L’obbligo di comunicazione al creditore dei dati dei debitori morosi incombe sull’amministratore e non sul condominio
24 Aprile 2024
Massima Il creditore del condominio ha la facoltà di domandare i dati dei condomini in regola con i pagamenti e quelli dei morosi, per potersi soddisfare in via esecutiva a partire da questi ultimi; la domanda relativa ai dati dei condomini deve essere rivolta all'amministratore e non al condominio. Il caso Un creditore agiva giudizialmente avverso l'amministratore di un condominio chiedendo la comunicazione dei dati dei condomini morosi di modo da poter procedere in via esecutiva avverso gli stessi e soddisfare le proprie ragioni di credito. Tale richiesta veniva basata sui precetti dell'art. 63 disp. att. c.c., il quale afferma, ai commi 1 e 2, che: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”. Il creditore, inoltre, chiedeva una condanna dell'amministratore e del condominio al risarcimento di un presunto danno dallo stesso subito a causa della mancata tempestiva comunicazione dei dati. Si costituiva l'amministratore, eccependo sia l'improcedibilità della domanda per non avere il condominio esperito il tentativo di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010, sia per l'infondatezza del ricorso. Il condominio non si costituiva in giudizio e rimaneva contumace. La questione Il Tribunale di Catania, con la decisione in commento, prende atto dell'assenza di chiarezza e tassatività della norma sopra menzionata e della mutevole giurisprudenza e affronta la seguente questione: in caso di morosità del condominio, il relativo creditore può agire avverso i singoli condomini; tale azione deve, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., principiare con il tentativo di esecuzione avverso i condomini non in regola con i pagamenti e solo all'esperimento di tale tentativo i condomini in regola con i pagamenti possono essere attaccati. La predetta domanda di comunicazione dei dati, tuttavia, deve essere rivolta al condominio o al suo amministratore? Chi è il giusto legittimato passivo dell'azione del creditore in caso di mancata spontanea comunicazione dei dati dei condomini? Le soluzioni giuridiche La decisione in commento si concludeva con l'accoglimento delle ragioni del creditore. La sentenza evidenziava la correttezza della domanda del creditore, ossia di richiedere i dati dei condomini morosi all'amministratore di condominio. Sebbene la diffida del creditore fosse generica, il giudice rilevava che con la stessa il creditore aveva correttamente richiesto l'esplicita indicazione dei condomini che hanno provveduto al versamento delle quote di competenza e di quelli invece che risultassero ancora morosi. Si rilevava, tuttavia, la cessazione della materia del contendere dato che l'amministratore, sia pure a seguito della notificazione del ricorso introduttivo del giudizio, aveva infine consegnato i nomi dei condomini morosi al creditore. Tale domanda veniva, quindi, accolta. Veniva, di contro, respinta, la domanda risarcitoria del creditore ricorrente. Egli aveva, infatti, mosso una generica domanda risarcitoria di € 2.000,00 per la mancata trasmissione dei dati dei condomini morosi e aveva allegato che tale ritardo nell'invio gli avrebbe cagionato un danno. Tale danno, tuttavia, aldilà della mera quantificazione, non era stato né argomentato, né provato. Il giudice, quindi, preso atto di tale carenza istruttoria, non poteva che rigettare la domanda risarcitoria. Alla luce della reciproca soccombenza tra le parti, quindi, la decisione si concludeva con una totale compensazione di spese tra il creditore e l'amministratore, reciprocamente soccombenti, e il condominio che non si era costituito. Osservazioni Chi scrive condivide appieno la sentenza in oggetto. Secondo il giudice, infatti, giusto legittimato passivo della domanda giudiziale di comunicazione dei dati dei condomini poteva essere unicamente l'amministratore di condominio. Questi, notoriamente legato al condominio da un contratto di mandato con rappresentanza, è gestore dello stabile sia dal punto di vista strutturale, che amministrativo. Sua la gestione contabile e sua la disponibilità materiale e giuridica dei conti condominiali. Il professionista, quindi, è l'unica figura che è a conoscenza delle spese del condominio e della puntualità o meno dei singoli condomini nel corrispondere