La delibera è nulla se l’oggetto non è desumibile dal verbale assembleare

Massima

Poiché in tema di delibera assembleare vale il principio della necessaria forma scritta che deve rivestire la volontà assembleare, la valutazione relativa alla determinatezza/indeterminatezza dell'oggetto di una delibera condominiale non può che basarsi esclusivamente su quanto risultante dal verbale che tale delibera contiene, per cui quest'ultimo deve rivelarsi di per sé “autosufficiente”, nel senso che la volontà assembleare non può essere integrata né tanto meno chiarita facendosi ricorso ad altre fonti che non siano il verbale medesimo.

Il caso

Un'unità immobiliare, situata al piano terra di un condominio, originariamente destinata ad uso negozio/ufficio e, poi, adibita ad uso garages in seguito a regolare procedimento di variazione di destinazione d'uso, veniva acquistata in sede fallimentare. In considerazione di tale mutamento, l'acquirente aveva sostituito le precedenti porte di accesso al locale con due portoni in legno, di colore, tipo e consistenza analoghe al portone di accesso al condominio (posto al fianco) e simili ai portoni di accesso delle altre autorimesse poste nel cortile comune.

Successivamente, l'assemblea aveva conferito incarico all'amministratore di procedere nelle opportune sedi giudiziarie per ripristinare il decoro architettonico dell'edificio violato da modifiche non preventivamente autorizzate. Tale delibera veniva impugnata dalla condomina assente, che chiedeva al Tribunale di dichiararne l'invalidità per nullità/annullabilità.

Il Condominio si costituiva in giudizio, chiedendo che, rigettata la domanda di parte attrice, venisse accolta la domanda riconvenzionale di condanna della stessa al ripristino dello status quo ante, tramite la collocazione in loco degli originari portoni in ferro e vetro, che caratterizzavano la fisionomia ed il pregio estetico del palazzo.

Il Tribunale dichiarava fondata la domanda attrice di accertamento della nullità della delibera condominiale per assoluta indeterminatezza dell'oggetto.

Quanto alla domanda riconvenzionale, in rito, dichiarava l'amministratore del condominio legittimato attivamente per proporre azione per la tutela del decoro architettonico, a prescindere dalla relativa specifica autorizzazione dell'assemblea. Nel merito e per quanto concerne la sostituzione degli originari portoni con altri in legno, il giudice emiliano affermava che la modifica aveva alterato la complessiva armonia e fisionomia del condominio, da considerare unitariamente nel suo insieme, senza che potesse rilevare la valutazione estetica dell'infisso preso singolarmente.

All'esito del giudizio, le spese di lite venivano, quindi, compensate tra le parti.

La questione

Il problema affrontato riguarda il valore del verbale assembleare nell'economia della delibera oggetto di impugnativa, con particolare riferimento al fatto che lo stesso è la rappresentazione della volontà espressa dai condomini.

Le soluzioni giuridiche

Ad avviso del giudicante, la delibera doveva essere ritenuta nulla per genericità, non avendo la stessa chiarito ed individuato quali fossero le modifiche, non autorizzate, che avevano determinato il forte impatto negativo sul decoro architettonico dell'edificio e rispetto alle quali si sarebbe dovuto procedere ad altrettanto indefinite opere di ripristino del decoro stesso.

Dall'indeterminatezza del verbale assembleare, quindi, non poteva che conseguire la nullità della delibera, dal momento che la ratio che sottende al principio di diritto enucleato va individuata proprio nella circostanza che il verbale assembleare è l'unica fonte di riferimento che consente, in particolare al condomino assente, non solo di conoscere il contenuto delle decisioni assunte dall'assemblea, ma anche di esercitare un adeguato controllo, formale e sostanziale, in merito alla validità ed alla legittimità di quanto deciso dall'assemblea stessa.

Per quanto concerne, invece, l'accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal Condominio, il Tribunale ha premesso che, secondo la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626), l'amministratore di condominio può esperire autonomamente azione a difesa del decoro architettonico, trattandosi di atto finalizzato alla conservazione dell'edificio da qualsivoglia azione che sia tale da minare i diritti dei condomini inerenti alle parti comuni dell'edificio (nella fattispecie, l'oggetto della controversia riguardava la rimozione di finestre aperte abusivamente sulla facciata del condominio ed in contrasto con il regolamento).

Con particolare riferimento al merito, inoltre, dagli atti di causa e segnatamente dalle produzioni fotografiche era risultata una indubbia alterazione del decoro architettonico dell'edificio, dovuta proprio alla installazione di porte che non si armonizzavano con la fisionomia dell'edificio che rappresenta un bene comune da tutelare al pari di tutti i beni di cui all'art. 1117 c.c., al di là della validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare al fabbricato e per la cui salvaguardia è legittimato non solo l'amministratore ma anche il singolo condomino.

