Cessione del contratto di locazione e legittimazione processuale passiva dell’originario conduttore

Massima

Con riferimento alla cessione del contratto di locazione, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all'estinzione del rapporto locatizio permane, sul piano processuale, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto.

Il caso

La causa - giunta di recente all'esame del Supremo Collegio - originava da un'intimazione di sfratto per morosità azionata da un locatore nei confronti sia del cedente che del cessionario del contratto di locazione: nello specifico, l'attore deduceva di aver locato a fini commerciali all'originario conduttore con contratto registrato del 15 settembre 2010 e che, dal 1° gennaio 2014, era succeduto nel medesimo contratto, ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392/1978, il successivo conduttore, il quale si era, però, reso moroso, dapprima riducendo il canone, indi, dall'ottobre 2018, smettendo di pagarlo; lo stesso attore allegava - per quel che qui rileva - che del debito del secondo doveva rispondere anche il primo, nella sua qualità di cedente dell'azienda.

Si costituiva il suddetto cedente, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, proprio perché cedente dell'azienda, e deducendo che la morosità era, pacificamente, ascrivibile al solo cessionario.

Nel corso del giudizio, il cessionario ed il locatore pervenivano a transigere la controversia, con conseguente rilascio dell'immobile locato, mentre, invece, il cedente insisteva nelle sue pretese di veder accertata l'inesistenza di qualsivoglia suo obbligo.

Il Tribunale adito dichiarava l'improcedibilità del procedimento di sfratto nei confronti del cedente per carenza di legittimazione passiva in capo allo stesso, stante la successione al medesimo del cessionario nel contratto di locazione stipulato con il proprietario dell'immobile, giusto contratto di cessione di azienda a rogito notarile del 20 dicembre 2013, nonché dichiarava l'assenza di qualsivoglia responsabilità solidale del cedente per la morosità contestata.

La Corte d'appello accoglieva l'appello e, in totale riforma della sentenza impugnata, disattendeva l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal cedente, respingendo, altresì, la domanda riconvenzionale dallo stesso svolta per l'accertamento negativo della sua responsabilità solidale rispetto al conduttore successivo.

Avverso quest'ultima decisione, il conduttore cedente proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se fosse corretta la statuizione della Corte territoriale, la quale aveva rigettato l'eccezione di difetto di legittimazione passiva del conduttore cedente, senza considerare - ad avviso del ricorrente - che il locatore aveva transatto la controversia con il cessionario, il quale aveva riconsegnato immobile e chiavi, escludendo dalla transazione della lite lo stesso ricorrente.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto la doglianza addirittura “inammissibile” ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

Invero, l'art. 36 della l. n. 392/1978 stabilisce, in particolare, che, “nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.

In argomento, i giudici di legittimità hanno già avuto modo di affermare che, con riferimento alla cessione del contratto di locazione, permane, sul piano processuale, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all'estinzione del rapporto locatizio, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto (Cass. sez. III, 17 marzo 2009, n. 6427; Cass. civ., sez. III, 23 dicembre 2003, n. 19772).

Si è, inoltre, precisato (Cass. civ., sez. III, 28 luglio 2005, n. 15810) che, in un giudizio di sfratto per morosità relativo a locazione ad uso diverso da quello abitativo, la deduzione, come motivo di appello, da parte del conduttore, che sia stato convenuto come cessionario della locazione, dell'insussistenza della propria legittimazione sostanziale - in primo grado contestata per altra ragione, costituita dal non aver conseguito la disponibilità dell'immobile - per il fatto che il locatore non avrebbe dato la prova della comunicazione della cessione ex art. 36 della l. n. 392/1978, integra un'attività di contestazione di un fatto costitutivo della pretesa del locatore e la connessa introduzione di un fatto impeditivo, che, rispettivamente, si concretano nella violazione delle preclusioni al potere di contestazione emergenti dalle norme degli artt. 415, 416 e 420, comma 1, c.p.c. e nella deduzione di un'eccezione del tutto nuova in violazione dell'art. 437, comma 2, c.p.c.

Nel caso di specie, oggetto dell'ordinanza in commento, poiché non vi era stata liberazione del cedente, anche quest'ultimo era esposto all'azione di rilascio, per cui legittimamente il locatore aveva agito, oltre che contro il cessionario, anche contro il cedente.

Quanto, infine, alla rilevanza o meno della transazione avvenuta tra il solo cessionario ed il locatore, la Corte d'Appello aveva correttamente sottolineato che la transazione inter alios non incide sul fatto che, nel caso di specie, il locatore non aveva liberato il cedente.

