Contratto preliminare con consegna anticipata: natura giuridica ed effetti in caso di inadempimento

Massima

Il contratto preliminare con consegna anticipata va qualificato alla stregua di un contratto misto od innominato la cui disciplina giuridica è tratta dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti.

Ne consegue che in ipotesi di risoluzione di contratto preliminare con consegna anticipata, viene meno la causa del contratto con obbligo di restituzione del bene e dei relativi frutti ex art.1458 c.c.

Il caso

Il promissario acquirente di un immobile adisce il tribunale per ottenere la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inadempimento dei promittenti venditori ed ottiene la condanna degli stessi alla restituzione della somma versata in acconto, con obbligo, tuttavia, a proprio carico di restituire l'immobile di cui aveva avuto l'anticipata detenzione e di versare una somma mensile dalla data di pronuncia dell'ordine di rilascio all'effettiva liberazione dell'appartamento.

A seguito di impugnazione della decisione del giudice di primo grado da parte dei promittenti venditori, la Corte d'appello, tra le altre statuizioni, dispone che la somma dovuta per l'occupazione dell'immobile sia incrementata degli interessi legali dalla data della domanda fino all'effettivo rilascio. Il giudice di secondo grado infatti afferma l'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, con efficacia retroattiva ai sensi dell'art.1458 c.c.

La questione giuridica

La controversia affronta il tema della qualificazione del contratto preliminare con consegna anticipata, della natura giuridica del godimento anticipato, degli obblighi nascenti a carico delle parti in caso di inadempimento di uno dei contraenti.

La soluzione giuridica

La Suprema Corte nei passaggi motivazionali ribadisce, e meglio specifica, alcuni principi già espressi in precedenti pronunzie:

1. il contratto preliminare con consegna anticipata è contratto che trova la sua causa in un'operazione complessa unitaria attuata tramite il collegamento negoziale tra il contratto preliminare di compravendita ed il comodato precario, operazione che non consente di scindere gli effetti dei singoli contratti;
2. la consegna dell'immobile non realizza un'anticipazione degli effetti traslativi, ma una prestazione di godimento derivante dal rapporto accessorio di comodato.
3. Il venir meno della giustificazione a fondamento dell'operazione unitaria determina la caducazione della causa dei contratti collegati con il conseguente obbligo di restituzione ex art.1458 c.c. delle prestazioni effettuate, obbligo mutuato dalla disciplina del contratto prevalente ossia del contratto preliminare di compravendita;
4. Gli obblighi restitutori riguardano anche i frutti maturati per l'anticipato godimento del bene da parte di colui che ha ricevuto l'immobile, mentre deve esserne negata la funzione risarcitoria.

Osservazioni

1. L'inquadramento del contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata è stato definitivamente compiuto da Cass. SU 27 marzo 2008 n. 7930 tramite il richiamo allo schema del collegamento negoziale. Escluso, infatti, il riconoscimento di un contratto atipico caratterizzato da una propria funzione economico sociale non riconducibile a schemi predeterminati e pur tuttavia degna di tutela ai sensi dell'art. 1322 c.c., la Suprema Corte ha rilevato che nella specie non ricorre neppure un unico schema negoziale al quale vengono apportate variazioni tramite l'inserimento di singole clausole contrattuali riferibili ad altri schemi (contratto misto), né uno schema negoziale frutto di elementi costitutivi di diversi rapporti negoziali (contratto complesso).Nel preliminare di compravendita con consegna anticipata sono infatti ben riconoscibili e voluti gli effetti di distinti contratti aventi causa autonoma ed oggetto di stipulazioni coordinate al fine di pervenire ad un risultato economico unitario; in particolare all'impegno di successiva vendita vengono connessi rapporti accessori quali quello di comodato (che consente il godimento del bene) ovvero di mutuo gratuito (nell'ipotesi di corresponsione anticipata di somme da parte del promissario acquirente). A tale inquadramento è sottesa un'evidente scelta di campo inerente all'identificazione di una causa unitaria o multipla dello schema contrattuale prescelto: laddove infatti si assuma che le singole prestazioni dedotte facciano capo a distinti e specifici contratti, l'esito non può che essere il riconoscimento di un collegamento funzionale degli stessi. Diversamente, ponendo l'attenzione sul fatto che elementi tipici dei singoli contratti mancano nei rapporti connessi (quali ad esempio l'obbligo di restituzione originariamente previsto nel comodato ai sensi dell'art. 1803 c.c. ovvero nel mutuo ai sensi dell'art.1813 c.c.), l'esito dovrebbe condurre alla qualificazione di un contratto unico misto o complesso.

