Plusvalenza da cessione di immobili post superbonus in caso di acquisto per usucapione

Il caso di specie

Nella vicenda in esame, l'Istante rappresenta di essere proprietario di un immobile abitativo, acquisito per usucapione, oggetto di interventi edilizi per i quali ha fruito della detrazione da Superbonus, esercitando l'opzione per la cessione parziale del corrispondente credito con riferimento alla restante parte della spesa sostenuta dichiara che intende fruire della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi. L'Istante ha intenzione di vendere l'immobile oggetto degli interventi, che non è stato adibito ad abitazione principale, prima che siano decorsi dieci anni dal termine dei lavori e chiede come debba essere calcolata la plusvalenza di cui all'art. 67, comma 1, lett. b-­bis), del TUIR.

Aspetti fiscali

L'art. 67 del TUIR, come modificato dal citato art. 1, comma 64, della legge di bilancio 2024, dispone che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: b-­bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'art. 119 del d.l. n. 34/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo. Le istruzioni operative relative all'applicazione delle disposizioni sopra citate sono state fornite con la Circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E  nella  quale  è  stato  evidenziato che la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all'art. 119 del decreto Rilancio che, all'atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene.

La Soluzione del Fisco

Secondo il Fisco, nell'ipotesi di rivendita entro dieci anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza di cui al citato art. 67, comma 1, lett. b-­bis), del TUIR si determina, ai sensi del successivo art. 68, come differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato «dei costi inerenti al bene»,  determinato  senza  tener  conto  delle  spese  relative  agli  interventi ammessi  al  Superbonus  in  relazione  alle  quali  è  stata  esercitata  l'opzione  ai  sensi dell'art. 121, comma 1, lett. a) e b), del decreto Rilancio. Premesso ciò, nel caso in esame, per effetto della vendita dell'immobile acquisito dall'Istante per usucapione, sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus conclusi da meno di dieci anni al momento della cessione, si realizza l'emersione di plusvalenza  tassabile ai sensi della citata lett. b-­bis), comma 1 dell'art. 67 TUIR determinata, ai sensi del successivo articolo 68, in misura pari alla differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore  ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene da determinare come sopra indicato.