Delibera dell’assemblea condominiale: è valida anche se il verbale non è firmato da presidente e segretario

Massima

La nomina del presidente e del segretario dell'assemblea di condominio, nel regime antecedente all'introduzione dell'art. 66, comma 6, disp. att. c.c., avvenuta in forza del d.l. n. 104/2020, convertito in l. n. 126/2020 - ove si è previsto che, in caso di partecipazione all'assemblea in modalità di videoconferenza, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, venga trasmesso all'amministratore ed a tutti i condomini - non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, sicché la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l'eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano alcuna invalidità delle delibere assembleari.

Il caso

La causa - giunta, di recente, all'esame del Supremo Collegio - originava da un'impugnazione ex art. 1137 c.c. di una determinata delibera, in cui l'assemblea del Condominio aveva affermato che, in base alla propria precedente delibera, doveva intendersi nominato amministratore condominiale non la Società “Studio Arch. X”, ma l'Arch. X.

In particolare, la delibera assembleare impugnata, ponendosi come ratifica ex art. 182 c.p.c. dell'operato processuale svolto in un precedente giudizio dall'amministratore Y, recitava: “[…] L'assemblea dà atto che l'Arch. X è stato nominato amministratore personalmente, in occasione della prima nomina del [...] ed a seguito di tutte le successive […] In ogni caso, si ratificano tutti gli atti compiuti dall'Arch. X nella sua qualità di amministratore del Condominio e la nomina degli avvocati Z quali legali del Condominio nella procedura monitoria promossa del condomino […] L'assemblea dà atto che l'Arch. X ha operato in esecuzione delle volontà assembleari sempre nella sua persona esclusivamente anche se il compenso, per soli fini fiscali, è stato fatturato alla Società Studio X […]”.

L'adìto Tribunale aveva rigettato le domande del condomino, ritenendo - tra l'altro - l'attore decaduto dall'impugnazione ex art. 1137 c.c. per il decorso del termine di trenta giorni, in quanto aveva depositato l'istanza di mediazione tempestivamente, ma poi notificato l'atto di citazione tardivamente.

La Corte d'Appello aveva respinto l'appello formulato dal condomino, in punto di invalidità della delibera e di mancato decorso del termine perentorio ex art. 1137 c.c.

Il soccombente in entrambi i gradi di merito proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare - per quel che interessa queste brevi note - se fosse fondata la doglianza del ricorrente, ad avviso del quale, nel caso di specie, la delibera impugnata mancava della sottoscrizione da parte del presidente e del segretario.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tale doglianza manifestatamente infondata.

Si è premesso che l'impugnazione giudiziale, prevista dall'art. 1137 c.c. avverso le delibere dell'assemblea condominiale da parte del condomino dissenziente, assente o astenuto è ammessa soltanto quando l'attore assuma che la delibera sia contraria alla legge o al regolamento di condominio.

All'azione di annullamento, soggetta al termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c., si unisce l'azione di accertamento di nullità della delibera, per le ragioni strutturali ancora di recente specificate nella sentenza delle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839).

In quest'ordine di concetti, i motivi del ricorso errano, dunque, nel supporre che possa costituire, sia pure in astratto, causa di illegittimità della delibera condominiale l'espressione di una volontà collegiale dell'assemblea di chiarire il senso di una propria precedente delibera, in particolare specificando chi debba intendersi nominato amministratore di condominio.

L'assemblea del condominio ha, infatti, il potere di nominare e di revocare in ogni tempo l'amministratore, anche modificando o interpretando una o precedenti delibere, stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione - il cui sindacato è precluso al giudice - degli apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, o ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera (argomentando da Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2636).

Così come resta rimesso all'assemblea il potere di ratificare ex tunc l'operato di chi abbia agito quale amministratore del condominio, rimuovendo la carenza o sopperendo ai limiti del potere rappresentativo di questo.

Ad ogni buon conto, la delibera di nomina dell'amministratore di condominio spiega efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell'ente, dal momento in cui sia adottata la relativa delibera dell'assemblea, nelle forme di cui all'art. 1129 c.c. (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2012, n. 14599).

Le censure criticano l'interpretazione della delibera di nomina dell'amministratore approvata dall'assemblea, ma la Corte d'Appello ha accertato, in fatto, che tale delibera, pur recando l'indicazione cumulativa sia della Società Studio Arch. X che della persona dell'Arch. X, esprimesse la volontà dell'assemblea di conferire l'incarico di amministratore a quest'ultimo piuttosto che alla prima.

L'interpretazione della delibera assembleare di un condominio edilizio costituisce, comunque, un accertamento di fatto istituzionalmente riservato al giudice di merito, e, al riguardo, il ricorso si limita ad una mera prospettazione di un risultato interpretativo diverso da quello accolto nella sentenza.

