Locazione: la natura del criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae

Massima

In tema di locazioni, il criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae, sancito dall'art. 21 c.p.c., ha natura cogente ed inderogabile, con la conseguente invalidità, rilevabile anche ex officio in sede di regolamento di competenza, di una clausola difforme inserita nel regolamento negoziale ed irrilevanza dell'adesione di una parte all'eccezione di incompetenza territoriale ex adverso sollevata.

Il caso

La causa originava da un ricorso per decreto ingiuntivo, avanzato da un locatore davanti al Tribunale di Tempio Pausania, al fine di ottenere la condanna del conduttore al pagamento di una determinata somma, a titolo di canoni di locazione non corrisposti relativi ad un immobile sito in Olbia.

Il conduttore aveva proposto opposizione ai sensi dell'art. 645 c.p.c., eccependo, in via preliminare, l'incompetenza territoriale dell'Autorità giudiziaria adita, in forza di una clausola derogatoria posta nel contratto, adducendo, nel merito, di essere receduto dal contratto di locazione a causa di copiose infiltrazioni verificatesi nell'immobile nonchè spiegando domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni per violazione dell'obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da consentire l'uso convenuto. Il Tribunale di Tempio Pausania aveva declinato la propria competenza ratione loci in favore del Tribunale di Roma, sul rilievo dell'adesione della parte opposta all'eccezione di incompetenza ex adverso sollevata. Riassunta la causa, il Tribunale di Roma sollevava conflitto “negativo” di competenza ai sensi dell'art. 45 c.p.c., ravvisando la devoluzione della lite al Tribunale di Tempio Pausania in forza del criterio, determinativo di una competenza territoriale inderogabile, operante per le cause locatizie, del forum rei sitae.

La questione

Si trattava di verificare quale fosse il giudice competente per territorio nella suddetta causa locatizia, considerando, che, per un verso, la deroga ai criteri delineati dal codice di rito era stata convenuta inter partes e, per altro verso, che, a fronte dell'eccezione del conduttore, il locatore aveva prestato acquiescenza.

Le soluzioni giuridiche

Innanzitutto, i giudici di Piazza Cavour si sono interrogati se fosse ammissibile il conflitto negativo di competenza oggetto del suddetto procedimento, sollevato per ragioni di territorio “inderogabile” e la risposta è stata affermativa (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 29 marzo 2023, n. 8891), atteso che l'art. 45 c.p.c. legittima il giudice, dinanzi al quale il processo sia stato riassunto, a seguito della declinatoria di competenza di altro giudice originariamente adìto, a sollevare d'ufficio il conflitto negativo di competenza soltanto ove si ritenga incompetente per materia o per territorio inderogabile - qual è, appunto, la controversia locatizia - e non già qualora ritenga che la competenza sia regolata unicamente per valore.

Al contempo, trattavasi senza dubbio di controversia di natura “locatizia”, avuto riguardo alle contrapposte domande formulate, e segnatamente di inadempimento agli obblighi di solvere praetium locationis, da parte del locatore, e di mantenere la cosa nello stato idoneo a consentire l'uso convenuto, da parte del conduttore.

Premesso quanto sopra, ad avviso degli ermellini, costituisce fermo convincimento di nomofilachia, in tema di locazioni, il criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae sancito dall'art. 21 c.p.c. ha natura cogente ed inderogabile, con la conseguente invalidità - rilevabile anche ex officio in sede di regolamento di competenza - di un'eventuale clausola difforme inserita nel regolamento negoziale (v., da ultimo, Cass. civ., sez. VI/III, 24 giugno 2020, n. 12404; Cass. civ., sez. VI/III, 16 ottobre 2014, n. 21908).

In quest'ottica, risulta irrilevante l'eventuale adesione di una parte all'eccezione di incompetenza territoriale ex adverso sollevata, potendo incidere gli accordi tra le parti unicamente sui criteri di competenza per territorio derogabile (Cass. civ. sez. III, 11 maggio 2022, n. 15017, la quale ha aggiunto che l'adesione all'eccezione di incompetenza territoriale proposta da controparte comporta, ai sensi dell'art. 38 c.p.c., l'esclusione di ogni potere del giudice adìto di decidere sulla competenza e, conseguentemente, di pronunciare sulle spese processuali relative alla fase svoltasi davanti a lui, dovendo provvedervi il giudice al quale è rimessa la causa).

Osservazioni

L'art. 447-bis c.p.c. - aggiunto dall'art. 70 l. 26 novembre 1990, n. 353, a decorrere dal 30 aprile 1995 - al comma 1 indicava espressamente quali norme del rito del lavoro trovano applicazione alle controversie oggetto del processo locatizio in quanto applicabili, mentre, al comma 2, stabiliva che, per tali controversie, fosse competente il giudice dove si trovasse la cosa.

