Esclusione dell’Imu in caso di fabbricati collabenti

Il caso di specie

Nella vicenda in esame, alcune amministrazioni hanno posto l'interrogativo al Ministero delle finanze circa l'applicazione dell'IMU in caso di edifici collabenti. Secondo la tesi degli istanti, i fabbricati collabenti, pur privi di rendita, non per questo perderebbero lo loro fisionomia di beni immobili iscritti al Catasto edilizio urbano e quindi insuscettibili di essere qualificati quali terreni/aree edificabili ai fini IMU attesa la loro natura di fabbricati che insistono su un'area già edificata.

Aspetti fiscali

A norma dell'art. 1, comma 741 della n.160/2019, per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

La Soluzione del Fisco

Nonostante la chiara formulazione della citata norma, il Ministero ha precisato che i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest'ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all'art. 53 Cost. Difatti, il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell'IMU come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (in tal senso Cass., civ., sez. V, 28 marzo 2019, n. 8620). La principale ragione dell'iscrizione negli archivi catastali di questa specifica categoria – priva di rendita – è connessa alle ragioni civilistiche dell'esatta individuazione dei cespiti (e dell'intestatario) al momento di un trasferimento di diritti reali anche per oggetti immobiliari che non producono reddito, individuazione che non può prescindere da quanto risulta al catasto, come previsto dalla disciplina dell'IMU.