Detrazione degli interessi passivi in assenza dell'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione

Il caso di specie

Nella vicenda in esame, l'istanza è stata sollevata da un acquirente di un immobile a destinazione abitativa, che aveva acquistato l'abitazione stipulando un mutuo ipotecario su un immobile e che al momento della firma del contratto risultava concesso in locazione in forza di contratto stipulato in precedenza e della durata di quattro anni, rinnovabile tacitamente, salvo diniego di rinnovo dello stesso alla prima scadenza. L'Istante precisava che i precedenti proprietari dell'immobile avevano comunicato al conduttore il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, ai sensi dell'art. 3 della legge del 9 dicembre 1998, n. 431. Nonostante tale comunicazione, il conduttore non provvedeva alla consegna dell'immobile; sicché, l'istante, procedeva con azione legale. Ciò premesso, l'Istante chiedeva al Fisco di potere fruire della detrazione degli interessi passivi derivanti dalla stipula di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile locato da  adibire  ad  abitazione  principale  prevista  dall'art. 15, comma 1, lettera  b), del TUIR, pur in assenza dell'atto di «intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione» disposto dalla norma in esame, avendo il medesimo attivato la diversa procedura di cui al citato art. 447-bis c.p.c.

Aspetti fiscali

In argomento, si osserva che L'art. 15 TUIR prevede che «in caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale». Ebbene, come precisato dal FISCO, se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che: entro 3 mesi dall'acquisto l'acquirente notifichi al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione; entro l'anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. 

La Soluzione del Fisco

Ritiene il Fisco che l'utilizzo della procedura di rilascio ex art. 30 della l. n. 392/1978 non osti alla fruizione della detrazione di cui al citato art. 15, comma 1, lettera  b), del TUIR, a condizione che nel termine di «tre mesi dall'acquisto» venga esercitata la relativa azione giudiziale, esperibile nelle forme dell'art. 447-bis c.p.c., ferma restando la sussistenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla norma.

Tuttavia, nonostante tale precisazione, nel caso in esame, l'Istante era divenuto proprietario dell'immobile in data 13 dicembre 2022 e, pertanto, ai fini della fruizione della detrazione, l'azione giudiziale andava esperita entro i tre mesi successivi, circostanza che nel caso di specie non era soddisfatta. Difatti, l'Istante in data 2 marzo 2023, con lettera intimava il rilascio dell'immobile; in data 5 maggio 2023, presentava istanza all'organismo di mediazione per esperire il tentativo di conciliazione, con esito negativo; successivamente, presentava ricorso ai sensi del richiamato art. 447-bis c.p.c.