Per la costituzione di un condominio separato serve la previa delibera di scioglimento del condominio esistente?

Massima

Per la costituzione di un condominio separato dal condominio esistente, deve essere rispettato il procedimento stabilito negli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., disposizioni che richiedono, in via prioritaria, una delibera del condominio esistente di scioglimento da adottarsi con una maggioranza qualificata - anche in seconda convocazione - dall'art. 1136, comma 2, c.c. La previa delibera di scioglimento adottata dal condominio del complesso è il presupposto e la condizione sine qua non per procedere successivamente alla costituzione in condominio delle palazzine da parte dei condomini della palazzina interessata. La previa deliberazione di scioglimento del condominio dà vita al potere giuridico della palazzina di ergersi in condominio separato da quello esistente, essendo da escludere, in quanto non previsto da norma di legge, che i condomini di un singolo edificio possano costituirsi in condominio autonomo scorporandosi sua sponte da quello esistente.

Il caso

La Palazzina H di un Condominio proponeva ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c. nei confronti di due condomini affinché fosse consentito alle maestranze di una Impresa di costruzioni l'accesso agli immobili per l'esecuzione del contratto di appalto afferente alle progettate opere alle fondamenta, ai balconi e terrazze ed ai muri perimetrali della palazzina condominiale.

I condomini resistevano in giudizio sostenendo l'infondatezza della domanda eccependo, inoltre, la mancanza di legittimazione attiva della ricorrente.

Il giudice adìto accoglieva la sollevata eccezione e rigettava il ricorso, stante la sospensione della delibera assembleare del 21 gennaio 2020, con la quale l'assemblea della Palazzina H si era costituita in condominio separato, disposta nel giudizio di opposizione promosso proprio dai condomini resistenti avverso la predetta delibera.

La Palazzina H, ricorrente soccombente, proponeva reclamo avanzando le medesime doglianze svolte in primo grado, nonché allegando la delibera assembleare del 9 dicembre 2021 di conferimento dell'appalto dei lavori all'Impresa di costruzioni, dalla quale desumersi l'attuale esistenza della Palazzina H.

I condomini si costituivano in giudizio, opponendosi all'accoglimento del reclamo.

A seguito di integrazione documentale proveniente dalla difesa del reclamante (che deduceva l'esistenza di un fatto nuovo) e su richiesta delle parti, il Tribunale etneo rinviava l'udienza collegiale assegnando termine per note, all'esito della quale il reclamo veniva rigettato e la reclamante condannata al pagamento delle spese di lite in favore dei reclamati, liquidate in € 3.646,00 oltre CPA e IVA se dovute.

Il collegio dava, altresì, atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.

La questione

Si trattava di verificare quali fossero i presupposti per la valida e legittima costituzione di un condominio separato da quello esistente, ovvero se risultassero assolti i presupposti espressamente previsti dalle norme di legge - gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.- che prevedono la previa delibera di scioglimento del condominio esistente ed il conseguente potere giuridico della palazzina di ergersi in condominio separato.

Le soluzioni giuridiche

La pronuncia in esame, pur originata da procedimento di urgenza per consentire ad un'impresa di costruzioni l'accesso ad alcune unità immobiliari facenti parte del compendio immobiliare per l'esecuzione delle opere previste in un contratto di appalto, incentra l'attenzione ed il giudicato su una sollevata eccezione di legittimazione attiva della ricorrente proposta nel giudizio di merito e successivamente approfondita anche in sede di reclamo.

Infatti, il collegio decidente non si discosta dalle valutazioni fatte proprie dal giudice di prime cure in ordine alla mancanza di legittimazione attiva della parte ricorrente.

La citata delibera del 21 gennaio 2020, con la quale la Palazzina H si era costituita mediante scissione dal Condominio principale, veniva sospesa dall'ordinanza del 24 febbraio 2021 emessa dal giudice dinanzi a cui era stata impugnata, venendo meno la sussistenza di un titolo efficace legittimante la parte ricorrente ad agire in giudizio.

Sul punto, il collegio approfondisce la questione e rimane fermo nel sostenere che le delibere successivamente adottate - e indicate dalla reclamante a sostegno della propria difesa - escludono che abbiano un contenuto tale per cui possano portare ad un superamento della pronuncia di sospensione della citata delibera del 21 gennaio 2020.

