L’accertata esistenza della locazione esclude l’occupazione sine titulo

Massima

L'accertata esistenza di un rapporto di locazione, per effetto delle indagini esperite dalla Guardia di Finanza in relazione all'occupazione sine titulo di un immobile, può equipararsi, sotto il profilo formale, ad una convenzione scritta - per la natura pubblicistica degli accertamenti ivi contenuti e la natura delle correlate sanzioni irrogate - con effetti sostanziali equipollenti, sotto il profilo civilistico, al paradigma dell'art. 1350 c.c., poiché anche formalmente si presta ad integrare i requisiti idonei ad attuare, da un lato, le esigenze di tutela del conduttore, e dall'altro, l'interesse pubblicistico alla tassazione, in forza dei presupposti logici della rilevata nullità per difetto di forma.

Il caso

La fattispecie scrutinata dal Tribunale di Massa verte sulla richiesta di convalida dell'intimato sfratto per morosità avente ad oggetto un'immobile occupato sine titulo e per l'effetto, la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, e la conseguente emissione di sentenza di condanna al rilascio dell'immobile.

La questione

La quaestio juris esaminata dal giudice adito verte da un lato sulla legittimazione attiva a proporre l'azione di sfratto per morosità, e dall'altro, sull'idoneità degli accertamenti eseguiti dalla Guardia di Finanza, riassunti nel processo verbale di contestazione delle riscontrate violazioni inerenti un determinato rapporto di fatto instauratosi tra l'occupante il cespite immobiliare ed il proprietario, fra le quali l'omessa registrazione del contratto di locazione.   

La soluzione giuridica

Il Tribunale di Massa ha accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione, a tale fine rilevando che la legittimazione attiva del locatore risulta provata, atteso che l'immobile oggetto di godimento già si trovava nella materiale disponibilità del di lui genitore successivamente deceduto, con il successivo subentro dell'erede.

Tale circostanza risulta sorretta sia dall'ampia documentazione prodotta in ordine al pagamento delle utenze e delle imposte sul bene immobile, sia ex art 115 c.p.c., poiché il conduttore non ha mai contestato che il rapporto di godimento personale di detto bene immobile fosse stato instaurato dal dante causa dell'odierno proprietario, che di tale bene aveva disponibilità anche a prescindere dalla formale titolarità dello stesso.

In particolare, il giudice rileva che non è contestato né tantomeno provato il contrario, ex art. 2697, comma 2, c.c. che l'immobile fosse in comproprietà dell'originario intestatario e di altri soggetti e che gli stessi fossero dissenzienti rispetto a tali atti di gestione, così come non emerge alcuna contestazione in merito alla questione che l'odierno proprietario sia l'erede del proprio genitore e sia succeduto in tutti i rapporti attivi e passivi - di fatto e di diritto - che al medesimo erano comunque riconducibili. 

In ordine alla questione inerente l'azionabilità della procedura di sfratto per morosità, il Tribunale osserva che a seguito della denuncia presentata da parte conduttrice - occupante sine titulo - dell'immobile, e dei conseguenti accertamenti eseguiti dalla Guardia di Finanza contenuti nel processo verbale redatto in tale occasione, tale atto nell'attestare la sussistenza dei presupposti sostanziali a tutela del conduttore e, dei requisiti di forma previsti ex lege, individuati negli accertamenti eseguiti, così come recepiti nell'anzidetto verbale di contestazione delle violazioni riscontrate, nonché dell'avvenuto adempimento delle sanzioni comminate, comprendenti anche gli oneri di registrazione e di omessa registrazione del contatto, quest'ultimo deve ritenersi sussistente sotto il profilo formale e rituale sotto quello fiscale, per tale ragione non incorrendo nella nullità prevista ex lege.

Osservazioni

La sentenza del Tribunale di Massa - condivisibile per quanto attiene al preliminare profilo specificamente rilevante sul piano della legittimazione attiva del locatore - si pone in evidenza per avere superato la nullità del contratto dedotta per insistenza della forma scritta sulla scorta delle risultanze emergenti dal processo verbale redatto dalla Guardia di Finanza, sulla cui scorta il medesimo giudicante ha ritenuto che lo stesso documento da un lato, attesti la sussistenza dei presupposti sostanziali a tutela del conduttore e, dall'altro, consenta di ritenere sussistenti i requisiti di forma previsti ex lege, da individuarsi negli accertamenti eseguiti, recepiti nello stesso verbale di contestazione, e nell'adempimento delle prescritte sanzioni, comprensive anche degli oneri di registrazione.

A riguardo, Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18214, sulla premessa che, in deroga ai principi generali dell'insanabilità del contratto nullo, l'art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa, e che proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio-cardine dell'ordinamento - i.e. l'insanabilità del contratto nullo - non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale, ha conseguentemente chiarito che il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione dell'art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998 e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell'art. 2 della l. n. 431/1998, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione dell'eccedenza pagata.

