Sussiste in capo all’amministratore un obbligo di consegnare al condomino qualsivoglia documentazione richiesta?
30 Gennaio 2024
Massima Gli obblighi gravanti in capo all'amministratore di condominio di cui agli artt. 1129,1130 e 1130-bis c.c., che delineano un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore ed il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l'esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del condominio, dall'altro, non prevedono alcun obbligo per l'amministratore di fornire la documentazione ivi indicata ai singoli condomini, quanto piuttosto quella di renderla disponibile, informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell'estrazione delle copie a cura e spese del richiedente. Il caso Con sentenza di primo grado, il Giudice di Pace accoglieva la domanda di una condomina e condannava il condominio a consegnare all'attrice la polizza assicurativa del fabbricato ed ogni altro documento inerente al contratto di assicurazione. La decisione veniva appellata dal soccombente il quale, nel merito, affermava che non sussisteva in capo all'amministrazione condominiale alcun obbligo di consegna della documentazione inerente al condominio, con conseguente errata interpretazione ed applicazione degli artt. 1129 e 1130-bis c.c. Il Tribunale accoglieva l'appello, non ravvisando un inadempimento da parte del condominio in relazione al mancato rispetto delle norme preordinate alla consegna della documentazione, ovvero gli artt. 1129,1130 e 1130-bis c.c., con condanna della appellata al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio La questione L’oggetto della controversia riguarda la questione se l’amministratore, sulla base delle disposizioni di legge, sia obbligato o meno a consegnare al condomino che ne faccia richiesta la documentazione condominiale. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale ha evidenziato che l'obbligo dell'amministratore di consegna dei documenti sussiste solo per quelli che consistono nelle attestazioni relative allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, come previsto dall'art. 1130, comma 1, n. 9), c.c. Infatti, un relativo inadempimento costituisce causa di revoca giudiziale ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c. Il giudice del gravame ha, altresì, precisato che nessun obbligo analogo è previsto per la documentazione contabile, né tantomeno con riferimento ad altro tipo di documentazione, nella quale rientra pacificamente anche la consegna della polizza assicurativa relativa al fabbricato. Osservazioni Le principali attribuzioni dell'amministratore, che sono concentrate negli artt. 1129,1130 e 1130-bis c.c. (salvo altre definite da leggi speciali), interessano il rapporto di rappresentanza che lo lega al condominio ed è improntato non solo alla reciproca fiducia tra mandante e mandatario, ma ad una necessaria trasparenza nella gestione della macchina amministrativa. Trasparenza che equivale a chiarezza e conoscibilità dello “status” condominiale e che deve essere assicurata non solo ai partecipanti al condominio ma anche, ed in casi specifici, ai soggetti terzi. Questo si verifica, ad esempio, con riferimento al recupero forzoso dei crediti, disciplinato dal novellato art. 63, comma 1, disp. att. c.c., secondo il quale l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. Il raggiungimento dell'obiettivo che si è posto il legislatore si è realizzato, in particolare, mediante l'istituzione, la cura e l'aggiornamento dei registri di interesse comune (dell'anagrafe, dei verbali assembleari, della nomina e revoca dell'amministratore e della contabilità). Il complesso quadro della vita del condominio, tuttavia, si completa con una mole di documentazione attinente ai rapporti condominiali, interni ed esterni (ad esempio: il regolamento di condominio, la corrispondenza intercorsa con i fornitori di beni e servizi, i contratti di appalto e quant'altro), tra i quali assume rilevanza la polizza di assicurazione dell'edificio. C'è da dire che la normativa vigente prevede solo un'ipotesi di polizza assicurativa, individuale e per la responsabilità civile per gli atti compiuti dall'amministratore nell'esercizio del mandato, obbligatoria nel caso in cui l'assemblea subordini la sua nomina alla sottoscrizione della stessa. Tanto è vero che sempre la legge stabilisce che i massimali di tale polizza devono essere adeguati se, durante l'incarico di amministrazione, siano deliberati lavori di manutenzione straordinaria (art. 1129, commi 3 e 4, c.c.). Da segnalare che la polizza copre solo i danni derivanti da colpa, tali cioè da essere collegati ad un comportamento di negligenza, imperizia e trascuratezza, escludendo i fatti di origine dolosa o derivanti da forza maggiore e/o caso fortuito. Inoltre, corre l'obbligo di evidenziare che la legge nulla prevede tanto per l'individuazione del soggetto sul quale ricadono le spese inerenti alla polizza assicurativa, quanto per il relativo quorum deliberativo. Occorre considerare, in via preliminare, che se la polizza dà ai condòmini la certezza di essere garantiti per i danni subiti ed ascrivibili al comportamento dell'amministratore, per altro verso sarà quest'ultimo a trarne il massimo vantaggio, visto che nell'ipotesi di condanna a risarcire il condominio per gli atti colposi compiuti nel corso del mandato il suo patrimonio personale non sarà aggredito. Detto