Applicazione della cedolare secca nei contratti di locazione breve

Il caso di specie

Se l'utente concede in locazione più volte nel corso del 2024 la stessa unità immobiliare mediante contratti di locazione breve e sceglie il regime della cedolare secca, l'aliquota di tassazione è del 21% o del 26%?

Aspetti normativi

Per locazioni brevi devono intendersi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. I redditi che derivano dalla stipula di contratti di locazione breve possono essere assoggettati a tassazione con due modalità: la tassazione ordinaria e la cedolare secca. Questo secondo regime (già applicato alle locazioni di immobili abitativi stipulati dalle persone fisiche) è stato esteso dall'art. 4 del d.l. n. 50/2017 anche alle locazioni brevi. La cedolare secca consiste in un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali; imposta sostitutiva la cui misura è del 21 o 26%, a seconda del numero di unità assoggettate a locazione. La scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi; nell'ipotesi di eventuale registrazione del contratto, l'opzione si esercita in questa sede.

La Soluzione del Fisco

Gli esperti in materia (soluzione fornita dal FiscoOggi del 17 aprile 2024), hanno precisato che per la tassazione IRPEF dei redditi fondiari derivanti dai contratti di locazione breve, il proprietario (o il titolare di diritto reale di godimento) di unità immobiliari locate a uso abitativo può scegliere il regime fiscale della cedolare secca (in alternativa al regime ordinario). Dal 1° gennaio 2024 chi sceglie questo regime deve calcolare l'imposta sostitutiva da versare applicando la nuova aliquota di tassazione del 26% (così stabilita dall'art. 1, comma 63, della legge n. 213/2023). La stessa norma prevede, tuttavia, la riduzione al 21% per i redditi che derivano dalle locazioni brevi relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Pertanto, la risposta al quesito è affermativa (21%), dal momento che il contribuente concede in locazione breve, anche se più volte, una sola abitazione. Se, per ipotesi, gli immobili locati fossero due, sul reddito derivante dalla locazione breve di uno dei due (a scelta del locatore) si applicherebbe l'aliquota del 21%, sull'altro quella del 26%.