Revoca del certificato di agibilità dell’immobile: quali conseguenze e quali responsabilità?

21 Febbraio 2024

La pronuncia in esame si occupa di indagare le circostanze che possono portare alla revoca del certificato di agibilità nei casi di immobile non conforme alla normativa edilizia e urbanistica e, nel dettaglio, se ciò possa determinare una responsabilità dei soggetti coinvolti, ad esempio l'impresa di costruzione, il direttore dei lavori, l'acquirente finale, per non aver effettuato le ricerche preliminari sull'abitabilità dell'immobile oppure per non aver provveduto alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste nella concessione edilizia.

Massima

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, assunta da colui che stipula una convenzione edilizia, è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; conseguentemente colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha, nei confronti del Comune, gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione; la natura reale dell'obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa.

Il caso

Un condomino citava in giudizio una società di costruzioni nonché l'ingegnere direttore progettista architettonico/strutturale e direttore delle opere, per aver causato la revoca del certificato di agibilità dell'immobile di proprietà e per la conseguente non commerciabilità dello stesso.

Quindi, accertato l'effettivo prezzo di acquisto corrisposto dall'attore alla società venditrice (euro 196.000,00), l'attore instava per la rideterminazione del prezzo alla luce della menomazione subita dal bene a causa degli illeciti commessi della predetta società di costruzioni e dall'ingegnere direttore, e la condanna, in solido tra di loro, al pagamento della differenza tra il prezzo corrisposto e il valore del bene in presenza dei pesi, vincoli, oneri, e vizi riscontrati; nonché per il risarcimento di tutti i danni arrecati, patrimoniali e non patrimoniali, incluso quello da mancato o ridotto godimento del bene, quello morale, quello derivante dai costi sostenuti e da sostenersi anche per le spese ed oneri tecnici, amministrativi, e comunque di qualsiasi natura verificato all'esito dell'istruttoria espletata; in ogni caso con vittoria di spese e compensi del giudizio.

L'ingegnere convenuto si costituiva in giudizio, respingendo le domande di parte attrice in quanto in fondate in fatto e diritto.

Nelle more del giudizio, invece, la società costruttrice falliva e il processo veniva estinto nei suoi confronti con attrazione di ogni azione dinanzi al foro fallimentare.

In corso di causa veniva espletata una c.t.u. sull'immobile oggetto di causa, ovvero sulla presenza di vizi o difformità dal punto di vista edilizio, nonché concesso un sequestro conservativo.

Infine, ritenuta la causa matura per la decisione, in parziale accoglimento della domanda proposta dal condomino, il Giudice condannava l'ingegnere direttore dei lavori a versare all'attore l'importo di euro 1.641,00 oltre interessi di legge sino al saldo; respingeva ogni altra domanda delle Parti e, sussistendo un rilevante divario fra petitum e decisum, compensava integralmente le spese di lite e di consulenza tecnica.

La questione

Trattasi di verificare se la revoca del certificato di agibilità dell'immobile di cui è causa possa essere validamente superata dall'assolvimento di due parametri specifici, l'uno relativo alla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione della lottizzazione in forza della quale è stato edificato il complesso immobiliare, e l'altra relativa al versamento delle somme che il Comune (ove sorge il complesso immobiliare) ha individuato quali succedanee delle aree mancanti, e che i lottizzanti avrebbero dovuto realizzare e cedere al Comune medesimo in forza della convenzione a suo tempo stipulata; se, ove sussistenti, tali due circostanze siano imputabili al direttore progettista architettonico/strutturale e direttore delle opere e, in caso affermativo, se dalle stesse possano derivare conseguenze di natura patrimoniale in capo al proprietario dell'unità immobiliare priva del certificato di agibilità.

Le soluzioni giuridiche

Per addivenire ad una pronuncia in ordine alla legittimità delle richieste formulate da parte attrice - sia di pagamento della differenza tra il prezzo corrisposto e il valore del bene acquistato, sia di risarcimento di tutti i danni arrecati, patrimoniali e non - il Tribunale di Massa parte dalla analisi della revoca del certificato di agibilità dell'immobile in oggetto, precisando come esso possa essere superato dall'assolvimento di due parametri specifici, ovvero la realizzazione delle opere di urbanizzazione e il versamento di oneri al Comune ove sorge l'immobile.

