Rent to buy: canone pattuito inferiore al prezzo di mercato

Il caso di specie

Nella vicenda in esame, l'attività economica dell'Istante consisteva nella cessione in locazione degli immobili di proprietà. In particolare, l'Istante rappresenta che, per il periodo 2009-­2013, alcuni locali erano stati concessi in locazione per un canone annuo. A partire dal 2013, a causa delle difficoltà economiche dell'affittuario, il canone era stato ridefinito con successiva consegna dei locali privando, di fatto, l'Istante dell'unica fonte di ricavo.  Nel novembre 2021, sottoscriveva un contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto ai sensi dell'art. 23 della legge 11 novembre 2014, n. 164, con una società, concordando un corrispettivo mensile per la concessione in godimento dei predetti beni. Ciò posto, l'Istante afferma di rientrare, per il periodo d'imposta 2022, nell'àmbito di applicazione nella disciplina delle società c.d. non operative. In particolare, l'Istante afferma che quest'ultima società (BETA), pur avendo dimostrato interesse per l'acquisto degli immobili, a causa del perdurare della crisi economica al fine di rimanere in una ottica di prudenza, ha preferito ricorrere alla formula ''Rent to buy'', anziché stipulare direttamente un contratto di acquisto.

Aspetti fiscali

Con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 è stato chiarito che ''[...] i contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione sono caratterizzati dai seguenti elementi: immediata concessione in godimento di un immobile verso il pagamento di canoni; diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene; imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata nel contratto, al corrispettivo del trasferimento''. Relativamente agli aspetti fiscali della concessione in godimento, la citata circolare n. 4/E ha affermato che ''[...] considerato che il contratto in esame comporta l'immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell'immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell'immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione''.

La Soluzione del Fisco

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, in relazione all'applicazione della disciplina delle società c.d. non operative nel caso di locazione di immobili, la circolare n. 44/E del 9 luglio 2007 ha affermato che, in caso di canone di locazione inferiore al prezzo di mercato, l'istanza può essere accolta nel presupposto che la determinazione del canone pattuito non è riconducibile alla volontà del contribuente''. Nel caso di specie, dagli allegati all'istanza era emerso che il canone pattuito a titolo di concessione del godimento dei beni risultava essere ictu oculi inferiore al prezzo di mercato; inoltre, non veniva evidenziato alcun elemento volto a dimostrare le ragioni e/o le motivazioni poste alla base della ripartizione ­ prevista nel contratto in parola ­ del predetto canone tra quanto dovuto a titolo di concessione del godimento (e quanto a titolo di caparra penitenziale). Alla luce delle considerazioni esposte, secondo il Fisco, non sussistevano situazioni che avevano reso impossibile il conseguimento dei ricavi, nonché del reddito determinati ai sensi dell'art. 30 della legge n. 724 del 1994.  Pertanto, non era disapplicabile la disciplina delle società c.d. non operative per l'anno d'imposta 2022.