Installazione di paletti dissuasori in condominio: innovazione o modificazione della cosa comune?

Elena Cremonese
14 Settembre 2023

Il Tribunale di Verona si trova ad indagare sulla possibilità, da parte della compagine condominiale, di installare paletti o altre tipologie di dissuasori per preservare spazi condominiali o aree prossime agli ingressi degli edifici, ad esempio per evitare un parcheggio indiscriminato dei veicoli o per tutelare l'area dall'abbandono di materiali e rifiuti. L'apposizione di questi manufatti nelle aree pertinenziali del condominio dovrà certamente essere il risultato di una valida delibera assembleare, tenendo in debita considerazione diversi fattori e, nondimeno, il rispetto delle maggioranze previste dalla legge.
Massima

In materia condominiale, la distinzione tra modificazione ed innovazione si ricollega all'entità e alla qualità dell'incidenza della nuova opera sulla destinazione della cosa comune: per innovazione in senso tecnico-giuridico, deve intendersi unicamente la modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o muti la destinazione originaria della cosa comune, mentre le modificazioni mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione (nel caso di specie, l'installazione dei paletti dissuasori lungo il marciapiede antistante il condominio non comportava un mutamento della destinazione del bene comune, non impedendo ad alcuno, condomino o passante, di transitarvi liberamente, ma consentiva di continuare ad utilizzarlo come marciapiede in conformità alla sua funzione, sicché la stessa non poteva integrare un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c.).

Il caso

La ricorrente, società proprietaria di un locale al piano terra sito all'interno dell'edificio condominiale, ricorre innanzi l'Autorità giudiziaria per l'impugnazione del verbale di delibera, relativa ad un punto dell'ordine del giorno con cui veniva approvato il progetto di installazione di alcuni paletti dissuasori lungo il marciapiede che circondava il Condominio.

Tra i numerosi motivi di impugnazione dedotti, in particolare, si rinvengono: a) la nullità dell'oggetto della delibera rubricato “occupazione suolo pubblico - delibera in merito”, per carenza di legittimazione del Condominio, non avendo in utilizzo alcuna porzione di suolo pubblico; b) il contenuto della delibera sarebbe inconferente con quanto previsto nell'ordine del giorno; c) la delibera sarebbe invalida per mancato raggiungimento della maggioranza, dovendo l'intervento essere qualificato quale innovazione ex art. 1120, comma 1, c.c., e non essendo la delibera stata approvata da un numero di intervenuti che rappresentasse almeno i due terzi del valore dell'edificio; d) la deliberazione assunta costituirebbe un mutamento della destinazione originaria del bene comune, in violazione del disposto di cui all'art.1136 c.c., giacché la stessa impedirebbe l'accesso non solo a persone estranee al Condominio, ma anche agli stessi condomini; e) la delibera sarebbe annullabile per violazione del diritto del singolo condomino ad essere informato circa argomenti dell'ordine del giorno; f) con l'installazione di paletti ancorati al terreno, il Condominio avrebbe realizzato una barriera architettonica.

Il Condominio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto delle domande attoree.

La causa veniva istruita solo documentalmente.

Il Tribunale, dopo aver qualificato giuridicamente l'opera di installazione dei paletti dissuasori, rigettava la domanda e condannava parte attrice al pagamento delle spese del giudizio in favore del Condominio.

La questione

Si tratta di qualificare giuridicamente l'opera di installazione di alcuni paletti dissuasori lungo il marciapiede recintante l'edificio condominiale e verificare se la decisione assunta dall'assemblea condominiale per la valida collocazione di detta opera sia stata assunta con le maggioranze previste dalla legge, operando quindi una attenta disamina degli istituti dell'innovazione ex art. 1120 c.c.,delle modificazioni ai sensi dell'art. 1102 c.c. nonché dell'occupazione di suolo pubblico.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Verona affronta la questione, in primis, adoperandosi nelqualificare giuridicamente l'opera di installazione dei paletti dissuasori lungo il marciapiede esterno, approvata con delibera dall'assemblea condominiale.

Secondo la prospettazione offerta da parte attrice, tale opera sarebbe inquadrabile quale innovazione, in particolare vietata ai sensi dell'art. 1120, comma4 c.c., in quanto renderebbe talune parti comuni dell'edificio inservibili all' uso o al godimento anche di un solo condomino, ovvero precludendo l'accesso ed il passaggio non solo ai soggetti terzi ma anche ai condomini medesimi.

Invece, secondo l'indicazione offerta da parte convenuta, l'opera sarebbe daqualificarsi come una innovazione ex art. 1120, comma2, c.c., in particolare realizzata per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.

