Libertà di scelta del locatore per l’applicazione della cedolare secca

Aspetti normativi

Il comma 2 dell'art. 4 stabilisce che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. Con riguardo ai redditi derivanti dalle locazioni brevi, con le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024 (l. 30 dicembre 2023, n. 213), la nuova disposizione: prevede un aumento dell'aliquota dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, ora stabilita nella misura ordinaria del 26% in luogo del 21%; riconosce al locatore la facoltà di usufruire dell'aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, a scelta del contribuente.

La soluzione del Fisco

Come precisato con la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, la nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni. L'aliquota dell'imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Pertanto, il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d'imposta per cui fruire dell'aliquota ridotta del 21% (la scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta d'interesse). In conclusione, secondo il ragionamento del Fisco, l'aumento dell'aliquota al 26% trova applicazione soltanto in caso di locazione di almeno 2 appartamenti, in quanto ad un immobile resta applicabile l'aliquota del 21%. Di conseguenza, in presenza di più immobili (da 2 a 4), spetta al contribuente scegliere liberamente a quale immobile applicare l'aliquota del 21% e tale scelta va effettuata nel mod. 730.