L’assemblea di condominio può approvare l’istituzione di un servizio di vigilanza armata a tutela della incolumità dei condomini?

Massima

È nulla la deliberazione di assemblea che ha approvato la previsione di spesa, riguardante la voce “vigilanza armata”, se tale servizio è diretto all’incolumità delle persone e non alla gestione delle cose comuni.

Il caso

Alcuni partecipanti ad un supercondominio hanno impugnato avanti il Tribunale di Catanzaro la deliberazione dell'assemblea, la quale aveva approvato un preventivo la spesa riguardante un servizio di vigilanza armata che, nella precedente gestione, era stato istituito e pagato da due condomine, società proprietarie di due villaggi turistici siti nel complesso, al fine di prevenire in futuro episodi di criminalità che avevano interessato i villaggi turistici medesimi.

Gli attori sostenevano che tale deliberazione era nulla per violazione degli artt. 1135 e 1134 c.c., nonché dell'art. 1348 c.c. in relazione all'art. 1325 c.c., ritenendo che non fosse attribuzione della assemblea inserire a bilancio voci di spesa riguardanti un servizio non attinente alla gestione delle cose comuni.

Si costituiva in giudizio il Supercondominio, il quale che riteneva, invece, legittima la delibera ed eccepiva la tardività dell'impugnazione, essendo decorso il termine di cui all'art. 1137 c.c.

La questione

La questione affrontata dal magistrato calabro riguarda il tema delle attribuzioni della assembleaex art. 1135 c.c. e, in particolare, se possa essere oggetto della deliberazione di approvazione dell'assemblea la spesa per l'istituzione di un servizio di vigilanza armata per prevenire l'incolumità delle persone.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Catanzaro ha accolto la domanda ed ha dichiarato la nullità della deliberazione impugnata osservando che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi esclusivamente della gestione delle cose e dei servizi comuni, non potendo trovare seguito la diversa tesi sostenuta dal Condominio convenuto, in quanto il servizio era risultato istituito - non per un interesse comune, bensì - per le esigenze particolari di una società condomina proprietaria di un villaggio turistico, nel quale in passato si erano verificati degli episodi di criminalità.

Il giudice adìto ha osservato che, laddove la decisione riguardi beni o spazi di proprietà di un singolo condomino o di un terzo, essa non può essere assunta mediante la deliberazione dalla assemblea, ma solo mediante un contratto cui prestino il consenso tutti i partecipanti al condominio.

Il magistrato ha richiamato il noto principio espresso dal massimo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806), secondo il quale “devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

L'eccezione di tardività dell'impugnazione sollevata dal condominio convenuto è stata respinta, in quanto la nullità, a differenza della semplice annullabilità, può essere fatta valere in ogni tempo e da chiunque ne abbia interesse.

La decisione si è riportata al precedente dei giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1993, n. 4631), secondo il quale “la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea (art. 1135 c.c.).

Osservazioni

La pronuncia in esame offre lo spunto per svolgere alcune riflessioni in tema di attribuzioni dell'assemblea in punto gestione della cosa comune.

Nella fattispecie esaminata dal giudicante, l'assemblea del supercondominio aveva deliberato di approvare e di ripartire tra i condomini la previsione di spesa relativa alla istituzione di vigilanza armata, che è risultata essere stata posta a presidio nell'interesse dei soli villaggi turistici e, quindi, solo delle due società condomine proprietarie degli stessi.

Appare evidente come non sia tanto l'oggetto costituito dalla istituzione di un servizio di vigilanza in generale a determinare l'incompetenza dell'assemblea a deliberare, quanto la finalità per la quale il servizio viene istituito.

L'art. 1135, n. 2), c.c. stabilisce, infatti, che l'assemblea provvede alla approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini.

Tuttavia, non qualsiasi spesa può ricadere nell'oggetto della deliberazione.

In virtù del richiamo contenuto nel primo capoverso dell'art. 1135 c.c., secondo il quale l'assemblea provvede anche a quanto è stabilito negli articoli precedenti e, in particolare, a quanto è previsto dall'art. 1130, n. 2), c.c.  e cioè a disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascun condomino, risulta ben evidenziato che il potere di deliberazione relativo ad un servizio deve avere come riferimento la cosa comune e non interessi personali di singoli condomini.