Osservazioni

Correttamente il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera assembleare per indeterminatezza, nel senso di genericità o di astrattezza del verbale assembleare, dal momento che dallo stesso non era dato capire in quali termini precisi la condomina avesse eseguito opere che avevano inciso negativamente sul decoro architettonico. La motivazione della sentenza, infatti, ha testualmente riportato il punto del verbale incriminato, dal quale risultava la decisione dell'assemblea di procedere a non meglio identificate attività di ripristino del decoro architettonico aventi ad oggetto modifiche prive di autorizzazione e lesive dell'estetica. Pertanto, l'attrice, che non aveva partecipato alla riunione, aveva ritenuto che tale decisione la riguardasse direttamente.

Detto questo, va evidenziato che è fatto indiscutibile che la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, tanto è vero che della stessa viene redatto “processo verbale” da trascrivere nel registro dell'amministratore, secondo quanto disposto dall'art. 1136, ultimo comma, c.c. Obbligo già in vigore nella versione della norma antecedente alla riforma del condominio. Questo, pertanto, rende inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale stesso (Cass. civ., sez. II, 8 marzo 1997, n. 2101).

Occorre, altresì, ricordare che la delibera assembleare, che rappresenta la sintesi di un procedimento collegiale che si sviluppa in diversi momenti e trova, nella riunione e nella decisione finale, l'epilogo caratterizzato dalla somma delle volontà dei partecipanti, richiede il rispetto rigido di una serie di formalità delle quali il processo di verbalizzazione è l'essenza non solo dell'espressione delle manifestazioni dei singoli condomini, ma costituisce anche il resoconto fedele di tutte le attività compiute in tale sede. Non è necessario che le stesse si siano perfezionate oppure non siano state adottate deliberazioni, ma è sostanziale che tutti i condomini (compresi dissenzienti ed assenti) siano posti nella condizione di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative.

A tale scopo, pertanto, poiché è prassi che l'input per la redazione del verbale venga dal presidente dell'assemblea, il quale fa un riepilogo dello svolgimento della discussione, mentre al segretario, sempre di norma, è affidata la stesura del documento è indispensabile che quanto riportato sia chiaro, preciso, circostanziato. La formulazione del verbale, pertanto, deve essere tale da consentire una immediata comprensione del suo contenuto: ed è per questo che il Tribunale ha parlato di “autosufficienza” del verbale stesso.

Tutto ciò presuppone che, anche a monte, vi sia altrettanta chiarezza, nel senso che anche l'argomento che l'amministratore ha inserito nell'ordine del giorno di cui alla convocanda assemblea deve essere altrettanto dettagliato ed intellegibile da parte dei condomini, i quali non avranno, quindi, motivo per chiedere - sotto questo profilo - la declaratoria di nullità della relativa delibera.

Tutto ciò, tuttavia, pur ribadito il principio dell'autosufficienza già richiamato non elimina il fatto che le delibere assembleari, per come risultano dal relativo verbale, non possano essere oggetto di una interpretazione in sede giudiziaria. Sul punto la Corte di Cassazione ha affermato un principio cardine, ovvero che “le delibere assemblearidel condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto, che impone all'interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico” (così Cass. civ., sez. II, 1° giugno 2016, n. 11427).

Ma evidentemente questo non era il caso di cui trattasi, nel quale l'indeterminatezza della decisione, anche nella parte relativa all'ordine del giorno, era indiscutibile.

Una breve attenzione merita anche l'accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal condominio quanto alla violazione del decoro architettonico.

Sul punto, il Tribunale, che ha deciso in via di fatto e sulla scorta del deposito dei documenti fotografici, ha rispettato il consolidato orientamento della giurisprudenza in ragione del contenuto della nozione di decoro architettonico, riconosciuto bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e - come tale - suscettibile di tutela anche negli edifici dalle linee armoniche estremamente semplici (Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2008, n. 8830) e dal pregio estetico dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2018, n. 17102). In questo senso, quindi, può essere inquadrata nella lesione del decoro dello stabile la sostituzione, effettuata da un condomino, degli infissi esterni della facciata condominiale, tutti originariamente in legno, con altri in alluminio e preverniciati in bianco (Cass. civ., sez. II, 1° dicembre 2021, n. 37732).

Riferimenti

Pironti, Onere di autosufficienza del verbale di delibera assembleare, in IlSole24Ore, 26 febbraio 2022;

De Santis, Assemblea condominiale ed interpretazione di una delibera assembleare: quali norme applicare? in Condominioweb.com, 28 febbraio 2018.