2. Se dunque si propende per lo schema del collegamento negoziale, la consegna anticipata non costituisce un effetto di un negozio unitario che le parti stipulano, ma corrisponde invece all'effetto tipico del diverso negozio accessorio collegato al contratto preliminare - ovvero del contratto di comodato. L'inquadramento in tal modo operato consente peraltro di qualificare il godimento attribuito anticipatamente al promissario acquirente in termini di mera detenzione del bene in vista del perseguimento dello scopo finale dell'operazione economica voluta da entrambi i contraenti. Peraltro, neppure potrebbe effettivamente ravvisarsi, nello schema contrattuale prescelto, un interesse delle parti a determinare immediatamente gli effetti traslativi del diritto di proprietà del bene, effetti che possono ricondursi, per evidente volontà delle stesse, esclusivamente al corretto adempimento delle obbligazioni assunte proprio con il preliminare ed invece intenzionalmente esclusi dalle parti con il rinvio ad una successiva regolamentazione definitiva dei loro rapporti.

3. La soluzione di cui a Cass. SU 27 marzo 2008 n. 7930 è ribadita nelle successive decisioni della Suprema Corte tra cui quella in esame, la quale amplifica l'importanza della "unitarietà funzionale dell'operazione" posta in essere la quale, per come chiaramente espresso dalle Sezioni Unite, presuppone sia un "nesso teleologico" tra i singoli negozi volti a regolamentare i reciproci interessi delle parti per una specifica finalità pratica, sia un preciso intento delle parti in tal senso; tali elementi, che caratterizzano appunto l'unitarietà funzionale dell'operazione, comportano che il venir meno degli effetti del contratto principale, che assurge sostanzialmente a motivo o a fatto giuridico dell'esistenza del contratto derivato od accessorio, determina inevitabilmente la caducazione degli effetti dei contratti ad esso collegati.

4. Altra questione attiene all'obbligo di restituzione della cosa di cui il promissario acquirente ha ottenuto il godimento anticipato e dei relativi frutti. La sentenza in esame, premessa l'applicazione nel caso di specie del disposto di cui all'art.1458 c.c. connesso alla risoluzione del contratto la cui funzione è prevalente - ovvero del contratto preliminare di compravendita-, allineandosi ai precedenti giurisprudenziali (Cass. 14 marzo 2017 n. 6575, Cass. 2 agosto 2006 n. 17558) afferma che, venuta meno la causa del contratto, l'obbligo di restituzione riguarda, a norma dell'art.2033 c.c., la cosa stessa e gli eventuali frutti (condictio indebiti ob causam finitam). 

L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento del contratto infatti elimina ex tunc il vincolo contrattuale rendendo prive di causa le prestazioni già eseguite e dando luogo all'applicazione dei principi sulla ripetizione dell'indebito oggettivo ai sensi dell'art. 2033 c.c..

La particolarità del caso, per quanto emerge dalla motivazione della decisione, riguarda l'eccezione svolta da parte del promissario acquirente, il quale, affermando l'autonomia del contratto di comodato del bene goduto anticipatamente, assumeva che, proprio in forza del citato art.1458 c.c. e vertendosi in ambito di contratto ad esecuzione continuata, gli effetti restitutori non si dovevano ritenere estesi alle prestazioni già eseguite.