Difatti, la delibera del 16 settembre 2021 si riferisce alla conferma della nomina di un professionista ragioniere quale amministratore della Palazzina H, nulla prevedendo in ordine alla costituzione della predetta in condominio separato rispetto al condominio principale e, peraltro, senza nulla addurre sulla precedente sospensione della delibera del 21 gennaio 2020.

Viene, inoltre, precisato l'assunto secondo cui la nomina dell'amministratore non può valere, neppure implicitamente, come conferma della costituzione del condominio.

Neppure la delibera del 9 dicembre 2021 assunta dalla Palazzina H, e inerente il conferimento dell'appalto dei lavori può, sempre implicitamente, costituirne la conferma, precisando come il differente istituto della ratifica inerisce ad un atto compiuto da un soggetto competente per sanare un precedente atto emesso da soggetto incompetente mentre, nel caso di specie, difetterebbe proprio il potere giuridico della palazzina H.

Nemmeno la delibera del 13 ottobre 2021 del Condominio principale può avere determinato la ratifica della delibera della Palazzina H del 21 gennaio 2020, sia perché dal suo contenuto non si desume detta volontà, sia perché, rilevato che l'impugnazione proposta dai due condomini resistenti/reclamati non concerneva solo la citata delibera della Palazzina H ma anche quella del 19 settembre 2019 del Condominio principale, quest'ultimo procedeva a deliberare nuovamente sui medesimi punti all'ordine del giorno per sanare i vizi oggetto della proposta opposizione, dando nel contempo incarico a un legale per costituirsi in quel giudizio, null'altro adducendo.

Peraltro, per il collegio era evidente che l'assemblea del Condominio principale non poteva confermare il contenuto di un atto emesso da altro soggetto, né ratificare la delibera del 21 gennaio 2020, in quanto la costituzione del condominio della Palazzina H rientra nella competenza dell'assemblea di quei condomini.

Inoltre, nessuna rilevanza veniva attribuita al fatto nuovo documentato con i due atti depositati dal reclamante e consistenti in una delibera della Palazzina H senza data e da un elenco dei partecipanti alla deliberazione.

La delibera con la quale l'assemblea della Palazzina H avrebbe dichiarato di ratificare e/o confermare e/o rinnovare la volontà di costituire il Condominio Palazzina H, oltre ad essere irregolare per mancanza della data, trattandosi di un atto costitutivo di un soggetto che prima non esisteva, non può avere efficacia retroattiva, neppure a seguito di ratifica di delibera illegittima adottata in precedenza.

Inoltre, non risulta rispettato il procedimento previsto dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., il quale richiede, prioritariamente, una delibera del condominio esistente di scioglimento da adottarsi con una maggioranza qualificata e, a seguire, la delibera di separazione dal condominio preesistente con la maggioranza qualificata prevista - anche in seconda convocazione - dall'art. 1136, comma 2, c.c., ovvero la maggioranza dei presenti che rappresentino la metà del valore del complesso.

Infine, il collegio non ritiene che possa configurarsi già esistente un giudicato formatosi in altro giudizio cautelare tra le stesse parti in quanto non avente ha natura di sentenza.

Osservazioni

La pronuncia in esame, pur individuando pedissequamente le criticità afferenti alle singole delibere condominiali e la loro inattitudine al superamento della pronuncia di sospensione della citata delibera del 21 gennaio 2020 - con la quale, lo ricordiamo, l'assemblea della Palazzina H si era costituita in condominio separato - si sofferma, a buon diritto, su di un assunto determinante per la decisione in ordine alla fattispecie analizzata.

Precisamente, il Tribunale riconosce nella previa delibera di scioglimento che deve adottare il condominio preesistente, il presupposto, ovvero la conditio sine qua non, per procedere alla costituzione in condominio separato da parte dei condomini della palazzina interessata.

Entrando nel dettaglio, per lo scioglimento del condominio di un edificio non è necessario solamente che gli edifici che lo compongono abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, ma è altresì cogente che venga rispettata la procedura di cui dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.

Il citato art. 61 recita che: “1. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. 2. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice. o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione”.

Viene, pertanto, previsto a livello codicistico quantomeno l'assolvimento di un duplice requisito.

