Lo sfratto per morosità si applica all’affitto d’azienda?

Massima

In considerazione della mancata modifica dell'art. 658 c.p.c. ad opera del d.lgs. n. 149/2022, non può invocarsi il richiamo alle modalità stabilite nell'art. 657 c.p.c. per estendere il procedimento di sfratto per morosità al comodato di immobili ed all'affitto d'azienda, in quanto il relativo riferimento riguarda chiaramente il “tipo” di processo e non anche i singoli casi ivi previsti.

Il caso

La fattispecie attiene all’opposizione proposta dal conduttore avverso l’intimata richiesta di convalida dello sfratto per morosità, avendo il medesimo eccepito l’inammissibilità della procedura di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. all’ipotesi di affitto d’azienda, e, nel merito, l’infondatezza della domanda con specifico riferimento alla ex adverso dedotta morosità.

La questione

La quaestio juris verte sulla legittimità della richiesta di applicazione del procedimento per sfratto per morosità disciplinato dall'art. 658 c.p.c. al contratto d'affitto d'azienda, sulla scorta della modifica apportata dalla c.d. Riforma Cartabia all'art. 657 c.p.c.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale adito rigetta la richiesta di convalida dell'intimato sfratto per morosità, e l'istanza formulata dalla stessa parte ricorrente ex art. 665 c.p.c.  disponendo il mutamento del rito ex artt. 447-bis e 426 c.p.c. assegnando alle parti il termine di quindici giorni dalla comunicazione dell'ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione.

Osservazioni

La c.d. Riforma Cartabia ha inciso sostanzialmente su due disposizioni codicistiche relative allo sfratto avendo riformato l'art. 663 c.p.c. eliminando il riferimento al rilascio della formula esecutiva ormai non più esistente a seguito della riforma dell'art. 475 c.p.c. e rivisitato l'art. 657 c.p.c. riferito all'intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione.

Quid juris allora in ordine alla sorte dei contratti di affitto d'azienda e comodato per quanto attiene all'applicabilità della procedura di sfratto per morosità alla luce del testo attuale - rimasto invariato - dell'art. 658 c.p.c.?

Per effetto della modifica apportata all'art. 657 c.p.c. attualmente il locatore o il concedente può intimare al conduttore, comodatario di beni immobili, ed all'affittuario d'azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

Il medesimo locatore o il concedente, può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti od intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione del rapporto negoziale.

Conseguentemente, attraverso la modifica apportata all'art. 657 c.p.c. dalla Riforma Cartabia viene consentito l'utilizzo dei procedimenti di licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione anche in relazione al contratto di comodato di beni immobili ed al contratto di affitto d'azienda.

Il giudice delle locazioni foggiano ha ritenuto l'inapplicabilità della procedura di sfratto per morosità al rapporto di affitto d'azienda in quanto alla stregua della soluzione normativa adottata in via definitiva dal legislatore delegato nel 2022, tale estensione appare forzata, alla luce della mancata modifica dell'art. 658 c.p.c., non potendosi a tale fine invocare il richiamo alle modalità stabilite nell'articolo precedente ivi contenuto, in quanto, secondo il Tribunale, il riferimento riguarda chiaramente il tipo di processo - rectius, il rito - e non i singoli casi ivi previsti, attinenti alle ipotesi negoziali.

L'ordinanza del Tribunale di Foggia - a quanto consta, la prima ad essersi espressa in questi termini nella letteratura giuridica edita - è l'occasione, dunque, per interrogarsi come mai il Legislatore abbia consentito al concedente di un contratto di affitto d'azienda la possibilità di avvalersi della tutela sommaria soltanto nel caso del procedimento di finita locazione previsto dall'art. 657 c.p.c. e non anche nel caso dello sfratto per morosità, la cui disciplina apprestata dall'art. 658 c.p.c. per lo stesso Tribunale è inspiegabilmente rimasta immutata, non avendo il legislatore delegato recepito il contenuto del principio contenuto in tale senso nella legge di delega n. 206/2021.

A riguardo, nella Relazione illustrativa bollinata allo schema di decreto legislativo recante l'attuazione della l. 26 novembre 2021, n. 206, all'art. 3, comma 46, si legge testualmente che, “in attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. r), si è estesa la applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda, entro tali limiti modificando dunque l'articolo 657 c.p.c.”.   

