I crediti vantati dall’amministratore uscente devono essere ratificati dall’assemblea condominiale

Massima

L'amministratore di condominio, che rivendica dei crediti rinvenienti da anticipazioni e compenso, deve provare il requisito della esigibilità e liquidità con l'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea condominiale.

Il caso

Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., l'amministratore di condominio-ricorrente, che aveva cessato il proprio incarico, chiedeva al giudice adìto la condanna del condominio precedentemente gestito, poichè vantava un credito per spese anticipate personalmente e compenso non percepito per l'attività di gestione espletata.

Si costituiva il Condominio-convenuto, il quale contestava quanto sostenuto dall'attore, dichiarando l'infondatezza della domanda attorea e chiedendone il rigetto, oltre che spiegare domanda riconvenzionale per delle inadempienze al mandato poste in essere dall'ex amministratore.

Vista l'opposizione, il giudice adìto disponeva il mutamento del rito, e la causa veniva istruita con produzione documentale e consulenza tecnica d'ufficio.

La causa veniva riservata per la decisione, con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

Il Tribunale decideva per il rigetto della domanda proposta dall'amministratore, nonché rigettava la spiegata domanda riconvenzionale dal Condominio, con compensazione tra le parti delle spese di lite.

La questione

Si trattava di accertare e verificare la fondatezza sia della domanda formulata dall'amministratore, sia della spiegata domanda riconvenzionale del Condominio, per la dichiarazione di mala gestio nell'esercizio dell'attività di gestione nei confronti dello stesso amministratore.

Tutti gli aspetti della contesa venivano esaminati dal Tribunale pugliese, il quale rigettava sia la domanda principale che la spiegata domanda riconvenzionale, con la compensazione delle spese processuali.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella sentenza emessa dal Tribunale adìto, in ordine al rigetto sia della domanda principale dell'amministratore di condominio che la spiegata domanda riconvenzionale per risarcimento formulata dal condominio, con compensazione delle spese di lite tra le parti.

Per quanto riguarda il rapporto di mandato che intercorre tra amministratore e condominio, si rileva che la norma di cui all'art. 1720 c.c. prevede per il mandante l'obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte, però tale norma deve essere correlata con i principi in materia di condominio e spese condominiali.

Infatti, tali spese anticipate, per essere richieste dal mandatario devono passare dal vaglio dell'assemblea condominiale per la loro previsione e ratifica, senza le quali il credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile.

Ne consegue che l'amministratore di condominio cessato dall'incarico è attivamente legittimato a proporre l'azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell'interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico (Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20137; App. Catania 27 maggio 2021).

Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell'amministratore previste dalla legge (art. 1130, n. 3, c.c. e art. 1135, n. 3, c.c.) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, qual è quello configurabile tra i condomini e l'amministratore.

Sicchè l'amministratore non ha diritto al rimborso delle spese anticipate se non risultino contabilizzate nel rendiconto approvato dall'assemblea condominiale (Trib. Torino 16 ottobre 2020, n. 3611).

Il Tribunale barese ha ritenuto che il medesimo trattamento vada considerato per il compenso dovuto dall'amministratore, che, ai sensi dell'art. 1129 c.c., è una spesa a carico del condominio e, in quanto tale, costituisce una componente di bilancio condominiale, alla cui approvazione l'assemblea condominiale provvede in sede di delibera di approvazione del consuntivo spese (Cass. civ., sez. II, 21 giugno 2023, n. 17713; Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966).

Infatti, nel caso posto al vaglio del giudice pugliese, non vi è stata rendicontazione da parte dell'amministratore per il periodo relativo alla richiesta del compenso.

Perciò, in mancanza della necessaria approvazione dell'assemblea condominiale, i crediti eventualmente risultanti in favore dell'amministratore dai rendiconto predisposti unilateralmente non possono dirsi liquidi ed esigibili.

In altri termini, nell'ipotesi di mandato oneroso, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Secondo il giudicante, attesa la mancanza di una contabilità regolare e della predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione dell'amministrazione, anche la ricostruzione ex post del consulente tecnico d'ufficio, non è idonea a fondare la prova del credito dell'amministratore (Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892).

Per completezza, il magistrato ha anche rigettato la spiegata domanda riconvenzionale del condominio, derivante da mala gestio, perché, a fronte dell'inadempimento contrattuale dell'ex amministratore delle obbligazioni nascenti dal mandato gestorio, il detto condominio non ha fornito prova del danno effettivamente subito a causa di tale inadempimento (Trib. Venezia 22 novembre 2022, n. 1851; Trib. Milano 19 gennaio 2022, n. 311; Trib. Reggio Emilia 3 agosto 2020, n. 815).