Nel dirimere la controversia, il giudice scaligero propende per ritenere l'installazione di paletti dissuasori una “modificazione” ai sensi dell'art. 1102 c.c. operando, in materia condominiale, la distinzione tra l'innovazione - che si ricollega all'entità e alla qualità dell'incidenza della nuova opera sulla destinazione della cosa comune - e la modificazione che mira a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione.

Secondo la motivazione adottata dal Tribunale adìto nella fattispecie in esame, l'installazione dei paletti dissuasori non è una innovazione, non comportando un mutamento della destinazione del bene comune, che continua ad essere utilizzato come marciapiede in conformità alla sua funzione, comportando l'infondatezza della doglianza sollevata da parte attrice.

Quanto ai restanti motivi di impugnazione, stante la loro connessione o sostanziale identità, non possono essere accolti.

Precisamente: 1) quanto alla sollevata nullità dell'oggetto della delibera rubricato “occupazione suolo pubblico - delibera in merito", per carenza di legittimazione del Condominio, non avendo in utilizzo alcuna porzione di suolo pubblico, e che avrebbe potuto riguardare, al più, il canone di occupazione del suolo pubblico da corrispondere al Comune di Verona quando, in realtà, l'opera di installazione ivi approvata sarebbe stata volta proprio, tra le altre motivazioni, a ridurre le spese legate alla tassa di occupazione del suolo pubblico; 2) quanto all'annullabilità della delibera per violazione del diritto del singolo condomino ad essere informato circa gli argomenti dell'ordine del giorno, secondo il giudice di prima istanza, per una valida partecipazione informata dei condomini, risulterebbe sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti siano indicati nei termini essenziali per essere per essere compresi (essendo, in ogni caso, sempre garantito a ciascun condomino il diritto di visionare anticipatamente la documentazione afferente alla discussione assembleare ed estrarne copia); 3) quanto, infine, alla dedotta invalidità della delibera per mancato raggiungimento della maggioranza prescritta dalla legge, in ragione di quanto esposto, non sarebbe necessaria la maggioranza prescritta per le innovazioni - la maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza di almeno i due terzi dei millesimi dell'edificio - bensì la maggioranza dei presenti che rappresentino la metà dei millesimi.

Pertanto, il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando, rigettava le domande di parte attrice e, stante il principio della soccombenza, condannava la società attrice al pagamento in favore di Condominio delle spese di lite.

Osservazioni

La pronuncia in esame affronta il tema dei dissuasori di parcheggio, ovvero dei dispositivi stradali atti ad impedire il passaggio e la sosta dei veicoli in determinate aree o zone, al fine di preservare e tutelare gli spazi ad uso pubblico o privato, come ad esempio i marciapiedi, le aree pedonali, le zone verdi (parchi e giardini).

In particolare, essa afferisce all'installazione dei dispositivi nelle pertinenze condominiali, prassi sempre più diffusa e, nondimeno, legata alle specifiche necessità e all'ambiente nel quale vanno ad inserirsi.

In termini giuridici, la questione che è stata sottoposta all'attento vaglio del Tribunale veronese riguarda, in particolare modo, non tanto l'opportunità dell'assemblea condominiale di decidere l'installazione di arredi urbani, quali appunto i paletti dissuasori, che è una decisione che ben può rientrare nell'autonomia decisionale di detto organo, quanto invece come debba essere qualificata questa opera e, conseguentemente, quale deve essere la maggioranza affinché una delibera in tal senso possa essere validamente assunta.

In conformità a quanto statuito dalla pronuncia in esame, secondo una parimenti recentissima ordinanza della Suprema Corte (Cass. civ., sez. VI, 3 febbraio 2022, n. 3440), i dispositivi atti ad impedire la sosta di veicoli in aree o zone determinate - i paletti dissuasori - non rientrerebbero nell'ambito delle “innovazioni” bensì di semplici “modificazioni” disciplinate dall'art. 1102 c.c.

Detta disposizione codicistica prevede che ciascun partecipante al condomino “può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa” e, a maggior ragione, se la modifica alla cosa comune, consistente nella allocazione dei paletti dissuasori, venga autorizzata da una delibera assembleare.

Ad approfondimento della citata ordinanza, nella motivazione si legge che: “A tal fine va quindi richiamato il principio secondo cui (Cass. n. 20712/2017) in tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c., si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cass. n. 18052/2012)”.

La pronuncia precisa, poi, che, non vertendo in tema di innovazioni, la maggioranza prescritta dalla legge per l'assunzione della delibera non sarebbe la maggioranza dei presenti in assemblea rappresentanti almeno i due terzi dei millesimi dell'edificio, bensì la maggioranza dei presenti che rappresentino la metà dei millesimi.

