Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: la mancata presentazione del rendiconto consuntivo nei termini di legge

A mente dell'art. 1130 c.c., che prevede espressamente l'obbligo dell'amministratore di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”, integra grave irregolarità - e, conseguentemente, comportamento che legittima la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. - la condotta dell'amministratore condominiale che presenti il conto della gestione oltre il termine di 180 giorni dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento previsto dall'art. 1130, ultimo comma, c.c., anche laddove l'assemblea lo approvi.

La ricorrente, società proprietaria di due unità immobiliari condominiali, ricorreva innanzi l'Autorità giudiziaria per la revoca dell'amministratore di condominio, stante la sussistenza di gravi irregolarità nella gestione del mandato.

Precisamente, veniva imputato all'amministratore: 1) di non avere convocato l'assemblea per la presentazione del rendiconto consuntivo relativo agli anni 2019, 2020 e 2021 e di avere convocato in ritardo l'assemblea per l'approvazione del rendiconto del 2014; 2) di avere eseguito lavori di straordinaria manutenzione non urgenti ed in assenza di preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale; 3) di avere commesso gravi irregolarità nella allegazione documentale relativa ad un giudizio innanzi il Giudice di Pace di Bari (R.G. n. 5978/2021); 4) di avere ripartito erroneamente le spese sostenute dal condominio per le comunicazioni trasmesse a mezzo raccomandata a/r alla società ricorrente; 5) di avere addebitato irregolarmente le spese legali relative al giudizio innanzi il Giudice di Pace di Bari (R.G. n. 372/2014) alla società ricorrente; 6) di avere addebitato irregolarmente le spese di manutenzione delle scale e ascensori di due palazzine alla società ricorrente.

L'amministratore si costituiva in giudizio, eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità del ricorso in ragione della mancata preventiva convocazione dell'assemblea condominiale e, nel merito, contestando le censure ex adverso dedotte e chiedendo il rigetto della domanda.

La causa veniva trattenuta in decisione senza procedere ad istruttoria.

Stante la mancata presentazione nei termini di legge dei bilanci consuntivi (2014, 2029, 2020 3 2021), il Tribunale accoglie il ricorso e, per l'effetto, revoca l'amministratore di condominio dall'ufficio e condanna la parte resistente al pagamento delle spese di lite.

Si tratta di verificare se la mancata presentazione nei termini di legge dei bilanci consuntivi, così come espressamente previsto dall'art. 1130 c.c., costituisca una grave irregolarità legittimante la proposizione del ricorso per revoca giudiziale dell'amministratore ai sensi e per gli effetti dell'art. 1129 c.c., anche ad opera di un solo condomino e senza la previa autorizzazione della assemblea condominiale.

Il Tribunale di Bari affronta la questione disattendendo, in primis, l'eccezione di parte resistente statuendo aperti verbis, la procedibilità del ricorso non costituendo la convocazione della assemblea condominiale una condizione di procedibilità della azione.

Infatti, a mente dell'art. 1129, comma 11, c.c., solo nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura e tenuta del conto corrente, è consentita l'opportunità ai condomini, anche singolarmente, di chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore; diversamente è ampiamente legittima l'azione proposta dalla società ricorrente.

Il Tribunale, quindi, accoglie il ricorso in considerazione dell'applicazione del novellato art. 1129, comma 12, n. 1), c.c.che prevede come costituiscano gravi irregolarità, fra le altre ipotesi, anche l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale; oltre alle disposizioni di cui all'art. 1130, comma 1, n. 10), c.c., le quali indicano espressamente l'obbligo dell'amministratore di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Nel dettaglio, non essendo peraltro oggetto di contestazione, è documentale che l'amministratore abbia convocato in data 14 luglio 2016 l'assemblea per l'approvazione del rendiconto del 2014 e in data 28 ottobre 2022 l'assemblea per l'approvazione dei rendiconti 2019, 2020 e 2021 (ben oltre il termine dettato dalla normativa emergenziale da Covid-19 che prorogava il termine ultimo per la presentazione dei rendiconti - con scadenza nel periodo di emergenza pandemica - alla data del 27 settembre 2022).

L'amministratore risulta, peraltro, avere sottoposto i citati rendiconti alla assemblea solo successivamente al deposito del ricorso ad opera della ricorrente.