Sulla scorta di quanto argomentato, è anche condivisibile la regolamentazione delle spese di lite con la integrale compensazione tra le parti.

Osservazioni

L'amministratore del condominio opera in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, e come tale è soggetto alla disciplina comune dell'art. 1703 ss. c.c., applicabile a qualsivoglia mandatario, ed a quella specifica dell'art. 1130 c.c., salvo - come si è precisato innanzi - i maggiori poteri che il regolamento di condominio o l'assemblea dei condomini possono conferirgli ai sensi dell'art. 1131, comma 1, c.c. In tale veste giuridica, pertanto, egli eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (art. 1130, n. 3, c.c.).

Chiarito quanto sopra, l'amministratore, nell'espletare la propria attività di gestione, ha diritto a ricevere un compenso, che deve essere determinato con un apposito preventivo analitico prodotto al consesso al momento della nomina ed approvato dallo stesso. Anche per le conferme successive dell'incarico di mandatario, le deliberazioni devo contenere l'indicazione del compenso - con la precisazione anche dell'IVA e contributo previdenziale, se dovuto - ed è possibile anche de relato far riferimento alla delibera di nomina o quella di conferma dell'anno precedente (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966; Trib. Busto Arsizio 10 gennaio 2020; Trib. Palermo 9 febbraio 2018).

La mancanza di indicazione del compenso al momento della nomina ha come conseguenza la nullità della deliberazione sul punto (App. Brescia 11 settembre 2021; Trib. Udine 19 agosto 2019, n. 1105; Trib. Milano 14 novembre 2018, n. 1353; Trib. Udine 12 novembre 2018).

Va, altresì, precisato che la prescrizione di una specificazione analitica del compenso, previsto a pena di nullità della nomina stessa, è volta, per un verso, a puntualizzare che l'importo dovuto è fisso ed onnicomprensivo, senza la possibilità di ulteriori variazione ed integrazioni e, per altro verso, l'articolazione delle varie voci che danno titolo allo stesso compenso denotano la complessità dell'attività e l'eterogeneità dei compiti che egli è chiamato a svolgere. Infatti, la complessità dell'incarico espletato dal capo condomino ed il suo compenso non può essere dedotto dal bilancio consuntivo approvato, bensì deve essere analitico, chiaro, puntuale e preciso nella sua determinazione (Cass. civ., sez. VI, 22 aprile 2022, n. 12927).

Per completezza, il diritto del compenso spetta all'amministratore di condominio per tutto il periodo in cui egli svolga la sua attività, sino a quanto non sia revocato o non decida di non proseguire nel suo incarico.

Se la revoca è precedente rispetto alla data prevista per la cessazione dell'incarico egli non avrà diritto all'intero compenso stabilito ma ad una somma minore, liquidata tenendo conto del tempo in cui lo stesso ha effettivamente dato esecuzione al mandato conferitogli.

Per quanto attiene le anticipazioni dell'amministratore di condominio, la tematica è disciplinata dall'art. 1720 c.c., il quale dispone che il mandante sia tenuto a rimborsare, con gli interessi, quanto il mandatario abbia anticipato nell'esecuzione del rapporto.

Tuttavia, nel rapporto di mandato tra condomini e amministratore, quest'ultimo non ha potere di spesa, ma il diritto al rimborso delle anticipazioni solo qualora la detta spesa sia approvata dall'assemblea, come già ribadito, in quanto il credito del capo condomino non è né liquido né esigibile.

In tema di legittimazione attiva, il legittimato a richiedere le anticipazioni è l'amministratore sia che in carica, che sostituito; per la legittimazione passiva, si potrà rivolgere sia al condominio che ai singoli condomini per quota.

La normativa sul mandato, e non quella sull'arricchimento senza causa, fa sì che l'obbligazione al rimborso sorge al momento dell'effettiva anticipazione, data dalla quale iniziano a decorrete gli interessi (Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498).

Per quanto concerne la prescrizione, sulle anticipazioni va riconosciuta quella ordinaria decennale, perché le dette anticipazioni non sono da considerarsi credito periodico, quindi, non è applicabile la prescrizione quinquennale; il termine della prescrizione decorre dall'approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348).

Riferimenti

Gatto, Amministratore (anticipazioni), in IUS Condominioelocazione.it;

Nasini, Amministratore (compenso), in IUS Condominioelocazione.it;

Frugoni, Sì al rimborso delle anticipazioni sostenute dall'amministratore se contabilizzate e approvate dall'assemblea, in IUS Condominioelocazione.it;

Colombo, Solo la regolare tenuta della contabilità prova il credito vantato dall'amministratore di condominio, in IUS Condominioelocazione.it;

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017.