Condominio: lavori straordinari e contestuale costituzione obbligatoria del fondo speciale

Nella medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazione deve essere obbligatoriamente disposto l'allestimento del fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. La costituzione contestuale del fondo cassa è, infatti, una condizione di validità della delibera di approvazione dei lavori medesimi; pertanto il mancato contestuale allestimento del fondo speciale unitamente ai lavori straordinari determina la nullità della delibera condominiale.

La vicenda trae origine dalla opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino innanzi al Giudice di Pace per il pagamento di spese condominiali relative alla “gestione straordinaria facciate e balconi” in quanto il condominio aveva approvato lavori straordinari di manutenzione straordinaria non provvedendo alla costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. ma avendo conferito all'amministratore l'incarico di richiedere un finanziamento bancario; a fronte della eccepita incompetenza per valore e materia sollevata dal Giudice di Pace in favore del Tribunale questo ultimo, recependo l'eccezione dell'appellato condomino, ha dichiarato nulla la delibera di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria causa la mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.. In sede di legittimità la parte ricorrente ha dedotto, come primo motivo, l'omesso esame di fatti decisivi (approvazione dei lavori straordinari e conferimento all'amministratore dell'incarico di chiedere un finanziamento bancario che avrebbe coperto circa la metà dell'importo delle opere); come secondo motivo la violazione e falsa applicazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. dovendo interpretarsi la norma in termini non restrittivi.

Il fulcro della controversia attiene al rapporto tra lavori straordinari e costituzione del fondo speciale come previsto dall'art. 1135, comma 1, n 4 c.c. e alle conseguenze derivati dalla violazione di detto precetto.

La norma de qua prevede, infatti che: “Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: (da 1 a 3 omissis), 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

a) Finalità dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.

Il Collegio rileva che l'imposizione dell'allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all'ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, come previsto dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate.

b) Interessi tutelati dall'art. 1135, comma 1, n 4 c.c.

A parere del Collegio la norma in esame è volta alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale nonché dell'interesse del singolo condomino a vedere escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora previsto dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c..

c) Vizio da cui è affetta la delibera condominiale in contrasto con l'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.

Sempre il Collegio evidenzia che la delibera condominiale in contrasto con la norma in esame è da ritenersi nulla.

d) Le conclusioni cui perviene il Collegio nella ordinanza in commento

Il Collegio, nel richiamare altro precedente arresto ha concluso che l'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. – come modificato dapprima dalla legge n. 220 del 2012 e poi dal D.L. n. 145 del 2013, convertito nella legge n. 9 del 2014 – prescrive che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda “obbligatoriamente” (e non più “se occorre”) a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

Il contenuto dell'ordinanza n. 9388/2023 è occasione utile per soffermarsi, seppure sommariamente, sulla natura e sui vizi delle delibere assembleari per poi analizzare le conseguenze specifiche della violazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.

Il condominio è una formazione sociale del tutto peculiare in quanto, come affermato dal consolidato orientamento della Suprema Corte, è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (Cass. Civ., Sez. II, 3 agosto 2022, n. 24058; Cass. Sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934).

Sul piano sistematico la delibera assembleare è un atto collettivo atteso che le diverse dichiarazioni di volontà provengono da più persone (i condomini) ma tendono ad un fine comune (gestione lato sensu delle parti comuni).

Il criterio distintivo rispetto alla invalidità delle delibere assembleari è tradizionalmente (Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806) individuato nella contrapposizione tra:

1. vizi di sostanza, che riguardano il contenuto delle deliberazioni;
2. vizi di forma, che riguardano le regole procedimentali per la formazione delle deliberazioni.

Per quanto di interesse il vizio individuato dal Collegio dovrebbe ricondursi nella prima tipologia (vizi di sostanza) e, in specie, quale ipotesi di nullità strutturale per illiceità dell'oggetto ex artt. 1418, comma 3, e 1346 c.c. ovvero quale mancanza dell'oggetto ex art. 1325 n 3 c.c. – considerato che nell'arresto in esame il fondo speciale è qualificato come “condizione di validità della delibera di approvazione delle opere approvate”-, avendo l'assemblea deliberato di realizzare degli interventi straordinari senza la contestuale costituzione del fondo speciale .

Volgendo lo sguardo oltre il perimetro delineato dalle Sezioni Unite del 2005 la delibera assembleare in contrasto con l'art. 1135, comma 1, n 4 c.c. potrebbe qualificarsi come affetta da nullità virtuale ex art. 1418, comma 1, c.c. per violazione di norma imperativa essendo la disposizione citata finalizzata a tutelare l'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale nonché l'interesse del singolo condomino a vedere escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora previsto dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c..

In dottrina e in giurisprudenza è diffusa l'opinione che attribuisce carattere imperativo alla norma inderogabile posta a tutela di un interesse pubblico: sono imperative, ai fini del giudizio di nullità, quelle norme contenenti un comando o un divieto teso a tutelare un interesse a carattere generale.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte (sentenza n. 2679 del 21.8.1979) avevano, infatti, stabilito che: “Allorquando si sia in presenza di una norma proibitiva… priva della sanzione di invalidità dell'atto proibito, occorre controllare la natura della disposizione violata, per dedurne l'invalidità o la semplice irregolarità dell'atto e tale controllo si risolve nell'indagine sullo scopo della legge ed in particolare sulla natura della tutela apprestata, se cioè di interesse pubblico o privato”.