Alla luce dei sopra indicati principi, la mancata presentazione nei termini di legge dei bilanci consuntivi indicati integra una grave irregolarità, legittima il ricorso alla revoca giudiziale dell'amministratore, importa l'assorbimento delle restanti ragioni indicate in ricorso e determina l'accoglimento del ricorso e la condanna alle spese di lite della parte soccombente.

La mancata presentazione del rendiconto consuntivo (cioè, del bilancio) annuale entro un determinato termine costituisce una grave irregolarità che può condurre alla cessazione dell'incarico financo alla revoca giudiziale.

Il rendiconto consuntivo è quel documento contabile che contiene tutte le entrate e le spese sostenute dalla compagine condominiale durante l'esercizio di attinenza.

Esso fa riferimento alla gestione che si è appena conclusa, illustrando tutte le spese corrisposte e le entrate mentre il rendiconto preventivo, viceversa, è il bilancio ipotizzabile che si riferisce all'esercizio in corso, cioè alla gestione successiva a quella conclusa per cui è stato approvato il consuntivo.

La differenza tra le due tipologie di bilancio è indicativa del diverso ruolo dei due documenti: il rendiconto di una gestione chiusa viene redatto sulla base delle spese effettivamente sostenute e documentate; il preventivo, invece, è un documento che stima le spese ancora da sostenere e contiene un piano dei pagamenti per l'anno in corso, ovvero le rate del condominio che vengono ripartite per ciascun condomino.

Ciò che è importante precisare è che solo il rendiconto consuntivo è obbligatorio, mentre non lo è quello preventivo.

L'importanza del rendiconto approvato in assemblea con il relativo piano di riparto è tale da essere qualificato come un titolo sufficiente ad ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condomini morosi.

Il bilancio condominiale è un adempimento che deve curare l'amministratore, come espressamente previsto dall'art. 1130 c.c., che afferma che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione; inoltre, l'amministratore deve anche convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.

Con riferimento al rendiconto consuntivo, dunque, gli obblighi dell'amministratore sono almeno due: redigere il bilancio e convocare l'assemblea entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio per l'approvazione.

Se, poi, l'amministratore non redige il bilancio o non lo presenta all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio, commette una grave irregolarità sanzionata eventualmente con la revoca giudiziale.

Secondo l'art. 1129 c.c., infatti, l'amministratore che non convoca tempestivamente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto consuntivo può essere revocato su richiesta di ciascun condomino.

Ante riforma della normativa condominiale (l. n. 220/2012), la revoca dell'amministratore di condominio poteva essere richiesta solo se questi non avesse reso il conto della gestione per due anni, mentre l'art. 1130 c.c. non prevedeva termini di convocazione annuale dell'assemblea per l'approvazione dello stesso.

Post riforma, invece, a mente dei novellati artt. 1129 e 1130 c.c., anche la giurisprudenza ha avuto modo di statuire in numerose pronunce che integra, giustappunto, una grave irregolarità - e conseguentemente un comportamento legittimante la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. - la condotta dell'amministratore condominiale che presenti il rendiconto della gestione oltre il termine di centottanta giorni dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento previsto dall'art. 1130, ultimo comma, c.c., anche laddove l'assemblea lo approvi (in tal senso, v. Trib. Bari 13 luglio 2018; Trib. Taranto 21 settembre 2015; Trib. Udine 25 marzo 2014).

Parte della giurisprudenza di merito ritiene presupposto indefettibile per la pronuncia di revoca dell'amministratore condominiale da parte della Autorità giudiziaria, aldilà della formulazione codicistica dei citati articoli, la sussistenza di un comportamento pregiudizievole assunto dall'amministratore in danno del condominio.

Ecco che, secondo un'interessante decisione del Tribunale di Palermo (sent. 14 febbraio 2020), la condotta del buon amministratore richiede che, ove questi si trovi nell'impossibilità di redigere il rendiconto entro il termine di legge, di dovere ugualmente convocare l'assemblea e rappresentare le ragioni giustificative del proprio ritardo.