Osservazioni

Dunque, nel caso di cessione del contratto di locazione di immobile locato ad uso non abitativo, si verifica la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente, sicché l'originario conduttore dovrebbe risultare del tutto estraneo al rapporto locatizio che, pur restando assoggettato al medesimo regime giuridico, viene ad instaurarsi, con il consenso del locatore, direttamente tra il cessionario ed il medesimo locatore (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 18 marzo 2003, n. 3996, conseguendone, tra l'altro, che il cessionario, quale unico conduttore del rapporto locativo e titolare di un rapporto diretto con l'azienda, ben può esercitare la prelazione di cui all'art. 38, che tutela l'interesse commerciale in atto e la continuità del relativo esercizio, rimanendo, ove si ritenesse diversamente configurata, una preclusione non espressamente contemplata dalla norma, che si risolverebbe in un'ingiustificata discriminazione nei confronti di un soggetto esercente attività privilegiata).

Non è apparsa persuasiva - ad avviso di parte della dottrina - l'opposta affermazione, ribadita con la pronuncia in commento, secondo cui, in caso di opponibilità non seguita dalla liberazione del conduttore cedente, permane, sul piano processuale, la legittimazione passiva dell'originario conduttore per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all'estinzione del rapporto locatizio, senza che il terzo cessionario del contratto abbia titolo per pretendere un'estensione necessaria del contraddittorio nei suoi confronti e per rivendicare la posizione di legittimato passivo.

È il cessionario, infatti, la parte necessaria del giudizio di rilascio promosso dal locatore cui la cessione sia stata comunicata, per cui si è conseguentemente affermato che, avverso il provvedimento di rilascio emesso nei confronti del conduttore-cedente, il suddetto cessionario, siccome titolare di un diritto autonomo ed incompatibile con la decisione resa inter alios, è legittimato a spiegare opposizione di terzo semplice, a norma dell'art. 404, comma 1, c.p.c.; viceversa, se la cessione ha luogo nel corso del giudizio vertente sulla locazione, è attribuito al cessionario il rimedio dell'opposizione all'esecuzione (Cass. civ., sez. III, 30 luglio 1997, n. 7110, la quale ha espresso il seguente principio: un terzo, per tutelare un suo diritto autonomo, incompatibile con una decisione giudiziale resa inter alios, deve necessariamente - non alternativamente o facoltativamente, rispetto all'azione di mero accertamento - esperire il rimedio previsto dall'art. 404 c.p.c., perché, da un lato, se sussistono i presupposti per l'esperimento di tale impugnazione straordinaria - come nel caso del cessionario di un contratto di locazione, che agisca avverso il provvedimento di rilascio dell'immobile, ottenuto dal locatore, benché reso edotto di tale cessione ex art. 36 della l. n. 392/1978, soltanto nei confronti dell'originario conduttore - va negata la sussistenza dell'interesse ad agire in via ordinaria, da parte del medesimo terzo, con un'azione di mero accertamento, e, dall'altro, se si ammettono entrambi i rimedi, si rende possibile il contrasto di giudicati, se nel giudizio di accertamento, per evitare la duplicazione con quello ex art. 404 c.p.c., si esclude il litisconsorzio necessario passivo con le parti del precedente processo).

I giudici di legittimità (Cass. civ., sez. III, 1° giugno 2004, n. 10485) hanno ritenuto che il cessionario risponde anche delle obbligazioni non adempiute dal cedente; tale responsabilità del cessionario, peraltro, ha natura solidale, ed i rapporti interni tra i coobbligati sono disciplinati dall'art. 1298 c.c., conseguendone che, mentre tutti i cedenti e tutti i cessionari sono responsabili solidalmente verso il locatore per il danno prodotto alla cosa locata, nell'ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, il debito va ripartito secondo il criterio dell'imputabilità e, nell'ipotesi in cui non sia possibile riferire i deterioramenti all'uno o all'altro conduttore, deve presumersi che le parti del debito solidale siano uguali.

In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda stessa è esercitata, l'art. 36, anche se non affronta direttamente il problema, non deroga al principio generale, ricavabile dall'art. 1408 c.c., per cui, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, il cedente risponde delle obbligazioni divenute esigibili anteriormente alla cessione ed inadempiute, in quanto prevede la responsabilità sussidiaria del cedente per le obbligazioni successive alla cessione del contratto di locazione che il cessionario non abbia adempiuto, ma non esime il cedente medesimo dall'adempimento delle obbligazioni sue proprie e già scadute alla data della cessione (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10964).

