È legittima la collocazione di sedie e tavolini del bar in area condominiale?

Massima

In tema di condominio negli edifici, è legittima l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini.

Il caso

L'usufruttuario di un appartamento, di un posto auto coperto e cantina impugna dinanzi al Tribunale di Pordenone una delibera con la quale l’assemblea di condominio autorizza l’esercizio pubblico (bar) presente al piano terra dell’immobile condominiale a collocare in area condominiale, prospiciente la detta unità, tavolini e sedie ad uso del bar (punto n. 4 all’ordine del giorno).

L'attore chiede dunque, che, sia dichiarata la nullità o, in subordine, l'annullamento e/o che sia dichiarata comunque illegittima la deliberazione assembleare.

Ritiene, nello specifico, che la collocazione dei tavolini nell’area comune, approvata dall’assemblea, costituisce un utilizzo anomalo dell’area condominiale esterna ed è illegittima, in quanto, non soltanto determina un’alterazione della destinazione di un’area funzionalmente destinata a ingresso e marciapiede condominiali, ma rende altresì disagevole l'accesso all’ingresso così come lo stazionamento, nonchè in alcuni tratti rende incomodo - mentre in altri lo impedisce totalmente - il transito sul marciapiede condominiale che conduce ai posti auto e alle cantine, alterando così l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni dei condomini.

Si costituisce in giudizio il Condominio, chiedendo il rigetto della domanda attorea e difendendo la validità della delibera impugnata. Ritenuta superflua e irrilevante l'attività istruttoria, la causa viene istruita con la mera acquisizione della documentazione prodotta.

La questione

Si tratta di stabilire se la collocazione di sedie e tavolini ad uso di un bar, posti in un'area comune condominiale, consenta o meno a tutti i condomini l'esercizio del loro diritto di paritario e adeguato utilizzo dell’ingresso e del marciapiede condominiale; cioè in definitiva, se risulta o meno alterato l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazione dei condomini di dette parti comuni.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Pordenone - ribadita preliminarmente la propria competenza e osservato che nessuna conseguenza sull'iter procedimentale produce il fatto che il diritto reale di usufrutto era venuto meno in seguito alla compravendita dell'unità immobiliare, avendo il nudo proprietario ottenuto la piena proprietà dell'immobile, proseguendo il giudizio nei confronti dell'alienante (ex usufruttuario), ai sensi dell'art. 111 c.p.c. - giunge a ritenere che la delibera impugnata autorizza un uso del marciapiede condominiale che viola quanto disposto e consentito dall'art. 1102 c.c. Pertanto, dichiara nulla la deliberazione adottata dal Condominio, limitatamente al punto 4 del relativo verbale. In definitiva, accoglie soltanto l'ultimo motivo del ricorso, rigettando la domanda attorea con riguardo agli altri motivi di doglianza. Compensa integralmente le spese di lite tra le parti, data la reciproca soccombenza.

Osservazioni

Nella fattispecie in esame, trova applicazione l'art. 1102 c.c., dettato in tema di comunione, ma che, in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c., è applicabile anche in materia di condominio negli edifici.

La norma disciplina l'uso delle parti comuni e, fondamentalmente, prevede la possibilità di ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, il partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa ma non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

L'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è, dunque, sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, a rendere illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o dell'altra delle due condizioni suddette.

L'area indicata nella delibera impugnata è costituita dal marciapiede davanti al bar, che ha la funzione di consentire il passaggio dei condomini e che risulta occupato per significativa parte da tavolini e sedie. Orbene, il passaggio pedonale non risulta totalmente impedito, ma significativamente ristretto quando viene rigorosamente rispettata la collocazione dei tavolini e soprattutto delle sedie, anche se deve presumersi - come documentato con fotografie dallo stesso attore - che il concreto utilizzo da parte degli avventori del bar ne determini una più libera e disordinata collocazione, che ha l'effetto di occupare l'intero marciapiede in questione, sottratto, pertanto, alla sua destinazione funzionale (passaggio pedonale) da parte degli altri condomini.

Il marciapiede, in tal caso, dunque, viene di fatto destinato ad uso diverso rispetto a quello di assicurare il passaggio, finendo per essere assoggettato a esigenze del privato, diventando una pertinenza prevalente e/o esclusiva dell'attività commerciale.