Conseguentemente, in base a quanto emerge dalla citata Relazione illustrativa, non sembrerebbe trattarsi di una svista del Legislatore ma di una precisa scelta concernente la particolare tecnica adoperata nella redazione delle norme che qui interessano, la cui interpretazione è riservata a chi invece è chiamato ad applicarle correttamente, in base alla sottostante ratio legis.

Aggiungasi che l'art. 12 delle preleggi dispone che, nell'interpretazione delle norme di legge, non deve considerarsi soltanto l'interpretazione letterale, occorrendo tenere conto anche della ratio legis, che, per quanto riguarda i contratti di affitto d'azienda, è inequivocabilmente quella di estendere ai medesimi la disciplina dello sfratto per morosità.

Su tale questione si era già registrato l'interesse della dottrina interrogatasi sul significato da attribuirsi al mancato intervento del Legislatore delegato sull'art. 658 c.p.c. al fine di estendere l'applicazione del procedimento di sfratto per morosità al rapporto derivante dall'affitto d'azienda, trovando una plausibile risposta al suddetto quesito nella previsione della legge di delega che contiene il richiamo espresso anche allo sfratto per morosità, essendo palese che anche il procedimento di sfratto per morosità deve potersi utilizzare nei casi dei contratti menzionati dalla stessa legge delega tra i quali figura l'affitto d'azienda.

In senso conforme a tale interpretazione dell'attuale dettato normativo, sovviene una recente pronuncia di merito (Trib. Verona 11 luglio 2023), la quale, in senso diametralmente opposto alla decisione in commento, ha invece ritenuto applicabile la procedura di sfratto per morosità anche al contratto avente ad oggetto l'affitto d'azienda. 

Tale soluzione interpretativa era stata del resto anticipata dallo stesso Tribunale scaligero, in sede di verbale della riunione tenutasi ex  art. 47-quater dell'Ordinamento giudiziario in data 11 maggio 2023, condividendosi la soluzione interpretativa che sostiene l'applicabilità del procedimento ex art. 658 c.p.c. anche nell'ipotesi di morosità relativa ai canoni di affitto d'azienda, tenuto conto della previsione contenuta nell'art. 1, comma 5, lett. r), della l. n. 206/2021, e dell'estensione all'affitto d'azienda del procedimento previsto dall'art. 657 c.p.c. e del riconoscimento giurisprudenziale dell'applicabilità dell'art. 658 c.p.c. anche in fattispecie diverse dalla locazione, come l'affitto di fondi rustici.

Ciò premesso, alla luce del contrasto interpretativo esistente nella giurisprudenza di merito sulla questione concernente l'applicabilità della procedura di sfrato per morosità al contratto di affitto d'azienda, in assenza di un chiarimento autentico da parte dello stesso Legislatore, ovvero di un adeguamento del dettato normativo al fine di uscire dall'attuale stato di ambiguità che oltre a generare incertezza in sede applicativa delle norme in parola, potrebbe stimolare il contenzioso civile per effetto dell'aumento della conflittualità - in tale modo finendo per contraddire la stessa ratio posta a base della riforma del processo civile - così ledendo il conseguimento degli obiettivi fissati dal PNRR, sarebbe auspicabile un intervento del giudice nomofilattico attraverso il rinvio pregiudiziale previsto dall'art. 363-bis c.p.c. previsto per la risoluzione di una questione esclusivamente di diritto - nella fattispecie, l'applicabilità dell'art. 658 c.p.c. ai contratti di affitto d'azienda - trattandosi di questione che oltre a presentare gravi difficoltà interpretative e suscettibile di porsi in numerosi giudizi, non è stata ancora risolta dalla Cassazione ed è necessaria alla definizione anche parziale del giudizio, in questo caso riguardante quello della fase sommaria.

Tale soluzione, oltre ad avere l'indubbia utilità sotto l'aspetto volto a chiarire quale debba ritenersi la corretta interpretazione della littera legis in parola, avrebbe anche il pregio ulteriore di prevenire nuovi giudizi introdotti con il rito ritenuto errato, con il conseguente risparmio di tempi e costi del processo civile.    

Riferimenti

Scalettaris, La riforma del processo civile: il procedimento di sfratto si applica anche nel caso del comodato e dell'affitto di azienda, in Arch. loc. e cond., 2023, 3;

Scalettaris, Estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto al comodato ed all'affitto di azienda, in Arch. loc. e cond., 2022, 326.