Il caso consente alla Corte di valorizzare ancor più il concetto di unitarietà funzionale dell'operazione nascente dal preliminare a consegna anticipata: la preminenza infatti della finalità cui tende l'operazione che le parti hanno concordato comporta che nessuno dei contratti accessori collegati al preliminare mantiene una sua autonoma funzione economico-sociale a fronte dell'intervenuta caducazione del contratto principale e che, per l'effetto, la risoluzione del contratto la cui funzione è prevalente si estende necessariamente ai contratti collegati; infatti, nell'ottica dell'interesse perseguito dalle parti, è proprio il completo collegamento funzionale dei negozi conclusi a giustificare causalmente l'operazione prevista. Tale collegamento comporta altresì che l'autonoma causa di ogni singolo negozio e la relativa regolamentazione cedono il passo all'unitarietà funzionale dell'operazione e che, dunque, l'eccezione di cui all'art.1458 c.c. primo comma, seconda parte, non può trovare applicazione nella specie con riguardo al solo rapporto di comodato. Pertanto, il fatto che la prestazione di godimento abbia già avuto esecuzione nel passato non esclude l'obbligo di dar luogo alle necessarie restituzioni, seppur per equivalente, e pertanto al versamento del corrispettivo che sarebbe stato dovuto nel periodo compreso tra la consegna ed il rilascio del bene.

Per la medesima dipendenza dal contratto ‘principale' neppure potrebbe parlarsi di prescrizione delle prestazioni già eseguite derivanti dai singoli diversi negozi collegati (Cass. 3 luglio 2013 n. 16629).

La conformità raggiunta dalla Suprema Corte sui predetti principi ha peraltro escluso la rimessione alle Sezioni Unite della soluzione della questione sollevata in causa.

5. Si osserva quindi che l'effetto derivante dalla caducazione della causa del preliminare è in primo luogo restitutorio anche quanto al rapporto di comodato connesso; non può invece qualificarsi l'obbligo restitutorio in termini risarcitori per il mancato godimento del bene (così superando altro orientamento giurisprudenziale precedente - Cass. 17 luglio 1997 n. 6586), e ciò proprio perché quell'omesso godimento trova fonte nell'operazione economica complessiva venuta meno (in tal senso anche Cass. 30 novembre 2022 n. 35280, Cass. 14 marzo 2017 n. 6575, Cass. 3 luglio 2017 n. 16629).

6. Infine, in tema di indebito ai sensi dell'art. 2033 c.c., il debito dell'accipiens, salva la prova della mala fede dello stesso, non produce interessi se non dalla domanda (Cass. 2 agosto 2006 n. 17558), e dunque gli effetti restitutori decorrono da tale momento. La ‘domanda' di cui alla citata norma non va intesa tuttavia come riferita esclusivamente alla domanda giudiziale, ma comprende anche gli atti stragiudiziali aventi valore di costituzione in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c. (Cass. 17 luglio 2024 n. 9757, Cass. 13 giugno 2019 n. 15895).

Guida all'approfondimento 

GIURISPRUDENZA

• Cass. 17 luglio 2024 n. 9757
• Cass. 30 novembre 2022 n. 35280
• Cass. SU 27 marzo 2008 n. 7930
• Cass. 13 giugno 2019 n. 15895
• Cass. 14 marzo 2017 n. 6575
• Cass. 3 luglio 2013 n. 16629
• Cass. 2 agosto 2006 n. 17558
• Cass. 17 luglio 1997 n. 6586

DOTTRINA 

• R.Sacco : Trattato di Diritto Privato diretto da P.Rescigno,2018
• M.Franzoni: Degli effetti del contratto – Il Codice Civile- Commentario diretto da P.Schlesingher, 1998,
• G.Travaglino: Preliminare di compravendita ad effetti anticipati: soltanto detenzione per il promissario acquirente? in Il Corriere del merito, 2008, p.1049
• D.Cavicchi : in I Contratti,2008,p.1002,
• F.Scaglione: Contratto preliminare e comodato strumentale in Giurisprudenza Italiana,2008,p.1160
• V.Mancinelli: in I Contratti 2014, p.158