L'art. 1102 c.c. legittima il singolo partecipante a servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri - nel duplice rispetto della destinazione d'uso e del diritto di pari uso e godimento spettante agli altri compartecipi -, traendone ogni possibile utilità. Deve, però, rilevarsi come la nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe deve consentire agli altri non deve essere intesa nel senso di uso identico, in quanto l'identità nello spazio o nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare e a proprio esclusivo vantaggio. Pertanto, per stabilire se l'uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti al condominio - e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 c.c. - non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui.

In tema di uso della cosa comune, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo partecipante, che impedisca la simultanea fruizione dello stesso da parte degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo, in quanto il principio di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, anche quando la completa appropriazione riguardi una ridotta parte del bene comune (v., ex plurimis, Trib. Palermo 22 giugno 2023, n. 3054).

La Suprema Corte ha, ad esempio, escluso la legittimità dell'installazione e dell'utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone (Cass. civ., sez. II, 24 giugno 2008, n. 17208).

In definitiva può senz'altro ritenersi che l'uso diverso o più intenso non può comunque ritenersi compatibile con una sorta di appropriazione di parte del bene comune.

L'altro limite posto dall'art 1102 c.c. al diritto di ciascun compartecipe di servirsi della cosa comune riguarda il divieto di alterarne la destinazione, inteso come specifica funzione che la cosa ha avuto sin dal suo inizio ovvero che i condomini gli hanno impressa con la pratica.

La destinazione viene rispettata, quindi, quando il bene, nelle parti residue, è sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti condomini, e si valuta che il bene stesso non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione se risultassero soddisfatte tutte le predette analoghe esigenze.

Non è, pertanto, consentito alterare la destinazione per iniziativa del singolo condomino in quanto la modifica impedisce agli altri condomini di continuare a godere delle cose secondo il loro diritto. In altre parole, deve escludere che l'utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari.

Nell'ambito del condominio, la condotta di un condomino eccedente la normale utilizzabilità delle cose comuni comporta un esagerato rafforzamento del proprio godimento, determinando una pregiudizievole ingerenza nei coesistenti diritti degli altri.

Nel caso in esame, l'assemblea dei condomini ha alterato la destinazione del bene originario non con una deliberazione assunta all'unanimità dei partecipanti al condominio, bensì a maggioranza dei condomini presenti. Così facendo, il bene comune è stato destinato in misura preponderante a fini individuali, determinando la violazione del diritto soggettivo del singolo condomino all'utilizzo delle parti comuni nella destinazione originaria.

Il Tribunale di Pordenone giunge, quindi, a ritenere che la collocazione di tavolini e sedie, così come la frequentazione stabile dei clienti, costituisce un uso incompatibile con la simultanea utilizzazione del marciapiede condominiale da parte degli altri condomini, considerate anche le non rilevanti dimensioni dell'area stessa. In mancanza di una deliberazione assunta all'unanimità dei partecipanti al condominio, l'occupazione e l'installazione di arredi a servizio esclusivo dell'esercizio commerciale (bar) si atteggia come alterazione della destinazione della cosa comune. L'attività posta in essere, in definitiva, lede in modo significativo ed apprezzabile i diritti spettanti al condomino attore, facendosi un uso improprio del bene comune, il quale viene attratto nella sfera di godimento esclusivo, per un uso diverso da quello originario.

Il Tribunale di Pordenone richiama vari precedenti della Corte di legittimità, la quale ha più volte affermato che i diritti spettanti a ciascun condominio sulle parti comuni non possono essere validamente derogati da deliberazioni approvate a maggioranza, essendo, a tal fine, necessaria la concorde volontà di tutti i condomini che, se espressa in assemblea, deve assumere la forma di deliberazione approvata all'unanimità.

Pertanto, in assenza di una manifestazione unanime, la regolamentazione dell'uso della cosa comune deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 c.c. E', dunque, vietato al singolo partecipante di attrarre la cosa comune nell'orbita della propria disponibilità esclusiva mediante un uso particolare e l'occupazione totale e stabile, nonchè di sottrarlo in tal modo alle possibilità attuali e future di godimento degli altri contitolari. Ne consegue, dunque, la dichiarazione di nullità della delibera assembleare, limitatamente al punto 4 dell'ordine del giorno. 

Riferimenti

Celeste - Terzago, Il condominio. Percorsi giurisprudenziali, Milano, 2008, 27;

Scarpa - Triola - Chiesi, Codice del condominio annotato con la giurisprudenza, Milano, 2022, sub art. 1102, 75.