le spese condominiali. Ai fini della corretta applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., e quindi per consentire al creditore di soddisfarsi preliminarmente sui condomini morosi, egli dovrà senz'altro comunicare al creditore munito di titolo esecutivo i dati dei condomini morosi. Il creditore, poi, per agire avverso i singoli condomini, non dovrà munirsi di ulteriore titolo esecutivo. Secondo la giurisprudenza, infatti, “per agire nei confronti dei singoli condomini sulla base del titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, il creditore, dopo la notifica del titolo stesso all'amministratore, non ha l'obbligo di notificarlo ai medesimi né di doversi munire di un secondo titolo nei confronti dei singoli condomini; l'esecuzione nei confronti di un condomino, sulla base del titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni contratte dall'amministratore, può aver luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso, ma se il creditore ne omette la specificazione, o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo, l'esecutato può proporre opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1, c.p.c., contestando la misura della quota allegata dal creditore, dovendo però provare l'effettiva misura della propria quota condominiale, ai fini della declaratoria di inefficacia dell'atto di precetto per l'eccedenza, e, in mancanza, l'opposizione non può essere accolta” (così App. Bari 13 dicembre 2018, n. 2095). La procedura, per sintetizzare, potrà essere la seguente: “Non è necessario ottenere un titolo anche nei confronti dei singoli condomini. I principi da seguire sostanzialmente sono i seguenti: il titolo va ottenuto contro il solo condominio e non (anche) contro i condomini la responsabilità dei singoli condomini è limitata alla propria quota millesimale e non si estende all'intero debito del condominio - non spetta al creditore indicare la quota millesimale per la quale rispondo i singoli condomini. Il titolo va notificato anche al singolo condomino. Inoltre: il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, anche contro i singoli condomini ma andrà notificato anche a questi ultimi (unitamente al precetto) prima di procedere in via esecutiva nei loro confronti. Non spetta al creditore (cosa, del resto, non sempre possibile e comunque certamente difficoltosa) individuare le quote esatte dei condomini verso i quali si intende procedere. Il creditore, allora, potrà limitarsi ad allegare (se ne è in possesso) all'atto di precetto la quota millesimale del condomino prescelto per l'esecuzione: qualora il creditore ometta di precisare tale quota si dovrà ritenere implicitamente che egli intenda procedere per l'intero importo dovuto dal condominio. Grava sul condomino l'onere di provare la sua quota. Spetterà a questo punto al debitore-condomino, raggiunto dalla notifica del decreto ingiuntivo (ottenuto verso il solo condominio) e dell'atto di precetto, proporre opposizione sostenendo o di non essere condomino, o viceversa di esserlo ma per una quota differente ed inferiore a quella che il creditore ha indicato implicitamente o esplicitamente” (v., in dottrina, Morello). Appare parimenti corretta la decisione del Tribunale di rigettare la domanda risarcitoria del creditore. Se, da un lato, è infatti ipotizzabile che l'inadempimento dell'amministratore nel comunicare i dati dei condomini morosi abbia potuto cagionare un danno al creditore, questo deve essere tuttavia provato. Il creditore che muova una tale domanda risarcitoria, quindi, dovrà dimostrare che il ritardo (o l'omissione) nella comunicazione dei dati dei creditori morosi ha cagionato un danno rendendo impossibile o comunque danneggiando la legittima aspettativa di agire in via esecutiva avverso i condomini. In mancanza di tale prova, chiaramente, viene a mancare il danno stesso e la domanda risarcitoria non può che essere rigettata. Riferimenti Chiesi, Comunicazione ai creditori dei dati relativi ai condomini morosi: nuova responsabilità (in proprio) per l'amministratore?, in IUS Condominio e locazione, 9 febbraio 2018; Morello, Recupero crediti in condominio: istruzioni per l'uso, in Dir. & giust., 2017, fasc. 152, 7; Scarpa, Condanna alla comunicazione dei dati dei condomini morosi e legittimazione passiva dell'amministratore, in Arch. loc. e cond., 2017, fasc. 3, 325. |