La modifica introdotta dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015, intervenuta a poco più di tre mesi dalla pubblicazione della citata sentenza delle Sezioni Unite n. 18214/2015 - che pure aveva radicalmente innovato il precedente orientamento, affermando il carattere assoluto della nullità per difetto di forma prevista dalla legge speciale in materia di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, con la sola eccezione dell'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 nel testo anteriore alla citata novella del 2015 - in cui la forma verbale fosse stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso, il contratto era da ritenersi affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.

Questo essendo lo stato dell'arte al momento dell'entrata in vigore della novella - secondo Cass. civ., sez. III, 9 aprile 2021, n. 9475 - non può non desumersi che l'intentio legis sottostante alla riformulazione della c.d. azione di riconduzione, nei termini di cui al nuovo comma 6 dell'art. 13, e, comunque, l'effetto che obiettivamente ne deriva, sia quello di estendere la facoltà attribuita al conduttore di richiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi, dalla ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, a quella, più generale, in cui, il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo, trattandosi di una previsione evidentemente idonea ad abbracciare sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente - ed indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da una imposizione del locatore - e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, pur stipulato per iscritto, non sia stato poi registrato.

Ciò premesso, secondo un orientamento giurisprudenziale, l'azione di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. non può essere intrapresa in carenza dei suoi presupposti essenziali, ovvero, nell'ipotesi in cui il contratto di locazione non è stato redatto in forma scritta. In tale ottica, è stato quindi affermato che a nulla vale la denuncia del contratto verbale - da chiunque eseguita - presso l'Agenzia delle Entrate, in quanto per le locazioni abitative il contratto deve essere stipulato per iscritto (Trib. Roma 1° ottobre 2014). Ammettere che il processo verbale redatto dalla Guardia di Finanza possa essere equipollente alla stipula di un contratto di locazione in forma scritta, sulla scorta del rilievo che gli adempimenti in esso contenuti, anche laddove non sottoscritti dalle parti, potrebbero equipararsi sotto il profilo formale a convenzione scritta - per la natura pubblicistica degli stessi accertamenti condotti dagli investigatori e la natura delle sanzioni irrogate - con effetti sostanziali equipollenti al paradigma dell'art. 1350 c.c., poiché anche formalmente integrano i requisiti idonei ad attuare le esigenze di tutela del conduttore, dell'interesse pubblico alla tassazione che la pronuncia evidenzia come presupposti logici della nullità invocata per difetto di forma, appare confliggere apertamente con i principi civilistici esistenti in materia contrattuale, sia con particolare riferimento alla volontà di concludere un determinato ed anzi specifico rapporto locatizio, sia in ordine alla stessa durata del rapporto ed al contenuto delle relative clausole volte a definirne modalità e condizioni per l'attuazione, nei prescritti modi e termini di legge, del recesso.

Un conto, infatti, è assolvere agli obblighi rilevanti sul piano fiscale, ed altro è rispettare il dettato normativo ugualmente rilevante sul piano squisitamente civilistico, non potendosi ritenere assorbente il rispetto del primo rispetto al secondo aspetto normativo qui considerato.

In tale senso, depone ad esempio proprio Cass. civ., sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601, secondo cui la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso e che tale contratto quando sia nullo per la sola omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente presso l'Agenzia delle Entrate.

A ben vedere, il legislatore e la stessa giurisprudenza di legittimità fa sempre e solo riferimento al “contratto” e non ad un qualunque altro genere di “atto” che, per le ragioni rinvenienti nello stesso dettato normativo qui specificamente rilevante, a sua volta governato dai principi generali tutt'ora vigenti in materia contrattuale, non può dunque ritenersi “equipollente” a quello di formazione squisitamente negoziale.

Non solo, ma ritenere che l'azione di sfratto per morosità possa essere intrapresa anche in assenza di un valido contratto di locazione scritto e registrato - soltanto perché, come affermato nella sentenza in commento, sostituibile dal contenuto del processo verbale redatto dalla Guardia di Finanza - significa aprire una sorta di vaso di pandora per quanto attiene alla soluzione di tutta una serie di problemi rilevanti non soltanto sul piano del diritto civile sostanziale ma anche processuale, al fine di poter instaurare il procedimento sommario di sfratto per morosità.

Riferimenti

Carrato, Questioni giurisprudenziali principali sul procedimento per convalida, in Corr. giur., 2009, 1473;

Mazzeo Rinaldi, Brevi note sul procedimento per convalida di sfratto per morosità. Caratteri generali ed ambito applicativo, in Arch. loc. e cond., 2015, 582;

Spagnuolo, La locazione di fatto e l'intimazione di sfratto per morosità, in Rass. loc. e cond., 2000, 429.