Gli amministratori dei singoli edifici non sono legittimati ad agire in giudizio a tutela dei beni del supercondominio

Massima

Nelle controversie riguardanti le parti comuni di un supercondominio, legittimato attivamente ad agire è soltanto l'amministratore del supercondominio, non anche gli amministratori dei singoli edifici condominiali.

Il caso

Un condominio facente parte di un supercondominio citava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Catania, un altro condominio. In particolare, il condominio attore esponeva che, a causa del mancato pagamento di una bolletta di somministrazione di energia elettrica, da parte del condominio convenuto, aveva subito il distacco dell'erogazione dell'energia elettrica, relativamente all'impianto autoclave posto al servizio dell'impianto antincendio e dell'impianto idrico servente le unità immobiliari del condominio attoreo. Pertanto, chiedeva la condanna del convenuto al risarcimento dei danni, ai sensi dell'art. 96 c.p.c.

Si costituiva in giudizio il condominio convenuto, chiedendo il rigetto della domanda attorea.

La questione

Si tratta di stabilire nello specifico se l'amministratore di un edificio condominiale, facente parte di un complesso immobiliare composto da più condominii (c.d. supercondominio), abbia la legittimazione ad agire quando si tratta di beni comuni a più edifici, oppure se legittimato sia soltanto l'amministratore del supercondominio.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Catania dichiara la carenza di legittimazione attiva del Condominio attore, ritenendo che lo stesso non può agire singolarmente per esperire un'azione che coinvolge beni comuni a più edifici. Pertanto, lo condanna a rifondere al Condominio convenuto le spese processuali.

Osservazioni

Pronunciandosi preliminarmente sull'eccezione formulata dal convenuto di carenza di legittimazione attiva della parte attrice, il giudice siciliano rileva, innanzitutto, che il complesso condominiale di cui fanno parte il condominio attore e quello convenuto è composto, come riconosciuto da entrambe le parti, da dieci palazzine. L'impianto di autoclave e fognatura è comune a tre palazzine. Le domande formulate dal condominio attore riguardano proprio il mancato funzionamento dell'autoclave comune a tutte e tre le palazzine, quindi, ad un impianto che fa parte del Supercondominio composto dalle suddette tre palazzine.

Deve, innanzitutto, premettersi che il termine supercondominio viene comunemente impiegato per designare una pluralità di edifici, costituiti in distinti condominii, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc. - in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9096; Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791; Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1996, n. 7286; Trib. Milano 4 maggio 2000). Non costituisce, invece, un supercondominio l'unità immobiliare costituita da due edifici contigui laddove non siano ravvisabili parti comuni asservite ad entrambe le strutture oppure quando manchi un unico amministratore e quando neppure la loro gestione ordinaria e straordinaria sia comune (Trib. Palermo 26 giugno 2003).

L'avverbio super viene utilizzato per indicare un'organizzazione al di sopra di quella dei singoli condominii degli edifici separati, che continuano, dunque, a mantenere la propria autonomia.

Secondo l'orientamento consolidatosi in giurisprudenza, la disciplina del condominio negli edifici è applicabile, in virtù di interpretazione estensiva, anche in caso di supercondominio, quando cioè i beni di cui all'art. 1117 c.c. siano comuni ad una pluralità di edifici distinti, ciascuno dei quali costituente un condominio autonomo, purché fra beni comuni e beni oggetto di proprietà esclusiva sussista un rapporto di accessorietà in virtù di un collegamento materiale o funzionale. Trova, invece, applicazione la normativa della comunione ordinaria per i beni e gli impianti, anche posti nello stesso complesso residenziale, privi della relazione di accessorietà, ma dotati di una propria autonoma utilità.

Il legislatore della riforma, con la l. n. 220/2012, ha provveduto ad inserire, all'interno del codice civile, l'art. 1117-bis che prevede l'applicazione diretta, in quanto compatibili, delle disposizioni contenute negli artt. 1117 ss. c.c., quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. In sostanza, il c.d. supercondominio altro non è che una particolare forma di condominio.

Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 ss. c.c., anche il c.d. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2024, n. 18241; Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2017, n. 27094; Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332).

Ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione. Ne discende che il supercondominio non soggiace alla disciplina della comunione ordinaria, né è una figura ibrida, ma è, a sua volta, un condominio cui si applica la relativa disciplina, in quanto compatibile. Si ribadisce, pertanto, che, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2022, n. 22954).

Anche nell'ambito del supercondominio valgono per l'amministratore i principi generali dettati in materia di condominio. Pertanto, il potere di rappresentanza dell'amministratore è contenuto nei limiti delle attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c. Nei limiti di tali attribuzioni, o dei maggiori poteri eventualmente conferiti allo stesso dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini e può stare in giudizio sia per essi contro terzi sia contro alcuno di essi per tutti gli altri.

Nell'ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio rispettivamente amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercondominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, e, cioè, l'assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l'amministratore del supercondominio (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558; Cass. civ., sez. VI/II, 18 gennaio 2023, n. 1366; Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279).

In altre parole, dunque, vanno distinte le attribuzioni spettanti ai singoli amministratori da quelle che competono all'amministratore del supercondominio. Quest'ultimo ha, infatti, la rappresentanza processuale attiva in ordine a ogni controversia inerente le parti comuni del supercondominio, mentre gli amministratori dei singoli condominii possono agire a tutela delle sole parti comuni dell'edificio amministrato, nei limiti dei poteri attribuiti dalla legge o dall'assemblea.

Deve ricordarsi, infine, che l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. ha stabilito che, nei casi di cui all'art.1117-bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. (maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Dunque, l'amministratore viene nominato dall'assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii ed è l'unico soggetto dotato di rappresentanza verso i terzi e autonoma legittimazione attiva in ordine ad ogni controversia relativa a beni e servizi comuni al supercondominio.

Riferimenti

Triola, Il supercondominio, in AA.VV., a cura di Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2017, 29;

Mascia, Condominio e supercondominio, in Corr. giur., 2019, fasc. 7, 977;

Celeste, La Cassazione interviene in materia di supercondominio, ma (purtroppo) non risolve le criticità correlate all'assemblea dei rappresentanti, in Immob. & proprietà, 2024, fasc. 3, 166;

Scarpa, Il supercondominio: più condòmini o più condominii?, in Immob. & proprietà, 2020, fasc. 5, 300;

Amagliani, Brevi note in tema di amministratore del supercondominio, in Giust. civ., 2016, I, 771.