Nella fattispecie, è risultato che la spesa particolarmente costosa istitutiva del servizio di vigilanza era stata deliberata dalla assemblea su pressione di una delle due società proprietarie dei villaggi turistici avendo subìto un sensibile calo di presenze per gli episodi di criminalità compiuti in tali luoghi dalla cosca locale.

Pertanto, la spesa era diretta esclusivamente alla finalità di proteggere l'incolumità dei turisti ospiti fruitori dell'immobile di proprietà di due singoli condomini.

È bene evidenziare che il magistrato adìito ha richiamato il precedente di legittimità (Cass. civ., n. 4631/1993), nel quale si era aveva osservato che il giudice di merito della decisione impugnata aveva fatto un dettagliato esame della deliberazione, essendo risultato che il servizio notturno di vigilanza armata era stato istituito per proteggere le persone residenti nell'edificio dopo due rapine in esso consumate e che pertanto - così recita la fornita motivazione - “l'assemblea condominiale era del tutto incompetente... la sua competenza riducendosi alle materie di cui all'art. 1135 c.c., tutte concernenti comunque la gestione e conservazione della cosa comune di cui all'art. 1123 c.c.”.

Entrambi i casi hanno il comune denominatore di aver, innanzitutto, perseguito una finalità di protezione di persone e non di cose, e, inoltre, di protezione di cose di proprietà esclusiva non riguardanti quindi l'intera collettività dei partecipanti al condominio ma solo di coloro che nelle unità immobiliari di proprietà di singoli condomini avevano subìto vicende di criminalità. 

Le attribuzioni dell'assemblea delineate dall'art. 1135 c.c. e dagli articoli precedenti non hanno alcun riferimento alle persone ma esclusivamente alla gestione ed alle cose comuni.

Se la deliberazione persegue interessi individuali inevitabilmente ricade in uno straripamento di potere (incompetenza assoluta), giacchè le norme citate non consentono all'organo collegiale di ripartire una spesa a carico delle unità immobiliari estranee alle finalità per le quali essa viene assunta.

Nel caso in cui i condomini vogliano tutelare la incolumità delle persone che possa essere messa in pericolo per fatti o eventi riguardanti la loro proprietà esclusiva o il loro patrimonio esclusivo e non le parti comuni o il patrimonio comune, lo strumento appropriato non è la deliberazione dell'assemblea, bensì il contratto che i privati condomini, con il consenso di tutti i partecipanti, possono stipulare a tutela dei loro interessi al di fuori dell'iter procedimentale collegiale che invece deve aver riferimento la gestione della cosa comune.

Ove invece l'organo collegiale assuma una deliberazione, essa non può che essere nulla, avendo un oggetto che non rientra nelle attribuzioni della assemblea.

Ad una diversa conclusione si giungerebbe se l'istituzione del servizio di vigilanza fosse deliberato al fine di sorvegliare il patrimonio comune o la conservazione delle cose comuni, ma ciò deve risultare dal contesto del verbale.

Si evidenzia che l'attività di vigilanza delle cose comuni è contemplata tra le mansioni di alcuni servizi già disciplinati da alcune norme del condominio e sui quali esistono rilevanti contributi anche in giurisprudenza.

Il servizio di portierato, ad esempio, contiene tra le varie mansioni quella della vigilanza, e la deliberazione sull'istituzione di tale servizio è di competenza della assemblea in quanto trattasi di prestazione che viene effettuata appunto relativamente alle parti comuni dell'edificio e non nell'interesse privato di un partecipante.

Anche l'impianto di videosorveglianza può essere validamente deliberato dalla assemblea e così la relativa spesa come prevede l'art. 1122-ter c.c., purchè esso sia diretto esclusivamente al controllo degli spazi comuni.

Quanto al servizio di vigilanza espletato da apposite guardie, esso è regolato dal Testo Unico di pubblica Sicurezza (r.d. 18 giugno 1931, n. 773), il cui art. 133 prevede che i privati possano destinare guardie particolari alla vigilanza o custodia delle loro proprietà immobiliari.

Con l'autorizzazione del Prefetto, inoltre, i privati possono associarsi per la nomina delle guardie stesse da destinare alla vigilanza o custodia in comune delle proprietà stesse.

Il successivo art. 138 riguarda i requisiti per la relativa nomina stabilendo che per quanto riguarda l'esercizio delle funzioni di custodia e vigilanza dei beni mobili ed immobili cui sono destinate, le guardie rivestono la qualità di incaricati di un pubblico servizio.

