Prova della simulazione nella locazione dissimulante il comodato gratuito

Massima

La circostanza che il conduttore per un periodo iniziale abbia abitato l'immobile senza corrispondere alcun canone non vale ad inficiare la configurazione della successiva stipula del contratto di locazione in forza di una supposta simulazione di detta figura negoziale, in quanto dissimulante un contratto di comodato d'uso gratuito sottoposto alla condizione risolutiva del reperimento dei mezzi di sostentamento del medesimo conduttore, attesa la liceità per ragioni di solidarietà del contratto di locazione con rinuncia alla richiesta dei canoni mensili per il periodo in cui il conduttore versa in condizioni di indigenza.

Il caso

La quaestio juris sottoposta all'esame della Corte di merito genovese nasce a seguito dello sfratto per morosità intimato nei confronti dell'ex parroco della Diocesi il quale, nell'opporsi, chiede l'accertamento della simulazione del contratto di locazione sottoscritto dal medesimo quando era già stato ricondotto allo stato laicale, perché dissimulante un contratto di comodato d'uso gratuito sottoposto alla condizione risolutiva del reperimento dei mezzi di sostentamento.

La questione

Il contratto di locazione formalizzato dall'ex parroco della Diocesi quando era già stato ridotto allo stato laicale per giustificare la sua presenza all'interno dell'immobile, precedentemente acquistato dalla Diocesi proprio al fine di consentirgli una sistemazione abitativa può considerarsi simulato in quanto dissimulante un contratto di comodato gratuito?

La soluzione giuridica

La Corte d'appello di Genova, nel confermare la pronuncia resa dal giudice di prime cure, rigetta il gravame dopo avere valutato il materiale probatorio, atteso che se da un lato, emerge la volontà della Diocesi in persona dell'allora legale rappresentante, di concedere all'ex parroco l'immobile per cui è causa, gratuitamente, fino a che non fruisse di introiti, dall'altro, in alcun modo risulta la simulazione del contratto di locazione.  

In particolare, la Corte territoriale conferma l'interpretazione contenuta nella sentenza appellata nel senso che la Diocesi in qualità di proprietaria del bene immobile aveva concesso all'ex parroco di utilizzarlo senza il versamento del canone, a causa della sua assenza di reddito, precisando che ciò integra una fattispecie diversa rispetto alla stipula di un contratto di comodato gratuito.

Osservazioni

Preliminarmente, il caso affrontato nella sentenza in commento è una sorta di antitesi rispetto alle questioni analoghe solitamente emergenti dalla prassi negoziale in cui la stipula di un contratto di comodato in genere è volta a dissimulare in realtà, una locazione.

La ragione è da ravvisarsi nel fatto che, attraverso la stipula di un contratto di comodato si tende a mascherare il rapporto a titolo oneroso concretamente intercorrente tra le parti contraenti, al fine di evitare l'insorgenza dei correlati obblighi, tra cui, in primis, quelli aventi rilevanza fiscale.

Un chiaro esempio in tale senso deriva dalla giurisprudenza di merito (Trib. Roma 21 marzo 2019) riguardante la richiesta giudiziale di cessazione del contratto di comodato, con la declaratoria a carico della parte resistente di occupazione senza titolo e la conseguente condanna al rilascio dell'immobile, unitamente al pagamento dell'indennità di occupazione, a cui si contrapponeva la richiesta della resistente che deduceva di pagare il canone di locazione nonostante la successiva registrazione del contratto di comodato, ragione per cui quest'ultima chiedeva l'accertamento della sussistenza di un rapporto locatizio tra le parti.

Nella fattispecie risolta dalla Corte genovese con la pronuncia che si annota, si controverte, invece, del caso in cui a seguito della stipula di un contratto di locazione si tenderebbe a mascherare l'esistenza di un contratto di comodato gratuito al fine di concedere l'uso dell'immobile all'occupante senza onerarlo del pagamento del canone.

Tanto si evince dalla lettura della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto con la quale quest'ultimo tende a fare accertare la simulazione dell'intercorso contratto di locazione, che dissimulerebbe un contratto di comodato gratuito, destinato a soddisfare esigenze abitative, senza limite di tempo.

