cass. civ., sez. trib., 29 aprile 2015, n. 8628). Premesso ciò, secondo l'Agenzia dell'Entrate, se la prospettata attività turistico ricettiva è continuata dalla Società nel rispetto della normativa di settore, le relative prestazioni sono assoggettate a IVA nella misura stabilita del 10 per cento. Inoltre, in conseguenza dell'imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell'IVA, l'imposta sull'acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l'aspetto catastale si presentano come abitative.