Mentre può rientrare tra le competenze dell'assemblea la deliberazione di istituzione di guardie giurate se la finalità è quella di custodire e sorvegliare le parti comuni condominiali, non si rinviene la medesima competenza se il servizio è diretto invece alla protezione della incolumità delle persone quindi mirando a tutelare interessi individuali e non comuni.

Potrebbe in concreto ipotizzarsi un interesse comune alla istituzione del servizio di guardie giurate armate ai fini della protezione personale solo nel caso in cui vi siano parti comuni aventi una peculiare funzione tale da generare potenzialmente un pericolo di commissione di reati o un pericolo per la incolumità della intera collettività condominiale.

Si pensi, ad esempio, ad un condominio ove tutte le proprietà esclusive siano destinate ad attività finanziarie o di istituti di credito e vi sia la necessità di proteggere l'area cortilizia comune destinata a darvi ingresso avente una conformazione tale da favorire un facile accesso indiscriminato alle unità immobiliari.

In tutti i casi in cui emerga una necessità di protezione personale, essa deve essere connessa con la destinazione peculiare del bene comune e avere a riferimento indistintamente tutti i partecipanti al condominio.

Qualora la parte comune divenga luogo di commissione di reati, a causa della sua conformazione architettonica o impiantistica che favorisca la clandestinità - si pensi ad esempio a degli interrati o a chiostri ed aree non illuminate ove si consuma attività di spaccio degli stupefacenti - potrebbe pertanto insorgere un interesse comune alla istituzione del servizio anche in riferimento alla incolumità delle persone.

Si passa ora ad esaminare il quorum maggioritario necessario per la validità della deliberazione dell'istituzione del servizio di vigilanza privata, ove l'argomento sia di competenza dell'assemblea, in quanto riguardi la sorveglianza delle cose comuni.

Come già detto, alcuni servizi che comportino la prestazione della sorveglianza delle cose comuni sono previsti da particolari disposizioni che disciplinano anche il relativo quorum maggioritario deliberativo (v. art. 1122-ter c.c. in tema di videosorveglianza).

Per quanto riguarda il servizio di portierato, non esiste una norma specifica che disciplini il quorum maggioritario, tuttavia la Suprema Corte ha qualificato l'istituzione di tale servizio come atto eccedente l'ordinaria amministrazione per la cui deliberazione - attesa l'equiparazione di tale categoria di atti alle innovazioni disposte dal comma 2 dell'art. 1108 c.c. (applicabile al condominio per il rinvio operato dall'art. 1139 dello stesso codice) - è necessaria la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell'edificio) prevista dal comma 5 dell'art. 1136 c.c. (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585).

Occorre dire che tale orientamento si era formato relativamente ad un servizio in comune, il cui espletamento postuli la destinazione pertinenziale di una parte di proprietà comune.

Tale decisione aveva ritenuto che il servizio di portierato in senso stretto, risolventesi in una molteplicità di prestazioni - pulizia, ricezione e smistamento della posta, custodia dell'edificio durante le ore lavorative, ecc. - richieda normalmente la presenza e l'alloggio dell'addetto nello stabile condominiale e non è comparabile ad altri servizi, che già esistano c.d. sostitutivi (servizio di pulizia, congegno automatico di apertura e chiusura del portone collegato con i singoli appartamenti).

Il ragionamento effettuato nella motivazione della sentenza è che, qualora tale servizio non sia previsto dal regolamento di condominio e l'istituzione di esso comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune, il sorgere o il venir meno di un vincolo di destinazione di una parte comune, configurando un atto eccedente la ordinaria amministrazione - atti equiparati dal comma 2 dell'art. 1108 c.c. alle innovazioni, come è desumibile dalla espressione “gli altri atti eccedenti ...” - la sua istituzione deve perciò essere deliberata con la maggioranza qualificata.

La validità di tale principio, soprattutto in relazione alla dismissione della destinazione della casa del custode, andrebbe tuttavia oggi vagliata anche alla luce di quanto dispone l'art. 1117-ter c.c., che per le modifiche delle destinazioni d'uso di una parte comune richiede la specifica maggioranza di quattro quinti dei partecipanti al condominio ed i quattro quinti del valore dell'edificio.

La stessa magistratura di vertice (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585) aveva ritenuto che anche la deliberazione volta alla soppressione del servizio richiede il quorum di cui all'art. 1136, comma 5, c.c.