Nello stesso senso, una parimenti stimolante pronuncia di merito del Tribunale di Mantova (sent. 22 ottobre 2015) in tema di gravi irregolarità previste dall'art. 1129 c.c. e conseguente revoca dell'amministratore, “ritenuto che l'art. 1129 c.c. prevede che l'Autorità giudiziaria, in presenza di gravi irregolarità, può disporre la revoca dell'amministratore ciò che impone al giudice di verificare se, pur ricorrendo in astratto una ipotesi rientrante nell'ambito della previsione normativa, sussista nel caso concreto un comportamento contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo” aveva rigettato il ricorso presentato senza procedere alla revoca dell'amministratore in quanto, si legge in motivazione: “nel caso in esame, benché non risulti formalmente rispettato il termine previsto dall'art. 1130, n. 10) c.c., la grave irregolarità in concreto non è ravvisabile atteso che il ritardo nel dare corso alla predisposizione del rendiconto e alla convocazione dell'assemblea non fu dovuto a colpevole inerzia da parte dell'Ing. X (rectius l'amministratore) nell'adempimento dei suoi doveri ma risulta giustificato dalla esigenza di fare piena chiarezza su una voce importante della contabilità del condominio, rilevandosi altresì che l'amministratore si è ripetutamente attivato per sollecitare i dovuti chiarimenti da parte del fornitore senza ottenerli, che, comunque, della questione aveva tenuto informato il Consiglio di condominio ed infine che nessun pregiudizio risulta essere derivato alla compagine condominiale”.

È d'evidenza, infatti, che nei casi di mancata presentazione del rendiconto, pur rivestendo i contorni di una indiscussa grave irregolarità “gestionale”, la revoca dell'amministratore può, e non deve, essere disposta dall'Autorità giudiziaria, spettando quindi al magistrato ogni potere valutativo in ordine all'effettivo pregiudizio derivante dalla condotta assunta dall'amministratore, il cui onere della prova rimane a carico di chi agisce per ottenerne la revoca; di tal che la tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea, rispetto ai termini indicati dalla legge, non è di per sé elemento idoneo per conseguire una revoca giudiziale “automatica” (nello stesso senso, v. anche Trib. Bergamo 30 dicembre 2020, n. 7245).

In altro caso, è stato discusso e deciso che la mancata approvazione del rendiconto consuntivo sia dipesa dalla situazione di emergenza dovuta alla gestione ed esecuzione di opere straordinarie di rifacimento del prospetto condominiale e, per tale motivo, l'amministratore è stato ritenuto esente da responsabilità (Trib. Palermo 22 aprile 2016).

La pronuncia oggi in esame, in realtà, nulla menziona in ordine alla individuazione di un determinato e comprovato comportamento pregiudizievole dell'amministratore, ai fini della pronunciata revoca.

In linea con essa, invece, ed in senso diametralmente opposto alle summenzionate sentenze, è da segnalare una pronuncia di merito, secondo la quale “il mancato tempestivo deposito nel termine fissato dalla legge (artt. 1129, commi 11 e 12, e 1130, comma 1, n. 10, c.c.) del rendiconto annuale per l'approvazione dell'assemblea costituisce grave irregolarità dell'amministratore condominiale, comportante la sua automatica revoca” (Trib. Udine 25 marzo 2014).

A questo punto, potrebbe essere risolutiva, a livello nazionale, una determinazione della Suprema Corte che fornisca ai giudici di merito una uniformità decisionale e, allo stesso tempo, sia di orientamento sia per gli amministratori di condomino nella loro attività gestionale, che per i partecipanti al condominio stesso nella valutazione dell'operato del soggetto amministratore.

Ad ogni buon conto, e come correttamente evidenziato nella pronuncia oggi in commento, la l. 13 ottobre 2020 n. 126, conversione in legge, con modificazioni, del d.l. 14 agosto 2020, n.104, aveva sospeso il termine di presentazione dei rendiconti condominiali previsto fino alla fine dell'emergenza nazionale dovuta all'infezione Covid 19.

Successivamente, il d.lgs. 23 luglio 2021, n. 105 aveva posticipato la scadenza dello stato di emergenza dal 31 luglio al 31 dicembre 2021; la situazione poi veniva ulteriormente cambiata per effetto del d.lgs. 24 dicembre 2021, n. 221, che prorogava nuovamente lo stato di emergenza.

La nuova scadenza veniva fissata al 31 marzo 2022, mentre il nuovo termine ultimo per la presentazione dei rendiconti condominiali veniva stabilito nella data del 27 settembre 2022.

Cusano, Il codice del condominio, art. 1710, Napoli, 2019, 199;

Rezzonico, Manuale del condominio, Rimini, 2018, 740;

Saraz, Revoca assembleare e giudiziaria dell'amministratore di condominio, Milano, 2015;

Terzago, Il Condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2022.