Ad ogni buon conto, i paletti dissuasori, assolvendo la funzione di dispositivi atti ad impedire la sosta di veicoli in aree o zone determinate, possono essere anche favorevolmente impiegati per utilizzi accessori come la delimitazione di zone, aiuole e spazi riservati per altri usi all'interno del condominio e delle sue pertinenze.

In questi casi, la decisione deve essere ugualmente assunta dall'assemblea che ha una competenza generale a deliberare interventi manutentivi e conservativi inerenti alle parti comuni, con le maggioranze previste dall'art.1136, commi 2 e 3, c.c.

Infatti, secondo un'altra interessante pronuncia di legittimità (Cass. civ., sez. VI, 16 settembre 2016, n. 18187), non può essere messa in discussione la legittimità delle delibere che vietano ai condomini di parcheggiare le loro auto nell'area condominiale antistante il fabbricato, disponendo la collocazione di paletti e di fioriere “in quanto trattasi di delibere che hanno regolamentato l'uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza alterarne la funzione o la destinazione, e che - in quanto tali - non danno luogo ad innovazioni ai sensi dell'art. 1120 c.c., da approvare a maggioranza qualificata, non potendosi ritenere che l'apposizione di ostacoli alla sosta (paletti, fioriere) dia luogo ad opere di trasformazione che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2013, n. 945; Cass. civ., sez. II., 21 febbraio 2013, n. 4340; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2012, n. 18052).

Ciò non toglie che, in forza dell'art. 1102 c.c., ciascun comunista può servirsi della cosa comune senza limiti spaziali e temporali, trovando l'unico limite nel riconoscimento delle eguali facoltà anche a tutti gli altri partecipanti al condominio.

Pertanto, fino a quando il comunista modifichi la cosa comune a sue spese, senza innovare e senza far ricadere gli effetti sul patrimonio degli altri comunisti (spese), mediante l'introduzione di trasformazioni che riguardano lui solo e non pregiudicano il godimento degli altri compartecipanti, egli potrà legittimamente porre in essere dette condotte nel rispetto della legge.

Diversamente, laddove siffatta condotta travalichi i limiti sopra indicati, una modificazione che interessi potenzialmente tutti i partecipanti al condominio potrà essere avvallata solamente dall'assemblea condominiale, comportando senz'altro una spesa da suddividersi fra tutti i condomini.

Già secondo una risalente, ma sempre attuale, pronuncia della Suprema Corte, veniva espressamente chiarito che: “l'esecuzione, da parte del comproprietario, di una modificazione alla cosa comune, al fine di farne un uso più intenso non è illegittima, per il solo fatto che determini un'alterazione dello equilibrio fino allora esistito fra gli usi esercitati dai comunisti; tale illegittimità sussiste solo ove si accerti che l'incremento dell'uso del singolo partecipante pregiudichi la possibilità degli altri di continuare nell'esercizio del loro uso, e di ampliare eventualmente il medesimo in modo e misura analoghe” (Cass. civ., sez. II, 11 luglio 1975, n. 2746).

Nello stesso senso: “A norma dell'art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa comune apportandovi le modificazioni che egli ritenga utili per il miglior godimento di essa, fino a sostituirla con altra che offra maggiore funzionalità. Tali facoltà, peraltro, sono legittime solo se si esplicano nei limiti dettati dalla legge, e cioè con l'astensione da ogni alterazione del bene comune e conservando la possibilità dell'uso di esso da parte di ogni altro condomino nell'ambito del suo diritto. I limiti ora indicati non vengono superati dal solo fatto dell'uso più intenso da parte di uno o pia condomini, purché attraverso lo stesso non si giunga al turbamento dell'equilibrio con tutti i diritti di costoro o a un cambiamento della destinazione del bene comune, non soltanto in vista dell'uso attuale, ma anche di quello potenziale secondo la natura della cosa e il fine al quale essa venne predisposta, sicché resta del tutto indifferente - salvo che in relazione alla costituzione di diritti esclusivi a favore di alcuno dei condomini o di terzi - che da tempo più o meno lungo uno o più degli interessati non si siano serviti del bene in questione” (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1976, n. 1836).

Riferimenti

Albertini, Dissuasori della sosta, in Immob. & proprietà, 2016, fasc. 3, 197;

Bottoni, Condominio e Innovazioni - La limitazione all'uso dei beni comuni tra poteri assembleari e strumenti negoziali, in Giur. it., 2016, fasc. 12, 2584;

Cusano, Il codice del condominio. Art. 1102, Napoli, 78;

Rezzonico, Manuale del condominio, Rimini, 2018, 126.