Quando la dichiarazione di pertinenzialità di un'area non è necessaria

Massima

...anche laddove l'edificabilità risulti dalle previsioni della pianificazione urbanistica (generale ed attuativa) e sempreché l'ente impositore abbia in qualche modo avuto contezza del vincolo di pertinenzialità. Così si è pronunciata la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia con la sentenza n. 475 del 12 febbraio 2024.

Il caso 

La controversia concerneva l’impugnazione proposta da una società avverso un avviso di accertamento IMU, relativo all’anno d’imposta 2012, emesso dal Comune in virtù dell’autonoma imponibilità di un’area al cui interno insistevano fabbricati industriali di proprietà della contribuente.

Quest’ultima, invece, riteneva l’area in questione una mera pertinenza dei fabbricati come, peraltro, confermato dalla circostanza che l’area scoperta era da sempre pertinenza del fabbricato (asservita, accessoria, strumentale allo stesso e di cui formava parte integrante), inserita in mappa unitamente nell’accatastamento unitario del fabbricato, dove l’intero valore dell’area concorreva a formare la rendita catastale totale dell’intero complesso immobiliare e su cui versava l’imposta comunale.

L’ente territoriale, invece, considerava irrilevante l’accatastamento unico –ritenendo che la nozione generale di pertinenza a fini IMU prescinda dalle modalità di accatastamento dell’area – rilevando, a tal fine, esclusivamente l’esame fattuale della destinazione urbanistica del bene. Il Comune, peraltro, oltre a contestare la pertinenzialità dell’area, faceva rilevare l’assenza di una specifica dichiarazione in tal senso.

La questione

Il cambiamento di definizione di area pertinenziale

I giudici, nella sentenza in commento, hanno ricordato che, a decorrere dal 2020, è cambiata la definizione di area pertinenziale, oggi contenuta nell'articolo 1, comma 741, della legge 160/2019.

In base a quest'ultima, è tale quell'area che sia pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici e che sia accatastata unitariamente al fabbricato. È stata, quindi, superata la definizione civilistica di pertinenza, a cui si riferiva in passato la giurisprudenza, per cedere il posto alla definizione urbanistica della stessa. Pur non essendovi una precisa definizione di “pertinenza urbanistica”, ha osservato la Corte, si potrebbe far riferimento al concetto di residuo edificatorio di un'area, tale da non avere un autonomo valore di mercato in quanto non sfruttabile se non in relazione all'immobile edificato. Inoltre, l'area deve essere accatastata unitariamente al fabbricato, ossia deve insistere sulla medesima particella catastale del fabbricato, anche mediante la tecnica della "graffatura" (circolare Mef n. 1/DF 2020).

I giudici hanno sottolineato come la nuova definizione stravolga e limiti il concetto di “area fabbricabile pertinenziale”, richiedendo entrambi i presupposti (pertinenzialità urbanistica e accatastamento unitario), non essendo sufficiente, quindi, per poter qualificare come pertinenziale un'area, il suo l'accatastamento unitamente al fabbricato, dovendosi indagare anche sull'effettiva natura di pertinenza urbanistica della stessa.

La soluzione giuridica

L'adattamento al caso concreto

Quantunque il cambiamento di definizione di area pertinenziale sia stato introdotto successivamente all'annualità in contestazione, la Corte ha affermato di non potere non tenere in considerazione la circostanza che nel caso di specie l'area su cui insisteva il fabbricato industriale era sempre stata, sin dalla sua realizzazione, accatastata (e quindi accorpata al fabbricato) in un'unica particella catastale; in merito, quindi, i giudici hanno ritenuto di aderire all'orientamento di legittimità (tra le altre, Cass., sentenza 9 maggio 2014, n. 10176), pronunciata in un caso sovrapponibile, secondo cui “la dichiarazione di pertinenzialità rileva per escludere l'assoggettamento all'ICI di un'area edificabile accatastata autonomamente, mentre l'area per cui qui si discute è priva di autonomo accatastamento ed è compresa in una particella regolarmente accatastata e munita di rendita.”

Sempre in tema di non necessità della dichiarazione, la Corte di Cassazione ha anche affermato che “ai fini dell'ICI e dell'IMU, anche in difetto di dichiarazione preventiva da parte dei contribuenti, l'area pertinenziale può considerarsi parte integrante del fabbricato a cui essa accede, perdendo autonoma rilevanza ai fini impositivi, nonostante l'edificabilità risultante dalle previsioni della pianificazione urbanistica (generale ed attuativa), sempreché l'ente impositore abbia avuto contezza (attraverso l'acquisizione di documenti o l'assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie) del vincolo di pertinenzialità – desumibile dall'accertamento in fatto della stabile e durevole destinazione del bene accessorio a servizio del bene principale” (Cass., ordinanza n. 12226 dell'8 maggio 2023).

Osservazioni

Applicando i suddetti principi di legittimità e tenuto conto che l’Ente impositore, dalla documentazione in atti, aveva avuto contezza del vincolo di pertinenzialità dell’area in questione (la società, conduttore del complesso industriale, aveva trasmesso per conoscenza al Comune tutta la documentazione necessaria per ottenere le specifiche autorizzazioni all’esercizio di raccolta e trattamento di rifiuti non pericolosi, autorizzazione che riguardava anche l’area asservita al manufatto industriale), i giudici di secondo grado confermavano l’annullamento della ripresa IMU nel rispetto delle condizioni e dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità.