Le spese che interessano il condominio parziale non possono essere messe a carico della collettività

Massima

La fattispecie del condominio parziale è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio; Ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità, e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.

Il caso

I comproprietari di un appartamento sito in un plesso condominiale costituito da più edifici, indipendenti tra di loro e dotati di distinte tabelle millesimali, impugnavano la delibera approvata dall'assemblea generale del supercondominio con la quale erano stati approvati ed appaltati, a ditta specializzata, i lavori che interessavano una sola palazzina. Le relative spese, tuttavia, erano state ripartite tra tutti i supercondomini, compresi gli attori che non appartenevano all'edificio interessato. Questi, pertanto, chiedevano che la delibera fosse annullata, mentre il Condominio convenuto chiedeva il rigetto della domanda. Il Tribunale ha accolto la domanda, condannando il soccombente alla rifusione delle spese di lite.

La questione

Il problema affrontato si riferisce ad un'applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c. - non nel ristretto ambito di un edificio, bensì anche - all'ipotesi del supercondominio.

Le soluzioni giuridiche

Con sentenza più che concisa il giudicante ha ritenuto che la delibera fosse viziata per violazione dell'art. 1123, comma 3, c.c., il quale dispone espressamente che qualora in un edificio sussistano più beni (scale, lastrici solari, impianti, cortili) che servono una parte dell'intero fabbricato le spese relative alla loro manutenzione sono poste a carico dei soli condomini che ne traggono utilità. Nel caso concreto, quindi, dal momento che i lavori deliberati riguardavano una sola palazzina, dalla votazione e dalla conseguente ripartizione degli oneri contributivi dovevano essere esclusi tutti i soggetti estranei agli interventi, tra i quali gli attori stessi.

Osservazioni

La sentenza del Tribunale di Siracusa pone di fronte a due differenti realtà che, tuttavia, hanno in comune alcune caratteristiche sostanziali. Da un lato, vi è il supercondominio che, nella fattispecie, era costituito da quattro edifici autonomi sia da un punto di vista strutturale che contabile (per dotazione di diverse tabelle millesimali) e, dall'altro, si è in presenza del condominio parziale, qui rappresentato dalle singole palazzine.

Occorre premettere che il supercondominio, ora riconosciuto sotto il profilo legislativo (art. 1117-bis c.c.), esiste ipso iure et facto, salvo disposizioni contrarie, e non necessita di esplicite manifestazioni di volontà, di differenti esternazioni né di apposite deliberazioni assembleari. Infatti, il supercondominio prende vita nel momento in cui più edifici, unità immobiliari o più condomìni insistono su di una medesima area ed hanno in comune beni, impianti e servizi, che si caratterizzano come accessori rispetto alla res principale e, proprio in forza di tale rapporto, appartengano pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2024, n. 18238; Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2017, n. 27094). Una macro-realtà che, in fatto, riproduce la figura del condominio, che nasce contestualmente con il primo atto di vendita di una frazione esclusiva dell'edificio, rispetto alla quale restano in comune beni, opere, impianti e quant'altro indicato dall'art. 1117 c. c.

Il condominio parziale rappresenta una sottocategoria del condominio e, pur non essendo stato definito secondo precisi canoni giuridici, trova fondamento nell'art. 1123, comma 3, c.c., il quale ne ha dato una implicita configurazione facendo riferimento alla ripartizione degli oneri condominiali. L'esistenza, nell'edificio, di elementi che siano strutturalmente indipendenti tra loro e la decisa destinazione degli stessi a servire solamente una parte dell'intero fabbricato sono le peculiarità che identificano un condominio parziale.

Appare, peraltro, evidente che il legislatore dell'epoca aveva previsto l'ipotesi di condominio parziale solo con riferimento al rapporto tra i beni comuni ed il singolo edificio, non potendo ovviamente riferirsi ad una differente realtà (fabbricato inserito in un complesso di condomìni) che, al momento della formazione del Codice civile era completamente sconosciuta. Tale ipotesi normativa, poi, con l'evolversi dei tempi è uscita dal mero confine dello stabile in condominio ed ha trovato spazio anche nel supercondominio.