La più recente impostazione (seguita anche dall'orientamento delle Sezioni Unite nella sentenza n. 26724 del 19.12.2007) ha posto la distinzione tra norme di validità e norme di comportamento concludendo che l'art. 1418, comma 1, c.c. disciplina il contrasto tra contratto e norma imperativa, e sanziona con la nullità il regolamento autonomo disapprovato (in sé stesso) dalla norma, e non si interessa, per contro, del comportamento delle parti in occasione della conclusione o dell'esecuzione del contratto.

E, infatti, è causa di nullità del contratto per contrarietà a norme imperative in difetto di espressa previsione in tal senso (cd. "nullità virtuale"), ove non altrimenti stabilito dalla legge, unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto (v., ex plurimis, Cass. Civ, Sez. III, ord. n. 15099 del 31.5.2021).

Al di là dell'inquadramento del vizio nelle diverse ipotesi di nullità la questione che emerge attiene al rapporto tra libertà negoziale –come manifestatasi nella delibera condominiale- e vincoli nascenti dal controllo eteronomo ex art. 1374 c.c.

La libertà negoziale dei condomini non può risolversi, quindi, nella adozione di una delibera assembleare concernente lavori straordinari se contestualmente non contempli la costituzione di un fondo speciale come stabilito dall'art. 1135, comma 4, n. 1 c.c.

Pertanto, la soluzione individuata dall'arresto giurisprudenziale fornisce un chiarimento utile circa i tempi e le modalità di costituzione del fondo speciale.

Il Collegio ha concluso, infatti, che l'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. deve essere interpretato di modo che nella medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni deve provvedersi “obbligatoriamente” a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

L'arresto giurisprudenziale conferma che il fondo speciale non dove essere deliberato anticipatamente alla approvazione dei lavori stessi ma contestualmente ai medesimi (sia pure secondo le diverse modalità quanto all'ammontare, se totale o progressivo): il tenore letterale dell'art. 1135, comma 4, c.c. prevede “obbligatoriamente” la costituzione del fondo in presenza di lavori e non utilizza il termine “preventivamente”.

Il Collegio ha, dunque, evidenziato che il fondo speciale costituisce una condizione di validità sul piano degli elementi essenziali dell'atto negoziale ma non ha rilevato l'esistenza di alcun vizio sotto il profilo temporale.

In conclusione, la costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n 4 c.c. deve avvenire obbligatoriamente e contestualmente alla decisione sui lavori straordinari nella “medesima delibera”.

Pertanto, l'eventuale vizio di nullità della delibera assembleare potrebbe rilevare solo in presenza della adozione della deliberazione sui lavori straordinari senza contestuale costituzione del fondo cassa ma richiede che il condominio debba prima costituire il fondo cassa (con una delibera autonoma) e in una successiva delibera decidere delle opere da eseguire.

Eventuali dubbi interpretativi non richiederebbero neppure il richiamo al codice civile (art 1135, comma 1, n. 4 c.c.), ma una semplice riflessione linguistica atteso che nell'ordinanza in commento il Collegio utilizza l'espressione “nella medesima delibera”.

Resta da domandarsi se il condominio possa costituire “facoltativamente” un fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n 4 c.c., con una delibera autonoma adottata antecedentemente a quella successiva avente ad oggetto i lavori straordinari.

Questa scelta, però, si esporrebbe ad una serie di critiche sul piano logico e sistematico.

La critica da ritenersi più rilevante attiene al rapporto biunivoco che sussiste tra lavori straordinari e fondo speciale.

In altro arresto, sempre con riferimento all'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., la Suprema Corte ha concluso che, dal testo della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell'edificio, deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale, non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall'importo del fondo in concreto costituito quale sia l'ammontare delle spese necessarie (Cass. Civ. Sez. II, ord. n. 16953 del 25.5.2022).

È, quindi, da ritenersi incontroverso che la capienza del fondo speciale deve coincidere con l'importo dei lavori: il problema che sorge è quello di stabilire secondo quale criterio potrebbero quantificarsi dei lavori in assenza di un parametro tecnico idoneo a ritenere come determinabile l'oggetto del futuro contratto ex art. 1346 c.c. in presenza di una procedura deliberativa che separasse i due momenti della costituzione del fondo speciale e dei lavori straordinari.

In tal senso non potrebbe certamente ritenersi idonea una offerta “civetta” fornita da una o più imprese perché la causa della proposta contrattuale sarebbe finalizzata ad eludere una norma imperativa che richiede che costituzione e lavori straordinari siano deliberati contestualmente ex art. 1135, comma 1, n 4 c.c. con conseguente nullità della delibera per illiceità concreta della causa ex artt. 1418 e 1343 c.c.

Del pari non risulterebbe lecita una delibera assembleare che, come parametro di riferimento dei lavori straordinari, quantificasse “ex ante” e “in astratto” un importo fisso per l'esecuzione dei medesimi perché laddove la successiva proposta contrattuale fosse inferiore o superiore emergerebbe ancora una volta il vizio della illiceità concreta della causa.