Non emerge, peraltro, alcuna struttura trilaterale nella delibera di nomina dell'amministratore approvata dall'assemblea de qua: la fattispecie della nomina assembleare dell'amministratore di condominio, a seguito della Riforma introdotta con la l. n. 220/2012, si struttura come scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume altrettanto testualmente dai commi 2 e 14 del medesimo art. 1129 c.c., nonché dall'art. 1130, n. 7, c.c. (Cass. civ., sez. VI/II, 22 aprile 2022, n. 12927).

Ciò che è stato accertato dai giudici del merito è, dunque, un contratto di amministrazione condominiale intercorrente tra il Condominio e l'incaricato Arch. X, restando la Società “Studio Arch. X” del tutto estranea a questa convenzione, per cui bene aveva fatto il giudice distrettuale a ritenere che la delibera approvata dall'assemblea del Condominio avesse un identico contenuto organizzativo rispetto alla precedente delibera, sicché gli effetti della nomina quale amministratore dell'Arch. X decorrevano già dalla prima.

I magistrati del Palazzaccio aggiungono che, riguardo nella parte in cui si contesta che il verbale di assemblea recasse una valida ratifica ex art. 182 c.p.c. dell'operato processuale dell'amministratore nel precedente contenzioso inter partes, basta considerare che la regolarizzazione mediante ratifica dell'operato processuale di un amministratore di condominio avviene mediante delibera dell'assemblea, il cui verbale, ove sottoscritto, ha natura di scrittura privata, senza, peraltro, che la mancata firma ad opera del presidente o del segretario - a differenza di quanto, ad esempio, prescritto dall'art. 2375 c.c. per il verbale dell'assemblea societaria - costituisca causa di annullabilità della delibera stessa (Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2021, n. 40827; Cass. civ., sez. VI/II, 16 dicembre 2017, n. 27163; Cass. civ., sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375).

Infatti, risulta univoco l'orientamento interpretativo, secondo cui la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea di condominio - nel regime antecedente all'introduzione del sesto comma dell'art. 66 disp. att. c.c. (avvenuta in forza del d.l. n. 104/2020, convertito in l. n. 126/2020, ove si è previsto che, in caso di partecipazione all'assemblea in modalità di videoconferenza, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini - non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, seppur menzionata nel previgente comma 2 dell'art. 67 disp. att. c.c.

Pertanto, nel regime applicabile ratione temporis, la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l'eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano alcuna invalidità delle deliberazioni assembleari (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709).

Osservazioni

In effetti, compito del segretario, che assiste all'assemblea, è quello di documentare la costituzione del collegio e di descrivere l'attività quale risulta dalle dichiarazioni del presidente, verbalizzando, altresì, in riassunto, le dichiarazioni dei partecipanti che ne fanno richiesta.

Il suddetto verbale ha, allora, natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale di esso, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova.

Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

Tanto meno occorre la firma dell'amministratore di condominio in calce al verbale di assemblea che contenga la preventiva autorizzazione o la ratifica suo operato processuale: la firma dell'amministratore serve, piuttosto, ai fini della validità della procura alle liti rilasciata al difensore per la costituzione in giudizio.

L'ordinanza in commento precisa che trattasi di fattispecie anteriore all'entrata in vigore della normativa - partorita nella situazione c.d. emergenziale da Covid-19 - che ha introdotto, nel nostro ordinamento, la possibilità che la riunione di condominio possa svolgersi in modalità di videoconferenza (d.l. n. 104/2020, convertito in l. n. 126/2020).

Invero, il nuovo comma 6 dell'art. 66 disp. att. c.c. prevede espressamente la presenza (almeno) del presidente e del segretario, laddove, in passato, nessuna disposizione di legge prescriveva che le delibere dell'assemblea dei condomini dovessero constare di un verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario, le cui figure erano ignote al legislatore.

Il primo - scelto con la maggioranza numerica dei presenti all'inizio della riunione - risulta così “resuscitato”, perché, previsto dall'originario testo dell'art. 67, comma 2, disp. att. c.c., con il compito di sorteggiare il rappresentante in caso di disaccordo tra i comproprietari di un'unità immobiliare, era stato soppresso dalla l. n. 220/2020, che aveva demandato tale nomina ai meccanismi interni della comunione ai sensi dell'art. 1106 c.c.

Per il secondo, si tratta sicuramente di una new entry , atteso che tale figura non era prevista dalla normativa condominiale, anche se la necessità della sua presenza - considerata ineludibile dalla prassi - si evinceva dall'ultimo comma dell'art. 1136 c.c., secondo il quale, “delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale”, da trascrivere, poi, nell'apposito registro tenuto dall'amministratore ai sensi dell'art. 1130, n. 7, c.c.