Quest'ultima previsione è stata soppressa dall'art. 87, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 19 febbraio 1998, n. 51 - recante l'istituzione del giudice unico, a far tempo dal 2 giugno 1999 - atteso che l'art. 23, comma 1, c.p.c., nella sua nuova formulazione, prevede attualmente che, “per le cause […] in materia di locazione (e comodato di immobili e di affitto di aziende) […] è competente il giudice del luogo dove è posto l'immobile (o l'azienda)”.

In seguito alla soppressione della figura del Pretore ad opera del d.lgs. n. 51/1998, la competenza in materia di controversie relative a rapporti di locazione di immobili urbani, comodato e affitto d'azienda, rientrano nella competenza esclusiva del Tribunale del luogo in cui risulta situato l'immobile locato (v., altresì, l'art. 661 c.p.c., secondo cui, nei procedimenti sommari di convalida di licenza o sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata).

Opportunamente, si precisa che, qualora l'immobile sia compreso in più circoscrizioni giudiziarie, è competente il giudice della circoscrizione nella quale è compresa la parte soggetta a maggior tributo verso lo Stato, mentre, se non è sottoposto a tributo, è competente ogni giudice nella cui circoscrizione si trova una parte dell'immobile.

E' rimasta, invece, inalterata la previsione, pur contenuta nel medesimo comma 2, a norma della quale “sono nulle le clausole di regola alla competenza”, sintomatico indice della natura inderogabile della suddetta competenza per territorio.

Al riguardo, si è perimetrata la portata del citato comma 2, nel senso che tale disposto normativo si riferisce unicamente alla competenza territoriale, con la conseguenza che la clausola di compromissione in arbitrato di una controversia in materia locatizia non è colpita dalla sanzione della nullità stabilita dalla norma citata (Cass. civ., sez. I, 26 ottobre 2015, n. 21709; Cass. civ., sez. I, 22 agosto 2013, n. 19393).

Va segnalato che un orientamento di merito minoritario (di cui è espressione Trib. Roma 29 marzo 2019) opina che i contratti di comodato, di fornitura e di affitto d'azienda, in quanto inseriti in una più ampia operazione commerciale attuata attraverso contratti collegati di natura complessa, non rientrino nella previsione del combinato disposto degli artt. 21 e 447-bis e, pertanto, siano soggetti alle disposizioni ordinarie sulla competenza territoriale, comprese quelle derivanti da deroga convenzionale.

I giudici di legittimità sono, invece, concordi nel ritenere che la competenza per territorio prevista dall'art. 21 c.p.c. nelle cause in materia di affitto d ' azienda sia una competenza inderogabile ai sensi dell'art. 28 c.p.c., che trova il proprio fondamento nell'art. 447-bis c.p.c., il quale sancisce, appunto, la nullità delle clausole derogative della competenza nelle cause ivi previste (Cass. civ., sez. VI/III, 15 giugno 2016, n. 12371, dalla cui sussistenza di un titolo di competenza per territorio inderogabile desume l'ammissibilità della proposizione del regolamento di competenza d'ufficio; Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2005, n. 4873, la quale comprende, tra le controversie in materia di affitto di azienda, quella instaurata, come nella specie, per far dichiarare l'opponibilità, all'aggiudicatario di un immobile destinato ad albergo, del contratto d'affitto di azienda stipulato tra il proprietario originario ed un precedente dante causa dell'attuale affittuario, con l'accertamento del diritto di quest'ultimo a corrispondere al nuovo proprietario una parte del canone corrispondente alle obbligazioni residue tra le parti originarie del contratto).

Resta inteso che gli artt. 21 e 447-bis c.p.c., nell'assegnare inderogabilmente la competenza territoriale al giudice del luogo in cui si trova l'immobile, facendo espresso riferimento alle “cause in materia di locazione”, con formula più ampia rispetto al termine “rapporto di locazione”, portano a considerare comprese tutte le controversie collegate, comunque, alla materia della locazione, e, quindi, anche quelle nelle quali si controverte in ordine ad un rapporto ancora da costituire, ma di cui si invoca la costituzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. sulla base di un contratto preliminare (Cass. civ., sez. I, 16 gennaio 2003, n. 581).

Nella stessa ottica - come è avvenuto nella fattispecie oggetto dell'ordinanza in commento - anche l'opposizione a decreto ingiuntivo riguardante l'inadempimento da parte del conduttore di una delle prestazioni che il contratto di locazione pone a suo carico, oppure quella di provvedere al pagamento degli oneri condominiali è soggetta al rito locatizio (Cass. civ., sez. VI/III, 29 dicembre 2016, n. 27343: logico corollario è che la suddetta opposizione debba essere proposta con ricorso, sicché, ove promossa erroneamente con citazione, questa può produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine previsto dall'art. 641 c.p.c., non essendo sufficiente che, entro tale data, sia stata soltanto notificata alla controparte).