La separazione dell'edificio dal condominio esistente può derivare da una decisione dell'assemblea condominiale ma deve essere, altresì, corrispondente alle reali caratteristiche architettoniche del complesso residenziale.

L'autonomia degli edifici, necessaria perché si possa realizzare lo scioglimento del condominio, non è da intendersi come un'autonomia amministrativa o gestionale bensì prettamente strutturale: in pratica, pare di poter osservare che il termine “edifici” sia da ricondursi a quei fabbricati che siano passibili di suddivisione, aventi ciascuno una propria indipendenza strutturale (gli edifici si possono considerare strutturalmente autonomi se dotati di parti e pertinenze necessarie per il normale godimento delle unità abitative).

Come precisato dalla Suprema Corte: “il tenore della norma, riferito all'espressione ‘edifici autonomi', esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacché, più che ad un concetto di gestione, il termine ‘edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo” (così Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2014, n. 21686; nello stesso senso Cass. civ., sez. II, 1° dicembre 2010, n. 24380).

Il predetto assunto, condiviso da consolidata giurisprudenza di legittimità, trae origine ab initio da una assai datata pronuncia che, nonostante i decenni trascorsi, permane illuminante nella analisi della fattispecie de qua, recita che: “al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, è da escludere in tale ipotesi che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa” (così Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1964, n. 1801).

Allo stesso modo, anche in ipotesi di istanza di scioglimento del condominio promossa innanzi all'Autorità giudiziaria: “deve, anzitutto, chiarirsi che, alla stregua di una corretta applicazione degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c., mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati solo dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell'edificio” (così Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2011, n.  27507).

Lo scioglimento del condominio viene determinato a norma dell'art. 1136, comma 2, c.c., ovvero con apposita delibera assunta dalla maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell'edificio (e non da consenso unanime proprio, invece, dei partecipanti alla comunione in via generale) mentre, in caso tale maggioranza non venga assunta, lo scioglimento può essere richiesto all'Autorità giudiziaria da almeno un terzo dei condomini che vogliono distaccarsi, ma solo ove non siano necessarie opere particolari.

Infatti, a mente del successivo art. 62 disp. att. c.c.: “La disposizione del primo comma dell'articolo precedente (rectius, art. 61) si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso”, e, cioè, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Tornando alla parte motiva della sentenza oggi in commento, il giudice di primo grado ha evidenziato proprio che l'assenza di una previa delibera di scioglimento da parte del Condominio originario è stata oggetto di contestazione ed impugnazione da parte di quel condomino dissenziente nell'assemblea della Palazzina H del 21 gennaio 2020 e, allo stesso modo, diviene motivo principale di rigetto del ricorso, non essendo stato rispettato il procedimento previsto dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. 

Per gli stessi assunti, le delibere successive non avrebbero avuto alcun valore di ratifica in quanto pronunziate da un organo - l'assemblea appunto - non legittimato poiché privo del potere giuridico a costituirsi in condominio separato, in assenza della previa necessaria deliberazione di scioglimento del condominio preesistente.

Infine, a chiosa della presente disamina, si presti attenzione alla circostanza che, ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., venuto meno il condominio originario per effetto dello scioglimento, eventuali rapporti facenti capo a questo devono proseguire in capo e nei confronti dei condomini separati poiché si verifica, ai fini processuali, una situazione cui va applicata, in via analogica, la disposizione di cui all'art. 110 c.p.c. e ne  consegue che il processo intrapreso contro l'originario condominio, venuto meno quest'ultimo, deve essere proseguito nei confronti dei nuovi condominii risultanti dallo scioglimento (Cass. civ., sez. II, 11 aprile 1995, n. 4156).

Riferimenti

Cusano, Il codice del condominio, sub artt. 61 e 62 disp. att. c.c., Napoli, 2022, 329;

De Tilla, Sullo scioglimento del condominio, in Arch. loc. e cond., 2012, 688;

Gallucci, Per lo scioglimento del condominio l’autonomia dei “nuovi edifici” deve essere strutturale e non meramente amministrative, in Dirittoegiustizia.it, 2010;

Rezzonico, Manuale del condominio, Rimini, 2018, 588;

Scarpa, Edifici autonomi e scioglimento del condominio, in Immob. & proprietà, 2011, 150.