L'affermazione secondo cui il cessionario è responsabile nei confronti del locatore ceduto per le obbligazioni a carico del conduttore-cedente che siano rimaste inadempiute ha trovato conferma anche successivamente (Cass. civ., sez. III, 21 marzo 2008, n. 7686; sul versante processuale, Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2011, n. 11010, ha puntualizzato che, con riferimento all'ipotesi in cui trasferita l'azienda ubicata nell'immobile locato, venga ceduto anche il relativo contratto di locazione, la modificazione del titolo di responsabilità del cedente ex art. 36, da solidale a principale, in mancanza della prescritta comunicazione dell'intervenuta cessione, mancanza allegata dallo stesso cedente, non integra una mutatio libelli, preclusa dalle norme del codice di rito che presidiano il regolare svolgimento del contraddittorio, ma una mera emendatio libelli: fattispecie relativa ad una domanda di pagamento dei canoni di locazione inizialmente proposta in via monitoria, dal locatore di un immobile adibito ad uso commerciale nei confronti del cessionario conduttore, quale obbligato principale, e del conduttore cedente, quale obbligato solidale ex art. 36).

Mette punto rammentare che, ove il conduttore ceda l'azienda ed il contratto di locazione relativo all'immobile in cui essa è esercitata, ma, a seguito della preannunciata opposizione del locatore, anziché consegnare l'immobile al cessionario, lo restituisca al locatore, il quale, a sua volta, lo dia in locazione ad un terzo, il conflitto tra cessionario e terzo va risolto in favore del primo: questi, infatti, essendo subentrato nel rapporto locatizio nella medesima posizione del conduttore-cedente, quale si configurava al momento della cessione, ne ha mutuato anche la situazione di priorità nel godimento del bene, preferenziale ex art. 1380, comma 1, c.c. (soluzione accolta da Cass. civ., sez. III, 29 ottobre 1987, n. 8872).

Con riferimento alla ripetizione dei canoni corrisposti indebitamente, una pronuncia di merito (Pret. Verona 7 novembre 1986) ha statuito che il cessionario possa agire per ottenere anche le somme corrisposte dal cedente prima del suo subentro: ciò perché la cessione, da parte del conduttore, del contratto di locazione cui si accompagni la cessione dell'azienda si perfeziona con l'incontro delle volontà del cedente e del terzo, indipendentemente dal consenso del locatore, sicché, perfezionatasi la cessione, si trasferisce l'intero contratto, nel suo insieme unitario di diritti ed obbligazioni; ne consegue la possibilità per il conduttore-cessionario di agire in giudizio per ottenere la restituzione di quanto versato, a titolo di canone, oltre il dovuto, nel corso di tutto il rapporto locatizio.

Anche alcuni autori hanno osservato che il cessionario che agisce per la restituzione degli importi corrisposti in eccedenza rispetto al dovuto fa valere un diritto di credito inerente all'azienda ceduta, e con essa trasferito, configurandosi la cessione della locazione, avente ad oggetto l'immobile in cui è ubicata l'azienda, come un effetto naturale della cessione di azienda.

Qualora, poi, la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano il godimento, il cessionario non può avvalersi delle azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del canone: difetta in detta ipotesi, infatti, il presupposto cardine per l'applicabilità dell'art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si applica neppure l'art. 1579 c.c., concernente la deroga pattizia con la quale si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa (Cass. civ., sez. III, 7 maggio 2007, n. 10298).

Resta inteso (ad avviso di Cass. civ., sez. III, 9 ottobre 1996, n. 8816) che non è precluso al cessionario il mutamento del tipo di attività commerciale esercitata nell'immobile, salvi gli effetti che, dal medesimo mutamento, possano derivare in applicazione di specifiche clausole del contratto, ostative in materia.

Riferimenti

Di Marzio, Commento all'art. 36 della legge n. 392/1978, in Codice delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 658;

Merli, La responsabilità del conduttore cedente verso il locatore ceduto ex art. 36 l. n. 392/1978: tra sussidiarietà e solidarietà, in Danno e resp., 2017, 183;

Monegat, Cessione d'azienda e subentro nel contratto di locazione, in Immob. & proprietà, 2014, 732;

Rufo Spina, La tutela del contraente ceduto nelle locazioni commerciali, in Giur. it., 2010, 1077;

Coscetti, La cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo: rapporti tra locatore ceduto e conduttore cedente, solidarietà ed obbligazioni derivanti dalla cessione, in Riv. giur. edil., 2010, I, 1762;

Masoni, Cessione dell'azienda e della locazione ad uso diverso: l'effetto non è automatico, in Giur. merito, 2008, 2167;

Natali, La cessione della locazione e l'opposizione del locatore ex art. 36 l. n. 392 del 1978, in Contratti, 2007, 918;

Tomeo, Cessione del contratto, la solidarietà fra cessionario e cedente, in Immob. & diritto, 2007, fasc. 4, 79;

Scarpa, Questioni di legittimazione processuale nella fattispecie traslativa prevista dall'art. 36 l. n. 392/78, in Rass. loc. e cond., 1996, 457;

Piombo, La posizione del cedente e del cessionario rispetto alle obbligazioni contrattuali nell'ipotesi di cessione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 l. 1978, anche con riferimento al caso di pluralità di cessioni, in Arch. loc. e cond., 1996, 853.