Superbonus: revoca per giusta causa nei confronti dell’amministratore che omette informazioni importanti per il condominio
17 Maggio 2024
Massima Il rapporto fiduciario che sussiste fra condomini e amministratore viene meno qualora il professionista ometta di comunicare ai condomini informazioni che, se conosciute, possono indurre l'assemblea ad assumere decisioni diverse. Pertanto, in presenza di malafede dell'amministratore, è legittima la revoca per giusta causa, con conseguente esclusione del diritto al risarcimento del danno. Il caso L'amministratore aveva ricevuto l'incarico dall'assemblea di ricercare un tecnico specializzato per lo studio di fattibilità finalizzato all'ottenimento della maxi-detrazione (Superbonus). Dopo la diagnosi energetica, l'assemblea deliberava la nomina dell'impresa per l'esecuzione dei lavori e, contestualmente, conferiva mandato all'amministratore di seguire le pratiche necessarie con un riconoscimento di corrispettivo pari all'1% del valore dell'appalto (circa 16 mila euro). Successivamente, però, deliberava la revoca delle precedenti delibere (approvazione del Superbonus) e dell'incarico dell'amministratore. Secondo quest'ultimo, la condotta dell'assemblea era del tutto ingiustificata e, per questi motivi, agiva giudizialmente per l'ottenimento del risarcimento del danno subìto, nella fattispecie pari a quanto avrebbe percepito se i lavori fossero stati regolarmente effettuati come in un primo momento deliberato dall'assemblea. Inoltre, l'amministratore contestava il mancato pagamento del compenso annuo e per le attività extra eseguite prima della sua revoca. Costituendosi in giudizio, il condominio evidenziava che la revoca dell'incarico, ben lungi dall'essere priva di giusta causa, era al contrario giustificata dalla totale perdita di fiducia nell'operato dell'amministratore, il quale aveva agito in totale conflitto di interessi. Difatti, i condomini avevano scoperto che l'impresa edile nominata era una piccolissima società sottocapitalizzata, senza alcun bene e priva di qualsiasi esperienza lavorativa, costituita in tutta fretta dopo l'adozione della normativa sul Superbonus, di cui erano soci lo stesso amministratore e il tecnico nominato precedentemente. Tutte le circostanze erano state con malafede taciute nel corso dell'assemblea condominiale. La questione La questione in esame è la seguente: l'amministratore ha diritto al risarcimento del danno in caso di revoca assembleare per aver omesso informazioni rilevanti sulla stipulazione del contratto di appalto? Le soluzioni giuridiche Secondo il Tribunale, al contrario di quanto sostenuto da parte attrice e in conformità di quanto sostenuto dal convenuto condominio, la revoca dell'amministratore condominiale era pienamente giustificata. In altre parole, di fronte a quanto scoperto dai condomini successivamente all'assemblea, era del tutto comprensibile che questi avessero perso ogni fiducia nell'amministratore circa l'idoneità di questo a rappresentare il condominio e a tutelare gli interessi nei rapporti contrattuali che si fossero instaurati con l'impresa e con il progettista/direttore dei lavori. Infatti, dalle visure camerali prodotte dal convenuto, risultava che il progettista/direttore dei lavori fosse anche socio dell'impresa esecutrice. Dunque, in tale situazione, il contratto di appalto sarebbe stato firmato da persone che, per entrambe le parti, erano in chiaro conflitto di interessi. Si trattava di circostanze di innegabile rilievo che l'amministratore condominiale aveva taciuto, certamente “in malafede” posto che non aveva adempiuto al mandato ricevuto all'assemblea di richiedere “alcuni” preventivi sulla base del computo metrico approvato. La modalità dell'amministratore era appetibile per il condominio (escludendo l'obbligo di effettuare pagamenti anticipati), sicché non stupiva che l'assemblea, presa dall'entusiasmo, avesse creduto all'amministratore di cui fino a quel momento si fidava pienamente, e avesse deliberato di accettare l'offerta. In conclusione, confermando la revoca per giusta causa dell'amministratore, il Tribunale ha escluso il diritto al risarcimento del danno vantato da parte attrice. Nel medesimo provvedimento, il giudice ha riconosciuto gli altri compensi maturati dal professionista. Osservazioni La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alle responsabilità dell'amministratore in materia di bonus edilizi. Il ruolo dell'amministratore nei bonus edilizi L'amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile per la mancata fruizione dell'agevolazione. Da qui, il dovere di seguire in prima persona gli interventi sulle parti comuni dell'edificio ed eseguire gli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale. La responsabilità dell'amministratore, in tal caso, sarà apprezzabile nella misura in cui sarà stata omessa la verifica della sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi per eseguire i lavori beneficiando della detrazione fiscale. Inoltre, l'amministratore dovrà prestare assistenza all'assemblea per curare la verbalizzazione e l'assunzione delle