I modiglioni in pietra dei balconi storici sono beni condominiali

Massima

I modiglioni sono pregevoli finiture strutturali e decorative le quali, concorrendo al decoro architettonico delle facciate dell'edificio, si considerano beni condominiali. Difatti, i suddetti elementi architettonici decorativi si identificano con la struttura della facciata, costituendone componente imprescindibile. Dunque, esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni.

Il caso

I condomini avevano chiesto al giudice l'annullamento della deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria della facciata interna del cortile e della messa in sicurezza della stessa. In particolare, i condomini lamentavano che il capitolato approvato non era attendibile per l'eccessiva spesa; inoltre, le delibere non avevano ad oggetto beni di proprietà comune condominiale, ma strutture (i modiglioni) di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Costituendosi in giudizio, il condominio evidenziava che i modiglioni avevano una funzione estetica, oltre che strutturale, e quindi di proprietà condominiale.

La questione

Le questioni in esame sono le seguenti: i condomini partecipano alle spese di manutenzione dei modiglioni dei balconi? I modiglioni sono beni comuni?

Le soluzioni giuridiche

Tra i vari motivi, i condomini lamentavano l'eccessività della spesa dei lavori per il rifacimento integrale della facciata interna dello stabile in quanto non corrispondenti ad un capitolato attendibile. Tuttavia, secondo il giudicante, tali doglianze non potevano rilevare ai fini dell'invocato annullamento della delibera in quanto, come noto, in tema di condominio, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2022, n. 29619). Ne consegue che esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20135).

Con l'altro motivo, i condomini contestavano l'oggetto dei lavori evidenziando che i balconi erano di proprietà esclusiva dei singoli condomini, ed insieme ad essi anche i modiglioni, in quanto elementi strutturali diversi da fregi, rivestimenti e particolari decorativi che partecipano al decoro architettonico della facciata. Anche questo profilo era privo di riscontro: difatti, nel corso dell'assemblea, veniva specificato che “il capitolato lavori e conseguentemente i preventivi non prevedono lavorazioni sui balconi di proprietà esclusiva (e nemmeno su quelli che fungono da accesso agli appartamenti), essendo previsti esclusivamente interventi sulla facciata e sui modiglioni in quanto parti strutturali”. Dunque, come emerso anche dal CTU, la funzione dei modiglioni era strutturale e non meramente estetica: i medesimi, attaccati al muro della facciata, fungevano da sostegno con delle lastre in pietra tale da costituire la struttura orizzontale e di calpestio dei balconi sopradescritti. I modiglioni, infine, sorreggevano montanti metallici delle ringhiere dei medesimi balconi, anche questi ancorati a muro, nella parte superiore. Infine, a parere del tecnico, la maggior parte dei modiglioni posizionati nella facciata interna del cortile (facenti parte di un'architettura storica dei primi del 900) assolvevano ad una essenziale funzione strutturale, e come tali costituivano parti comuni del condominio ex art. 1117 c.c. e, in ogni caso, partecipavano alla funzione estetica per l'intero fabbricato condominiale.

Alla luce di quanto esposto, il Tribunale confermava la validità della delibera impugnata.

Osservazioni  

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito ai rivestimenti dei balconi in condominio.  

a) La differenza tra balconi e rivestimenti degli stessi

La giurisprudenza opera una differenziazione tra i balconi e i rivestimenti degli stessi, precisando che i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso; i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni “se” svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ., sez. VI, 8 giugno 2020, n. 10848; Cass. civ., sez. VI, 24 febbraio 2020, n. 4909). Per meglio dire, con riferimento ai balconi cosiddetti "aggettanti" dello stabile, occorre distinguere, ai fini della ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione, tra la "struttura portante" e la finalità decorativa a questa meramente sovrapposta.

Quindi, in sintesi, secondo questa distinzione:

• la "struttura portante", quale superficie praticabile con il parapetto e la soletta intesa come estensione o pertinenza della proprietà esclusiva, è di appartenenza esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente al servizio della quale è posta;
• i "rivestimenti ornamentali" ed i “fregi” (cornici, stucchi, modiglioni, ricercate modanature, ecc.) del parapetto (c.d. frontalino), delle fioriere, della parte inferiore della soletta (c.d. sottobalcone o cielino), situati al di sotto ed all'esterno dei balconi, sono oggetto di proprietà collettiva se elementi decorativi con prevalente funzione estetica volta a rendere più gradevole l'intera facciata dell'edificio condominiale.

A tal proposito, come sottolineato dai giudici di merito, i suddetti elementi architettonici decorativi si identificano con la struttura della facciata, costituendone componente imprescindibile, siccome - unitamente al muro perimetrale - parti integranti del prospetto, perfettamente visibili dalla strada sulla quale affaccia il fabbricato e sicuramente concorrenti, sotto il profilo estetico, a conferire allo stesso la sua peculiare fisionomia (Trib. Roma 3 ottobre 2022, n. 14261).

b) I modiglioni dei balconi

Quanto al modiglione rappresenta una mensola scolpita che sostiene la parte superiore con forme che possono variare da quelle classiche a quelle più elaborate, arricchendo facciate e interni con una presenza imponente e raffinata. In alcuni edifici storici, spesso, questa struttura rappresenta una parte comune dell'edificio costituita da elementi in pietra con pregio architettonico. Difatti, come emerso anche dall'istruttoria di causa svolta dal Tribunale di Torino, i modiglioni, oltre alla funzione primaria statica di sostegno, nel caso di specie avevano una funzione estetica in quanto elementi lavorati con un disegno curvo facenti parte di un'architettura storica dei primi del 900 e di un sistema costruttivo non contemporaneo. Quindi, correttamente, il giudice confermava la proprietà condominiale.

c) Considerazioni conclusive

Per “decoro architettonico” del fabbricato, si intende l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono all'edificio una sua determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico; la tutela di tale bene attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, e cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuiscono a dare ad esso una sua specifica identità (App. Roma 4 maggio 2020, n. 2190). Pertanto, diremo che l'assetto architettonico dello stabile costituisce un valore di interesse sovraindividuale al cui rispetto ciascun condomino deve ritenersi tenuto nell'esercizio delle proprie facoltà dominicali inerenti sia all'unità immobiliare in proprietà esclusiva che alle forme di godimento delle parti comuni. In particolare, le nozioni di “estetica” e di “decoro”, rilevanti a tali fini, devono riferirsi all'assetto fisionomico dell'edificio, ossia all'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità, che sussiste anche in mancanza di un particolare assetto architettonico, dovendosi (come sottolineato dai giudici) “ritenere bastevole una linea armonica, sia pure estremamente semplice” (Trib. Roma 8 novembre 2022, n. 16445).

In conclusione, come emerso anche dal provvedimento di Torino, ai fini delle spese, ciò che rileva non è tanto determinare se sia prioritaria la funzione strutturale o quella estetica, bensì stabilire se gli elementi decorativi adempiano prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio o solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.

Riferimenti

Capponi, Balconi, in IUS Condominioelocazione.it, 18 dicembre 2017;

Celeste, Le spese per la manutenzione dei frontalini sono a carico di tutti i condomini e non solo dei proprietari dei balconi, in IUS Condominioelocazione.it, 19 settembre 2017.