questo, sulla questione inerente agli oneri di spesa si è sostenuto che questi devono ricadere sul condominio, il quale abbia posto l'accensione della polizza come condizione sospensiva per la nomina dell'amministratore, ovvero che sia quest'ultimo che vi debba provvedere, dal momento che il soggetto assicurato è il rappresentante condominiale e non il condominio. Sarebbe, infatti, ingiusto che i condomini i quali, per prassi, già provvedono alla stipula di una polizza globale condominiale siano chiamati a sostenere anche le spese di quella, eventuale, che interessa la persona dell'amministratore. Tra le due tesi contrapposte si inserisce la norma che prevede l'obbligo per l'amministratore di adeguare i massimali della polizza se, nel periodo di svolgimento dell'incarico, l'assemblea deliberi lavori straordinari (ivi comma 4) e tale circostanza non potrebbe determinare un aggravio di spesa per il solo amministratore. Al momento, non sembra che vi sia giurisprudenza cui fare riferimento per cui una soluzione ragionevole della questione potrebbe essere individuata in un accordo tra l'amministratore ed il condominio rimesso ad una delibera assembleare, che richiederebbe quanto meno la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. Del tutto diversa è la polizza globale condominiale, che si configura come un'assicurazione della responsabilità civile essendo finalizzata a garantire l'ente assicurato dall'obbligo risarcitorio a persone e/o cose connesso ai danni dallo stesso causati. Pur non essendo obbligatoria non vi è stabile che ne sia privo. Tornando alla decisione del Tribunale, il quale ha ritenuto l'appello formulato dal condominio fondato, dalla relativa motivazione emerge che il combinato disposto degli artt. 1129,1130,1130-bis c.c. ha definito le caratteristiche del quadro nel quale si inserisce il rapporto tra il condomino e l'amministratore che deve garantire, al primo, il diritto di controllare la correttezza e la trasparenza della gestione amministrativa e deve imporre, al secondo, di dare risposte. Tra le due azioni si deve raggiungere un equilibrio realizzabile solo se le istanze non rendano lo svolgimento dell'amministrazione più onerosa. Va osservato, a questo proposito, che, proprio per quanto concerne la documentazione condominiale, prima dell'entrata in vigore della l. n. 220/2012 la normativa non aveva affrontato la problematica inerente alla consegna di allegati di natura condominiale, mentre è stata la giurisprudenza ad affrontare la questione e a definire il perimetro dell'esercizio di tale diritto ma limitatamente ai documenti contabili, esprimendo un orientamento che si è consolidato nel tempo. Infatti, è stato più volte affermato che la possibilità di ottenere dall'amministratore i documenti contabili non subisce il limite dell'approvazione del rendiconto e del bilancio da parte dell'assemblea, ma può avvenire anche al di fuori di tale contesto senza la necessità di motivare la relativa richiesta a condizione che “l'esercizio di tale facoltà non intralci l'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico a carico del condominio” (così, ex multis, Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. civ., sez. VI, 8 giugno 2020, n. 10844). Con la riforma del 2012, quindi, è stato espressamente previsto che l'amministratore deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” (art. 1130, comma 1, n. 9, c.c.), costituendo l'eventuale rifiuto una grave irregolarità che può portare alla revoca dell'amministratore stesso (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.). Per contro, si è sancito il diritto dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di “prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese” (art. 1130-bis c.c.). Evidente, da un lato, che dalle norme citate risulta come l'attenzione del legislatore si sia indirizzata sulla natura contabile della documentazione che, in ultima analisi, è quella che interessa più da vicino i condomini e, dall'altro, che ricevere un attestato oppure prendere visione non equivale a consegna. Questo porta a concludere che per tutta l'ulteriore documentazione, ivi compreso il contratto di assicurazione del fabbricato, non sussista alcun obbligo di consegna a carico dell'amministratore. Peraltro, il problema potrà facilmente essere superato solo se i condomini decidano di avvalersi di quanto disposto dall'art. 71-ter disp. att. c.c., introdotto dalla riforma del 2012, secondo il quale l'assemblea, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., può deliberare che l'amministratore attivi un sito internet che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia, in formato digitale, dei documenti che la delibera stessa ritenga opportuno siano messi on-line. E sicuramente tra tali documenti sarà opportuno inserire, il contratto di assicurazione; il regolamento di condominio; i verbali assembleari; eventuali contratti e così via evitando, in tal modo, qualsivoglia contrasto con l'amministratore. Riferimenti Gallucci, Accesso ai documenti condominiali, come esercitarlo correttamente, in Condominioweb.com, 30 giugno 2023; DI Rago, Accesso agli atti condominiali garantito ma condizionato, in ItaliaOggi Sette, 28 marzo 2022, N.073, 31; Carrato, La Cassazione fa il punto sul diritto di accesso dei singoli condomini alla documentazione condominiale, in Arch. loc. e cond., 2012, fasc. 1, 44. |