Quanto al primo requisito, il giudicante rileva che l'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, assunta da colui che stipula una convenzione edilizia, è un'obbligazione propter rem, ovvero è da eseguirsi non solo da colui che ha stipulato la convenzione, ma anche da colui che richiede la concessione edilizia nonché da colui che ne ha realizzato l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al suo dante causa; tutti questi soggetti, se diversi, risultano quindi solidalmente obbligati per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Pertanto, a tale onere devono ritenersi assoggettati tanto il costruttore (ovvero la società di costruzioni che risulta, nel caso in esame, fallita) quanto il direttore lavori, che concorrono entrambi ex art. 2055 c.c. in via solidale nel far fronte alle conseguenze dannose derivanti dalla erronea realizzazione dell'opera.

Secondo il Tribunale, avendo acquistato l'immobile in oggetto nel 2004 (allo stato grezzo e prima del provvedimento di revoca dell'agibilitàdel 9 gennaio 2015), al condomino attore viene trasferita pro quota l'obbligazione di adempimento degli oneri di realizzazione delle opere di urbanizzazione e l'assolvimento degli obblighi previsti nella convenzione urbanistica, stipulata prima dell'atto di acquisto (il pagamento degli oneri di urbanizzazione, la cessione gratuita di aree al Comune, l'urbanizzazione, la costituzione di servitù di uso a costituzione di servitù di uso pubblico, ecc.).

Per il magistrato adìto, quindi, il direttore dei lavori è esente da responsabilità in quanto, nell'atto da lui predisposto del 29 dicembre 2005 - posto a fondamento della difesa attorea - non ha falsamente attestato che le opere di urbanizzazione erano state all'epoca realizzate, bensì ha certificato all'Ente territoriale competente che i requisiti previsti dalla legge erano stati rispettati (la conformità degli impianti, la idoneità delle strutture in cemento armato e l'avvenuto accatastamento).

Inoltre, nonostante nel provvedimento del 9 gennaio 2015 il Comune ove era situato il complesso residenziale ne aveva revocato la agibilità, ed i lottizzanti erano stati reiteratamente diffidati alla realizzazione delle opere - quantomeno sino al 2011 - il direttore dei lavori aveva cessato ogni funzione ancora nel 2009 (fatto, peraltro, non specificamente contestato ex art. 115 c.p.c.).

Il Tribunale evidenzia, poi, che il Comune aveva provveduto ad escutere le fideiussioni all'uopo stipulate – e quindi ad assumersi direttamente l'esecuzione degli interventi - e, pertanto, non ritiene sussistere un danno patrimoniale riferibile al condomino attore.

Il giudicante ritiene, comunque, che la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione ha inciso nella emissione del provvedimento di revoca della agibilità del 9 gennaio 2015 che rappresenta, invece, diretta efficacia causale dell'inutilizzabilità dell'unità immobiliare in proprietà dell'attore, ma che, avendo il direttore dei lavori terminato l'incarico di direzione lavori nel 2009, e che per espressa ammissione dell'attore il fondo di proprietà era stato locato sino al 2013, non appare configurabile un danno da mancata utilizzazione antecedente al 2013 imputabile al predetto convenuto.

Il Tribunale statuisce, peraltro, che il nesso causale fra la inutilizzabilità del predetto bene e la condotta del direttore dei lavori viene interrotto dall'apporto causale autonomo e determinante che viene a rivestire la condotta omissiva propria della società costruttrice e del condomino acquirente l'unitá immobiliare che, unitamente agli altri comproprietari, ben avrebbero potuto adoperarsi fattivamente per uniformarsi alle diffide comunali.

Il Tribunale opera, quindi, un ulteriore affondo nella parte motiva della propria sentenza e sottolinea come, di converso, l'attore non abbia provato che l'originale inadempienza del direttore dei lavori abbia, invece, determinato l'impossibilità di attivarsi in via personale ed autonoma dei lottizzanti, o un ritardo tale da non aver definito ad oggi i procedimenti pendenti.

Quanto al secondo requisito, invece, relativo al versamento di oneri dovuti al Comune ove sorge l'immobile, il Tribunale ritiene sussistente l'efficacia causale della condotta del direttore dei lavori determinata dalla inidoneità delle aree cedute al Comune, sotto il profilo quantitativo, a fronte della maggior volumetria realizzata, con esborsi che nel 2020 hanno comportano per l'attore un onere patrimoniale di euro 1.641,45 (commisurato alla quota millesimale riconducibile al medesimo).

Tale risvolto non è da considerarsi assorbito dalla inerzia dei lottizzanti in quanto trattasi di manchevolezza che matura con la realizzazione del fabbricato, e rappresenta una conseguenza diretta della condotta illecita del costruttore e del direttore lavori che hanno dato luogo ad una esecuzione non conforme a quanto previsto nella convezione di lottizzazione e nei relativi elaborati progettuali.

