La tardiva convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo è motivo di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Massima

Va revocato giudizialmente l'amministratore di condominio che ritarda la convocazione dell'assemblea condominiale per l'approvazione del bilancio consuntivo, in virtù del mancato rispetto del termine previsto dal combinato disposto degli artt. 1129, comma 12, n. 1 e 1130, comma 1, n. 10, c.c.

Il caso

Con ricorso ex art. 64 disp. att. c.c., alcuni condomini chiedevano la revoca dell'amministratore di condominio per aver commesso gravi irregolarità nell'esercizio dell'attività di gestione, in particolare per il non avere convocato l'assemblea condominiale per la discussione ed approvazione dei negli anni precedenti il detto termine, anche in epoca antecedente all'emergenza “Covid”.

Si costituiva il resistente-amministratore, il quale contestava quanto sostenuto dai ricorrenti, dichiarando la non sussistenza dei presupposti per la revoca giudiziale, chiedendo il rigetto del ricorso. La causa veniva decisa dal collegio, con l'accoglimento del libello introduttivo, e, per l'effetto, la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, con la condanna alle spese processuali.

La questione

Si trattava di accertare e verificare se, al caso posto all'attenzione del Tribunale collegiale competente, sussistevano i presupposti per la revoca dell'amministratore di condominio. Tutti gli aspetti della contesa venivano esaminati dal Tribunale pugliese, il quale dichiarava la revoca dell'amministratore di condominio, con condanna alle spese di lite.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta ne decreto del Tribunale adito, in sede collegiale, secondo cui è revocato giudizialmente l'amministratore di condominio per aver commesso delle gravi irregolarità, con condanna al pagamento delle spese processuali.

Il Tribunale barese, quindi, accoglie il ricorso in considerazione dell'applicazione dell'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., che prevede come costituiscano gravi irregolarità, fra le altre ipotesi, anche l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale; oltre alle disposizioni di cui all'art. 1130, comma 1, n. 10, c.c., le quali indicano espressamente l'obbligo dell'amministratore di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Nel dettaglio della contesa, il giudicante ha rilevato che in ragione della diffusione della pandemia da Covid-19, la l. n. 126/2020, di conversione in legge, con modificazioni, del d.l. n. 104/2020, aveva sospeso il termine di presentazione dei rendiconti condominiali previsto fino alla fine dell'emergenza nazionale dovuta all'infezione Covid 19; il d.l. n. 105/2021, aveva posticipato la scadenza dello stato di emergenza dal 31 luglio al 31 dicembre 2021 e il successivo d.l. n. 221/2021, aveva prorogato ulteriormente lo stato di emergenza al 31 marzo 2022. Conseguentemente, il nuovo termine ultimo per la presentazione dei rendiconti condominiali scadeva nel periodo di emergenza pandemica è fissato al 27 settembre 2022.

Orbene, nel caso in disamina, è emerso che, già negli anni antecedenti alla diffusione della pandemia da Covid-19, la convocazione da parte dell'amministratore di condominio dell'assemblea per la discussione e l'approvazione dei rendiconti consuntivi di gestione era avvenuta, ripetutamente e costantemente, con ritardo rispetto ai termini di legge.

Dunque, il Tribunale ha rilevato una chiara violazione di un “dovere” da parte del capo condomino, individuato nella mancata redazione ed approvazione nei termini di legge del bilancio consuntivo, quest'ultimo documento contabile fondamentale per la gestione condominiale, come disciplinato dall'art. 1130-bis c.c.

Chiarito quanto innanzi, il Tribunale ha accolto il ricorso per la revoca dell'amministratore di condominio nel merito, perché il capo condomino è incorso al ritardo nell'approvazione dei vari rendiconti consuntivi condominiali, ritenendo il detto motivo sufficiente ad integrare i presupposti per l'accoglimento della domanda dei ricorrenti-condomini, visti i reiterati ritardi anche a riguardo ad annualità antecedenti e successive a quelle interessate dalla pandemia (Trib. Bari 23 maggio 2023; Trib. Palermo 14 febbraio 2020; Trib. Bari 18 luglio 2018; Trib. Taranto 21 settembre 2015).

Sulla scorta di quanto argomentato, è anche condivisibile la regolamentazione delle spese di lite applicando il principio della soccombenza.

Osservazioni

L'attività di amministratore di condominio si basa sul presupposto contenuto nell'art. 1710 c.c., secondo cui grava sul mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti nel contratto con la diligenza del buon padre di famiglia, il quale identifica con quella diligenza che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, consapevole dei propri impegni e delle relative responsabilità.

Nel nostro ordinamento - ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministratore condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore condominiale - è prevista la possibilità di intraprendere il ricorso per la revoca giudiziale (art. 64 disp. att. c.c.).

Il procedimento camerale intrapreso dai condomini riveste un carattere eccezionale e urgente, poiché sostitutivo della volontà assembleare ispirato all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela per evitare gravi danni in capo al condominio, quindi deve essere improntato sulla celerità, informalità ed ufficiosità (Cass. civ., sez. VI, 1° luglio 2011, n. 14524).

La Riforma del condominio, introdotta con la l. 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha previsto una tipologia di gravi irregolarità che possono essere commesse dall'amministratore, che sono da considerarsi indicativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, ma tale elencazione rimane non tassativa, quanto meramente esplicativa.

Infatti, l'art. 1129, comma 12, c.c., specifica diverse ipotesi, non esaustive, che possono costituire gravi irregolarità e comporta la revoca dell'amministratore, tra cui al n. 1 prevede che: “l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale”.

In tal senso, il bilancio consuntivo è da considerarsi l'atto contabile per l'eccellenza dell'amministratore di condominio, così come previsto nell'art. 1130-bis c.c., che riprende l'obbligo previsto dal mandatario di rendere al mandante (condominio) il conto del suo operato (art. 1713 c.c.).

In tale contesto, non convocare l'assemblea condominiale ordinaria per approvare il rendiconto costituisce una giusta causa per la revoca, perché tale mancato adempimento, reiterato, si ripercuote direttamente sulla gestione ordinaria del condominio, non consentendo il recupero degli oneri condominiali da condomini morosi, né una chiara ripartizione delle spese tra i singoli condomini.

Per completezza, avverso il decreto emesso dal Tribunale collegiale, è possibile introdurre il reclamo innanzi alla Corte d'Appello competente nel termine di giorni dieci dalla notifica del provvedimento (art. 64, comma 2, disp. att. c.c.).

Riferimenti

Nasini, Amministratore (revoca giudiziale), in IUS Condominio e locazione;

Frivoli, Tarantino, Le procedure di volontaria giurisdizione in condominio, Milano, 2023, 27;

Cremonese, Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: la mancata presentazione del rendiconto consuntivo nei termini di legge, in IUS Condominio e locazione;

Frivoli, La reiterata inerzia dell'amministratore nell'approvazione del rendiconto consuntivo giustifica la revoca, in IUS Condominio e locazione;

Frivoli, Tarantino, La responsabilità dell'amministratore di condominio, Milano, 2018, 40;

Frivoli, Tarantino, Il contenzioso del condominio, Milano, 2018, 28;

Celeste, Chiesi, Di Marzio, Nicoletti, Codice del condominio, Milano, 2018.