I suddetti soggetti - ossia il presidente ed il segretario - potrebbero operare da remoto: in quest'ottica, il presidente dirigerà la discussione e detterà al segretario l'esito delle votazioni, anche se, per evitare incomprensioni e malintesi, sarebbe preferibile che entrambi siano in un unico posto “fisico” (soprattutto, nella modalità c.d. mista).

Comunque, l'effetto della sottoscrizione del verbale da parte del presidente, ora espressamente prescritta - laddove, in precedenza, l'art. 2375 c.c. la contemplava soltanto per le società per azioni - sarà quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dal relativo sottoscrittore (per contestarne il contenuto, il condomino può ricorrere a qualsiasi mezzo probatorio, non essendo costretto ad esperire la querela di falso).

Il fatto che il verbale di cui sopra debba essere “redatto” (dal segretario), “sottoscritto” (dal presidente) e “trasmesso” (all'amministratore ed a tutti i condomini) fa pensare ad un verbale cartaceo, anche se, in linea con l'innovativa modalità di svolgimento dell'assemblea, sarebbe meglio optare per un verbale assembleare telematico (si potrebbe pensare ad un verbale compilato contestualmente in formato word dal segretario, spedito come file alla posta elettronica del presidente, che lo stampa, lo firma e lo scannerizza, a meno che, dotato lui stesso di firma elettronica, lo fa immediatamente “girare” agli altri partecipanti alla riunione virtuale).

Per completezza sui ruoli, va affrontato il problema della corretta individuazione delle responsabilità derivanti dallo svolgi­mento dell'assemblea in modalità di videoconferenza, distinguendo, però, la fase preliminare relativa alla convocazione.

Riguardo a quest'ultima, sarà onere dell'amministratore la scelta della “piattaforma elettronica” in cui si svolgerà la riunione, delle operazioni per l'individuazione dei soggetti che partecipano all'adunanza, e di tutte le ulteriori attività relative all'organizzazione dell'evento (in proposito, si stanno affacciando, sempre di più sul mercato, appositi software progettati appositamente per la gestione delle assemblee telematiche).

Per il resto, in teoria, l'amministratore potrebbe non essere nemmeno presente in sede di assemblea telematica - tanto che il relativo verbale gli viene solo “trasmesso” successivamente - sicché sarà il presidente dell'assemblea a farsi carico delle modalità di conduzione della riunione, dirigendo la discussione e assicurando la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione (in buona sostanza, garantendo diritto di parola e di replica, in piena trasparenza ma, al contempo, monitorando sempre il collegamento degli aventi diritto, con possibilità di togliere l'audio se trattasi di interventi ultronei).

Comunque, ai fini dell'espressione del voto nello svolgimento dell'assemblea da remoto, è necessaria la presenza del condomino, di persona o per delega, e tale presenza deve essere costantemente accertata dal presidente per tutta la durata della riunione, il che porterebbe ad escludere la possibilità, per il condomino intervenuto mediante collegamento on line, di togliere la sua immagine dal video e di limitarsi ad una partecipazione con solo l'audio, essendo possibile, in quest'ultimo caso, la sua sostituzione con altra persona non legittimata a partecipare (d'altronde, la norma parta di “video” conferenza).

Riferimenti

Baldacci - Avigliano, Verbale di assemblea condominiale, in Ventiquattrore avvocato, 2017, fasc. 4, 30;

Carrato, Questioni sparse in tema di verbale di delibera assembleare di condominio, in Arch. loc. e cond., 2017, 199;

Celeste, Tutto il condominio minuto per minuto: ovvero cosa non deve contenere il verbale dell'assemblea, in Amministr. immobili, 2016, fasc. 208, 14;

Ribaldone, Il verbale di assemblea condominiale, in Immob. & proprietà, 2015, 495;

Salciarini, Il verbale dell'assemblea di condominio, Milano, 2013;

Perrone, Efficacia giuridica del verbale d'assemblea di condominio nullo, in Diritto.it, 2010;

Izzo, Deliberazioni condominiali e annullabilità: attestazione di valida costituzione e regolare convocazione dell'assemblea, calcolo delle maggioranze deliberative, ratifica di spese non preventivamente autorizzate e poteri del presidente dell'assemblea, in Giust. civ., 2010, I, 893;

Rispoli, Osservazioni in tema di validità del verbale assembleare condominiale, in Giur. it., 2010, 1297;

De Tilla, Sul verbale dell'assemblea condominiale, in Riv. giur. edil., 2000, I, 45;

Terzago, L'assemblea condominiale: formalità e sue conseguenze, in Arch. loc. e cond., 1999, 739.