delibere di cui trattasi e, in particolare, della maggioranza richiesta. In materia di bonus edilizi, l'amministratore di condominio ha un ruolo centrale e, soprattutto, di grande responsabilità. Egli, infatti, deve adempiere a una serie di obblighi e di doveri. Tra questi, in primis, convocare le assemblee acquisendo le conseguenti delibere necessarie; assicurare ai singoli condomini interventi personali adeguati al conseguimento dell'idoneità ai dettati della specifica normativa di riferimento. Oltre a ciò, l'amministratore dovrà individuare i tecnici abilitati verificandone i requisiti; individuare i soggetti che siano in grado (quando ciò è consentito) di garantire al condominio la cessione del credito con sconto in fattura in modo tale da evitare esborsi. Infine, il professionista dovrà coordinare le attività dei cantieri che verranno avviati e risolvere gli eventuali problemi che, nello sviluppo del cantiere, potranno presentarsi. L'amministratore in conflitto di interessi Il conflitto di interessi nelle delibere degli enti e dei soggetti collettivi, tra cui rientra il condominio, consiste nel contrasto tra l'interesse di chi partecipa alla delibera e l'interesse dell'ente e del soggetto collettivo. In tal contesto, secondo i giudici di merito, non ricorrendo una situazione di conflitto di interessi, non è annullabile la delibera assembleare che, nell'affidare l'appalto per l'esecuzione di lavori di manutenzione alla facciata dello stabile condominiale ad una società di persone, abbia disposto anche il conferimento dell'incarico di direttore dei lavori all'amministratore del condominio, il quale risulti al contempo anche socio della predetta società appaltatrice (App. Lecce 19 maggio 2023, n. 214). In altro e diverso contesto, la Corte di Cassazione ha evidenziato che il conflitto di interessi che la legge, a determinate condizioni, prende in considerazione come causa di annullamento della deliberazione assembleare è quello rinvenibile tra coloro che, partecipando al voto, concorrono alla formazione della volontà collettiva, mentre deve escludersi la configurabilità di tale conflitto con riguardo all'amministratore di condominio, atteso che quest'ultimo presenzia ma non partecipa all'assemblea e non ha diritto di voto, salva l'ipotesi che sia egli stesso condomino (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2023, n. 12377: nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza della Corte distrettuale che aveva escluso la configurabilità di una situazione di conflitto di interessi tra il condominio ed il suo amministratore, socio e amministratore unico della società aggiudicataria dei lavori deliberati dall'assemblea). L'amministratore in malafede Ebbene, i citati provvedimenti giurisprudenziali si collocano in un contesto differente da quello della vicenda analizzata dal Tribunale di Alessandria in cui l'amministratore ha agito in malafede. In tale ultimo caso, difatti, il rapporto fiduciario era venuto meno in quanto l'amministratore “volutamente” aveva omesso di comunicare ai condomini informazioni che “se conosciute” avrebbero indotto l'assemblea ad assumere decisioni diverse da quelle poi adottate. A tal proposito, si osserva che, in tema di esecuzione del contratto, la buona fede si atteggia come un impegno di solidarietà che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere extracontrattuale del neminem laedere, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte. L'amministratore potrebbe anche compiere delle attività svolte al di fuori delle proprie attribuzioni, ma solo allorquando possa ragionevolmente ritenere che il mandante approverebbe il di lui operato, giusto quanto disposto dall'art. 1711, comma 2, c.c. Considerazioni conclusive In ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, l'amministratore ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725, comma 1, c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2021, n. 7874; Trib. Pisa 11 ottobre 2023, n. 1249; Trib. Reggio Calabria 3 novembre 2021, n. 1406). Difatti, (come accaduto nel caso di Alessandria), il dovere di buona fede oggettiva o di correttezza - che ha fondamento nell'art. 2 Cost. e opera come regola generale di condotta (art. 1175 c.c.), come regola di interpretazione del contratto (art. 1366 c.c.) nonché come autonomo criterio di determinazione della prestazione contrattuale e di integrazione del comportamento dovuto (art. 1375 c.c.) - trova applicazione anche nei rapporti tra amministratore, da un lato, e condominio e singoli condomini, dall'altro, a prescindere dalla sussistenza di specifiche prescrizioni contrattuali o normative, e si concreta in obblighi di protezione, di corretta e tempestiva informazione, nonché di salvaguardia dell'utilità altrui (Trib. Milano 20 settembre 2023). Riferimenti Tarantino, Superbonus 2023: risvolti pratici per l'avvocato, Milano, 2023, 99; Nicoletti, All'amministratore revocato dall'assemblea prima del termine annuale spetta il risarcimento del danno: la Cassazione definisce la “giusta causa”, in Ius Condominioelocazione.it, 13 aprile 2021. |