Pertanto, a conclusione della propria disanima, il giudice di prime cure riconosce in euro 1.641,45 la posta di danno relativa ai pagamenti richiesti dall'Ente territoriale in luogo della mancata cessione delle aree ad uso pubblico previste in convenzione.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, accoglie parzialmente la domanda avanzata dal condomino attore e condanna il direttore dei lavori a corrispondere a questi l'importo di euro 1 641,00 oltre interessi di legge, respinge ogni altra domanda delle parti e dichiara integralmente compensate le spese di giudizio e di consulenza tecnica.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Massa, pur affrontando numerose e diverse questioni attinenti alla infondatezza delle domande formulate da parte attrice, si sofferma principalmente sulla revoca del certificato di agibilità dell'immobile in oggetto e, precisamente, sulle modalità e/o sui parametri specifici che possono/devono essere osservati ed assolti per superare l'impasse e, conseguentemente, sulle possibili responsabilità di tutti i soggetti coinvolti.

In primis, si evidenzia che presupposto indefettibile per il rilascio del certificato di agibilità (e, per effetto del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222, la c.d. segnalazione certificata di agibilità) è la conformità del bene immobile alla normativa edilizia e urbanistica ovvero al progetto approvato.

È il direttore dei lavori, o in sua assenza un professionista abilitato, ad asseverare l'agibilità e la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, di salubrità e di risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, così come testualmente previsto dall'art. 24, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e ss.mm.ii. (c.d. Testo Unico dell'Edilizia).

Nell'asseverazione il professionista incaricato per l'agibilità assicura che l'opera realizzata sia conforme al progetto presentato in Comune.

Come precisato anche dal massimo consesso di giustizia amministrativa: “l'accertamento della conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie, in base al combinato disposto degli artt. 24, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 e 35, comma 20, della l. n. 47/1985, costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, potenzialmente in contrasto con la tutela della pluralità d'interessi collettivi alla cui protezione la disciplina è preordinata” (Cons. Stato, sez. VI, 18 gennaio 2022, n. 312); in ragione di quanto sopra detto, quindi, “la richiesta del certificato di agibilità presuppone necessariamente la conformità delle opere realizzate al permesso di costruire, con la conseguenza che va negato il rilascio del detto certificato nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato(Cons. Stato, sez. II, 22 marzo 2021, n. 2451).

Nel caso di specie, il giudicante accerta la revoca del certificato di agibilità - ma senza che essa determini l'irreversibile inutilizzabilità del bene - e, nell'indagare le responsabilità ascrivibili ai soggetti, determina come la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione della lottizzazione possa essere imputabile certamente all'Impresa di costruzione e al direttore dei lavori, ma anche all'acquirente finale del bene immobile.

Infatti, il Tribunale coglie l'occasione per porre l'attenzione, ancora una volta, sulla obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia e che è da considerarsi propter rem, ovvero che essa può e deve essere adempiuta non soltanto dal soggetto che ab origine ha stipulato la convenzione, ma anche da chi richiede la concessione edilizia ovvero realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica.  

Precisamente, la natura reale propria dell'obbligazione è riferibile, quindi, sia ai soggetti che stipulano la convenzione, sia a quelli che richiedono la concessione, sia infine a chi realizza l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al proprio dante causa, risultando pertanto tutti solidalmente responsabili nei confronti del Comune ove è ubicato l'immobile in esame (Cass. civ., sez. II, 27 agosto 2002, n. 12571; in tal senso anche giurisprudenza più risalente: Cass. civ., sez. III, 17 giugno 1996, n. 5541; Cass. civ., sez. I, 20 dicembre 1994, n. 10947; Cass. civ., sez. II, 26 novembre 1988, n. 6382).

Una successiva e più recente pronuncia della Suprema Corte risulta più esplicita nell'individuare i soggetti obbligati propter rem (Cass. civ., sez. III, 15 maggio 2007 n. 11196), dove si afferma che la qualificazione, per l'appunto, di un'obbligazione propter rem è quella che assume risalto nel rapporto tra il Comune ove è situato l'immobile ed il soggetto che risulta proprietario dell'area fabbricabile sopra la quale viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione.