Ai fini di cui sopra, il merito della causa va individuato proprio nella qualificazione del rapporto, atteso che, se trattasi di locazione, rientra nella competenza per materia del giudice adito, mentre, se trattasi, invece, di un rapporto diverso, allora è escluso dalla competenza del giudice delle locazioni, essendo una questione di merito che va decisa dal giudice competente sulla base del tipo di rapporto invocato nella domanda (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 3 marzo 2000, n. 2368, ad avviso della quale l'eccezione, con cui il convenuto contesti la sussistenza del rapporto contrattuale dedotto in giudizio dall'attore - nella specie, rapporto di locazione - dà luogo ad una questione di merito che deve essere decisa dal giudice competente sulla base del tipo di rapporto invocato nella domanda; qualora, in accoglimento dell'eccezione, sia accertata l'insussistenza di detto rapporto, il giudice non deve dichiarare la propria incompetenza ma rigettare nel merito la domanda).

Si sottolinea, altresì, che la situazione sostanziale dedotta in giudizio va esaminata sulla scorta della domanda proposta dall'attore e che, di conseguenza, al fine di statuire sul rito applicabile, il giudice deve esaminarla scendendo nel merito della questione dedotta.

Problemi sono sorti riguardo alla corretta individuazione del c.d. p recario immobiliare oneroso, ex aart. 1810 c.c., inteso come concessione in godimento ad altri di un bene immobile mediante corrispettivo per una durata precaria e per un fine di custodia, distinto sia dal comodato, ancorché precario, per la presenza di un corrispettivo, sia dalla locazione per la possibilità riconosciuta al concedente di fare cessare in qualsiasi momento il godimento: in proposito, i magistrati del Palazzaccio ritengono che, quando la situazione di fatto denoti unicamente il fine diretto dello sfruttamento economico da parte del concessionario da conseguirsi in unità di tempo, pure esigue, che consentano in linea pratica la realizzazione dell'uso cui l'immobile è stato pattiziamente destinato, il rapporto va ricondotto negli schemi giuridici della locazione (Cass. civ., sez. III, 18 ottobre 1986, n. 6146; Cass. civ., 21 gennaio 1986, n. 392, in cui si precisa che l'elemento della maggiore o minore durata non ha rilevanza al fine della qualificazione del contratto come precario immobiliare oneroso, anziché come locazione, perché deve ritenersi determinante la pattuizione dell'aleatorietà della durata, nel senso che questa sia convenzionalmente condizionata all'arbitrio del concedente che, ad nutum , possa determinare la cessazione del rapporto, perché il contratto possa qualificarsi come precario oneroso, mentre sussiste, per contro, un contratto di locazione se, contro il pagamento del compenso pattuito, venga concesso il diritto di godimento dell'immobile per un determinato periodo di tempo).

Qualora, poi, siamo in presenza di un'azione riguardante un contratto misto, deve tenersi conto del contenuto delle domande proposte dall'attore, prescindendo dalla specifica regola di competenza fissata per ciascuno dei contratti tipici combinati, i quali hanno smarrito la loro autonomia per confluire nella causa concreta dell'operazione negoziale atipica, potendo, invece, farsi riferimento al foro convenzionale stabilito dalle parti. (Cass. civ., sez. III, 17 aprile 2024, n. 10421: nella specie, in presenza di un contratto misto di vendita, deposito e affitto d'azienda, si è esclusa l'applicabilità degli artt. 21 e 447-bis c.p.c. e della regola obbligatoria sulla competenza relativa all'affitto di azienda, affermando quella del foro convenzionale; cui adde Cass. civ., sez. III, 20 settembre 2023, n. 26874, nell'ipotesi in cui il contratto aveva ad oggetto il trasferimento a titolo oneroso di un bene e la contemporanea definizione, in via transattiva, di alcune pendenze fra le parti).

Riferimenti

Amendolagine, Codice commentato delle locazioni, a cura di Celeste, Milano, 2020, 893;

Biarella, La determinazione della competenza territoriale nell'ambito delle obbligazioni pecuniarie, in Ventiquattrore avvocato, 2017, fasc. 10, 45;

Ferrari, Incompetenza territoriale inderogabile, in Libro dell'anno del diritto - Enc. giur. Treccani, Roma, 2012, 835;

Cicchese, Competenza territoriale inderogabile e diritto intertemporale, in Corr. merito, 2011, 664;

Odorisio, Competenza cautelare ante causam e deroga convenzionale alla competenza territoriale, in Giur. merito, 1999, 785;

Pulvirenti, La translatio iudicii per questioni di competenza inderogabile tra esigenze di giustizia e garanzie del contraddittorio, in Foro amm.-Cons. Stato, 2010, 1684;

Tota, La (supposta) irrilevabilità d'ufficio dell'incompetenza territoriale «semplice» nel rito monitorio ancora al vaglio della Consulta, in Giur. it., 2006, 1215;

Sbaraglio, Le competenze assolutamente inderogabili di fronte alla riforma del codice di procedura civile, in Foro it., 1996, I, 2086.