La fattispecie portata all'esame del Tribunale ne è la prova concreta, in quanto ciascuna palazzina era autonoma, i lavori non riguardavano le altre componenti del supercondominio e, quindi, le relative spese non potevano essere imputate ai condomini estranei alla palazzina medesima. 

Come correttamente deciso dal giudice di merito dal condominio parziale derivano implicazioni che vanno al di là di quelle legislativamente stabilite in materia di ripartizione degli oneri condominiali e che riguardano: l'individuazione dei soggetti legittimati ad essere convocati per l'assemblea e a deliberare per eventuali lavori che interessino solo una parte autonoma dello stabile, oppure - come nel caso del supercondominio - un singolo edificio; il calcolo delle maggioranze necessarie per l'approvazione delle rispettive delibere assembleari nonché, infine, se il condominio parziale possa essere considerato un soggetto legittimato dal punto di vista processuale rispetto all'intero condominio.

Per quanto riguarda le prime due questioni, è stato osservato che la ratio fondante del condominio parziale è quella di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino da discutere e votare questioni aventi ad oggetto la comunione di beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127). Una ratio che è anche di carattere logico, poiché se il tema da trattare è estraneo all'interesse di tutto il condominio e produce effetti sul pagamento degli oneri condominiali solo limitatamente ad alcuni di essi, non è corretto e lecito che la discussione e la votazione possano essere influenzati da soggetti privi di interesse alla futura delibera. Questi, d'altra parte, non potranno mai sentirsi esautorati dall'esercizio del relativo diritto in oggetto.

Ma vi è un ulteriore aspetto da considerare e consiste nella modifica dell'art. 66 disp. att. c.c., secondo il quale l'avviso di convocazione deve essere inviato agli “aventi diritto” e non più, del tutto genericamente, “ai condomini” come previsto nella precedente versione della norma. Questo, quindi, rafforza la posizione assunta dalla giurisprudenza in merito alla questione.

Diverso, invece, il problema che riguarda il problema di una eventuale legittimazione processuale del condominio parziale e che richiede una riflessione sulla posizione dell'amministratore in sede giudiziaria.

Ai sensi dell'art. 1131, comma 1, c.c. l'amministratore è attivamente legittimato all'esperimento di azioni a difesa del condominio (ovvero di tutta la compagine condominiale) che rientrino nell'ambito delle attribuzioni a lui conferite dall'art. 1130 c.c., ovvero dai maggiori poteri derivanti dal regolamento di condominio o da decisione assembleare. Da un punto di vista passivo, l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione inerente alle parti comuni dell'edificio, salvo il dovere di darne immediata comunicazione all'assemblea ove l'oggetto della controversia esorbiti dalle sue competenze (ivi comma 2).

Non esiste alcuna norma che abiliti l'amministratore a procedere in giudizio o a costituirsi in causa per una sola parte del condominio, anche se si tratti di un condominio parziale, dal momento che l'incarico svolto dall'amministratore è stato previsto per il condominio nella sua unitarietà, anche se, poi, in sede di ripartizione delle spese dovrà essere considerata la situazione del condominio parziale. Come accennato, infatti, la ratio dell'art. 1123 c.c. è solo finalizzata ad una semplificazione nei rapporti contrattuali ma, certamente, a questa non può essere assegnata una interpretazione estensiva che travalichi la volontà del legislatore. Mentre è certo che la giurisprudenza ha negato la legittimazione passiva del condominio parziale, essendo a tal fine anche irrilevante la circostanza che tale entità sia dotata di un proprio amministratore che, a sua volta, gestisca anche il supercondominio (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).

Riferimenti

Bordolli, Condominio parziale: conseguenze operative della fattispecie, in Diritto.it, 20 marzo 2024;

Màrando, Condominio parziale: ogni caso è a parte, in Sole24Ore, 31 agosto 2018;

Del Chicca, Ancora a proposito del condominio parziale, in Arch. loc. e cond., 2017, fasc. 6, 657;

Scalettaris, L'impianto di riscaldamento quale soggetto del condominio parziale, in Giur. it., 2016, fasc. 6, 1347;

Celeste, Il c.d. condominio parziale tra presunzione di comunione, titolo contrario e destinazione particolare del bene, in Rass. loc. e cond., 2003, fasc. 4, 469.