Pertanto, assunto condiviso anche dalla assai numerosa giurisprudenza di merito che si è pronunciata in analoghe circostanze, l'assunzione, all'atto della stipulazione di una convenzione di lottizzazione, dell'impegno - per sé, per i propri eredi e per gli altri aventi causa - di realizzare una serie di opere di urbanizzazione del territorio, e di costituire su una parte di quelle aree una servitù di uso pubblico, dà luogo ad una obbligazione propter rem che grava, quindi, sia sul proprietario del terreno che abbia stipulato la convenzione di lottizzazione, sia su coloro che abbiano richiesto il rilascio della concessione edilizia nell'ambito della lottizzazione, sia infine sui successivi proprietari della medesima res (T.A.R. Trento, sez. I, 6 novembre 2014, n. 394; T.A.R. Napoli, sez. II, 9 gennaio 2017, n. 187; T.A.R. Napoli, sez. VIII, 16 aprile 2014, n. 2170; T.A.R. Brescia, 1° giugno 2007, n. 467; T.A.R. Catania, sez. I, 29 ottobre 2004, n. 3011), per cui l'avente causa del lottizzante assume tutti gli oneri a carico di quest'ultimo in sede di convenzione di lottizzazione, compresi quelli di urbanizzazione ancora dovuti (T.A.R. L'Aquila, sez. I, 12 settembre 2013, n. 747), risultando inopponibile all'Amministrazione qualsiasi previsione contrattuale dal contenuto opposto e qualsiasi vicenda di natura civilistica riguardanti i beni in questione.

Ritornando al contenuto della sentenza oggi in commento, il Tribunale di prime cure ha escluso la responsabilità per la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione in capo al convenuto direttore dei lavori, in quanto detta figura aveva cessato ogni funzione di direttore dei lavori ancora a far data dal 2009, ovvero prima che il Comune revocasse la agibilità nel 2015.

Precisamente, anche se ai sensi del combinato disposto degli artt. 29 e 33 del d.P.R. n. 380/2001 viene configurata in capo al direttore dei lavori una posizione di garanzia per il rispetto della normativa urbanistica ed edilizia, prescrivendo, a suo carico, un onere di vigilanza costante sulla corretta esecuzione dei lavori - collegato al dovere di contestazione delle irregolarità riscontrate - è d'evidenza (e, peraltro, è fatto non contestato) come egli abbia dimostrato e provato di avere cessato la propria funzione ed interrotto qualsiasi tipo di rapporto professionale.

Secondariamente, il direttore dei lavori è andato parimenti esente da responsabilità, sia perché il fondo di proprietà del ricorrente (di cui ne lamentava l'inutilizzabilità) sarebbe comunque stato locato sino al 2013, ovvero ben dopo la cessazione di ogni funzione e/o incarico professionale, sia infine perché  il nesso causale fra la predetta inutilizzabilità del bene e la condotta del direttore dei lavori appare interrotto dall'apporto causale dell'inerzia dell'Impresa di costruzioni, ma anche dell'attore lottizzante, sulla base della già dedotte considerazioni.

Permane, invece, la responsabilità in ordine al versamento delle somme che il Comune presso cui è sito l'immobile ha individuato quali succedanee delle aree mancanti (viabilità e parcheggi) che i lottizzanti avrebbero dovuto eseguire e cedere in base alla convenzione a suo tempo stipulata con il Comune, ed oggetto peraltro di specifica c.t.u. in corso di causa.

E non potrebbe essere altrimenti dal momento che l'inadempimento alla previsione relativa alla realizzazione di ciò che costituisce urbanizzazione secondaria ai sensi dell'art. 4, comma 2, della l. 29 settembre 1964, n. 847 (a titolo esemplificativo asili, scuole, chiese ed altri edifici religiosi, impianti sportivi, centri sociali e culturali, aree verdi di quartiere ecc.) grava solidalmente su tutti i proprietari dei lotti del piano attuativo.

Infatti, la mancata o incompleta realizzazione delle previsioni edificatorie è, dunque, indifferente al corretto adempimento della prestazione consistente nella realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria o, come nel caso di specie, nel loro equivalente monetario (Cons. Stato, sez. IV, 12 novembre 2018, n. 6339).

Riferimenti

Cassano, Gli obblighi sottesi alle convenzioni urbanistiche, in Quotidianopa.leggiditalia.it, 10 ottobre 2019;

Lucca, Mancato trasferimento di aree di lottizzazione, in Lentepubblica.it, 20 settembre 2023;

Lucca, Abuso edilizio e segnalazioni del privato, in Lentepubblica.it, 25 luglio 2022;

Minetti - Laurà, L'agibilità edilizia. La conclusione del processo edilizio, Rimini 2013, 260;

Rizzi, Segnalazione certificata agibilità, cos'è cambiato e di chi è la responsabilità, in Ediltecno.it, 2017.