Tale ultimo orientamento è stato, poi, successivamente corretto dagli stessi ermellini (Cass. civ., sez. II, 29 marzo 1995, n. 3708), secondo i quali, invece, la soppressione del servizio di portierato, anche qualora esso sia previsto nel regolamento contrattuale di condominio, avendo a riferimento una modifica di una norma regolamentare, può essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dagli artt. 1138 e 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

L'orientamento della Suprema Corte sul quorum maggioritario necessario all'istituzione del servizio di portierato potrebbe, tuttavia, essere rivisto a seguito della riforma dell'art. 1120 c.c., il quale, per l'approvazione delle innovazioni riguardanti gli interventi previsti dal n. 1) del comma 2, ossia opere e interventi volti a migliorare la sicurezza… richiede la maggioranza meno qualificata prevista dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti alla assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio).

Tutto dipenderà dall'interpretazione che i giudici di Piazza Cavour daranno alla locuzione “sicurezza degli edifici”, qualora essa non sia da intendersi limitata esclusivamente alle opere od interventi che l'assemblea deliberi in riferimento a taluni porzioni od impianti dei fabbricati - si pensi ad esempio alla prevenzione incendi per la presenza di autorimesse - ma estesa anche a qualsiasi servizio che abbia comunque la finalità di garantire la sicurezza delle persone all'interno degli edifici.

Non v'è dubbio che il servizio di portierato, quanto alla mansione della sorveglianza, sia diretto anche alla sicurezza delle parti comuni e, quindi, è possibile che l'indirizzo del Supremo Collegio possa mutare quanto alla maggioranza ritenuta necessaria per la relativa deliberazione.

Peraltro, il quorum maggioritario previsto dall'art. 1136, comma 2, c.c. - come detto - è disposto anche per l'istituzione del servizio di videosorveglianza, per cui, salvo che non sia necessario mutare la destinazione di un locale comune per adibirlo a casa del custode, non sembra giustificabile che, per la validità della deliberazione di istituzione del servizio di portierato, debba essere richiesta la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c.

L'istituzione del servizio delle guardie giurate non ha la necessità, come avviene per il portiere, che debba essere assegnato un immobile comune (salvo particolari condominii), per cui è lecito domandarsi se la relativa deliberazione possa rientrare tra quelle previste per le innovazioni ex  art. 1120 c.c.

Intanto, già presenta un problema far rientrare nelle innovazioni un servizio che non richiede opere materiali, ma semplicemente risorse umane.

In secondo luogo, volendosi riferire anche alla concezione immateriale delle innovazioni (v., in proposito, Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2006, n. 12654), il servizio di vigilanza non determina alcun mutamento della destinazione delle cose comuni, che continuano a servire per la loro funzione, seppur divengono oggetto di un controllo, più efficace, più diretto e continuo di quello che potrebbe fare l'amministratore, che nei limiti della rappresentanza dei condomini ha già comunque tra le sue attribuzioni un dovere di sorveglianza.

D'altronde, la già citata pronuncia (Cass. civ., n. 4631/1993), nella parte motiva, osserva, quanto al servizio di vigilanza, che “è opportuno chiarire che non si è in presenza di atto innovativo ai sensi degli artt. 1120 e 1121 c.c., una volta che non c'è stata alcuna modificazione materiale o soltanto nella destinazione delle cose comuni”.

Dunque, si potrebbe prospettare al più che il servizio sia da ricondurre ad un atto di straordinaria amministrazione, la cui configurazione non è trattata direttamente dalle norme condominiali, ma dall'art. 1108 c.c. in tema di comunione, estendibile al condominio in virtù del richiamo dell'art. 1139 c.c.

Sebbene l'art. 1108 c.c. parifichi il quorum degli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione al quorum delle innovazioni, va rilevato che l'istituzione del servizio di vigilanza è volto alla sicurezza degli ambienti comuni degli edifici e, dunque, anche laddove si voglia ritenere che l'atto sia da qualificarsi nel modo sopra prospettato, il quorum maggioritario deliberativo dovrebbe individuarsi in quello previsto dal comma 2 dell'art. 1120 c.c. (con richiamo dell'art. 1136, comma 2, c.c. maggioranza degli intervenuti alla assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio).

Riferimenti

Triola, Il condominio, Milano, 2024, 110;

Corona, Questioni ancora aperte, Torino, 2012, 149;

Branca, Disciplina dell’uso e dei servizi comuni, in Comm. al cod. civ. a cura di Scialoja e Branca, Roma. Bologna, 1982, 571.