A riguardo, va opportunamente considerato che trattandosi di accertamento della simulazione relativa, in cui le parti sottoscrivono un contratto ma in realtà vogliono gli effetti di un altro tipo di negozio giuridico - ipotesi distinta rispetto a quella assoluta, nella quale, le parti, pur concludendo un contratto, non vogliono che esso sortisca alcun tipo di effetto - occorre riscontrare se, in contrasto con la volontà di costituire un determinato rapporto espressa nell'atto negoziale, esista una concorde volontà delle parti tendente a porre in essere un diverso negozio vero e reale destinato a rimanere occulto (Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1987, n. 3501).

Nell'affermare l'assenza di una situazione concretante tale forma di simulazione, le conclusioni rassegnate nella pronuncia dalla Corte d'appello genovese muovono dall'orientamento emerso nella giurisprudenza di legittimità secondo cui in tema di prova della simulazione nei rapporti tra le parti, se il negozio è stato redatto per iscritto vale la regola generale della limitazione dell'ammissibilità delle prove testimoniali - e, dunque, anche di quella per presunzioni, ai sensi dell'art. 2729, comma 2, c.c. - ragione per cui, sia per la simulazione assoluta che per quella relativa, la prova può essere data soltanto in base a controdichiarazioni ex art. 2722 c.c. (Cass. civ., sez. III, 13 ottobre 2020, n. 22126).

In particolare, premesso che è onere della parte che intende fare valere la simulazione fornire prova del contratto dissimulato e ciò - fra i contraenti - sottostà a ben precisi limiti di prova, che delineano sia l'art. 1417 c.c. che la costante giurisprudenza di legittimità, il documento che può costituire principio di prova per iscritto ex art. 2724, n. 1, c.c., sì da consentire l'ammissione della prova testimoniale per accertare, tra le parti, la simulazione assoluta ex art. 1417 c.c. di un contratto con forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c., deve provenire dalla controparte e non dalla parte che chiede la prova, né da un terzo e, non è necessario un preciso riferimento al fatto controverso, ma l'esistenza di un nesso logico tra lo scritto ed il fatto stesso, da cui scaturisca la verosimiglianza del secondo (Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 2004, n. 3869).

Ciò posto, poiché l'art. 2724 c.c. indica solamente i casi in cui la prova testimoniale è sempre ammissibile, indipendentemente da valutazioni discrezionali del giudice di merito, non è escluso che, anche là dove tali ipotesi legislativamente previste non ricorrano, la prova testimoniale possa essere validamente ammessa nei casi di cui agli artt. 2721 comma 2 e 2723 c.c. non anche, invece, con riferimento ai patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, ipotesi prevista dall'art. 2722 c.c. (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2002, n. 10558).

Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità, in tema di simulazione del contratto, il principio di prova scritta che, ai sensi dell'art. 2724, n. 1, c.c. consente eccezionalmente la prova per testi e, quindi, presuntiva deve consistere in uno scritto, proveniente dalla persona contro la quale la domanda è diretta, diverso dalla scrittura le cui risultanze si intendono così sovvertire e contenente un qualche riferimento al patto che si deduce in contrasto con il documento (Cass. civ., sez. I, 3 giugno 2016, n. 11467; Cass. civ., sez. I, 22 marzo 1990, n. 2401).

In tale cornice giurisprudenziale, posto che in tema di contratto simulato, se il negozio è stato redatto per iscritto, tra le parti trova applicazione la regola generale della limitazione dell'ammissibilità della prova testimoniale (Cass. civ., sez. III, 15 gennaio 2003, n. 471), ne consegue che la prova della simulazione, sia essa assoluta o relativa, può essere data soltanto mediante una controdichiarazione alla quale, nella presente fattispecie non può essere riconosciuto valore di controdichiarazione poiché proveniente da soggetto che - al momento in cui l'ha resa non era più giuridicamente in grado di esprimere la volontà del proprietario del cespite immobiliare.

Il giudice distrettuale ligure, in questo modo, pone l'accento sul rigore della prova che il conduttore deve fornire quando intenda dimostrare la simulazione contrattuale, poiché ragionando diversamente, potrebbe ricadersi in una situazione comportante un possibile abuso del diritto privando di ogni tutela il locatore, che verrebbe esposto ad ogni conseguente arbitrio da parte del conduttore, in ordine all'impugnazione del contratto.

Non è certo un caso se i giudici di seconda istanza, nel confermare la sentenza di primo grado ed il rigetto della simulazione avanzata dal conduttore, rilevano come in assenza di una valida prova ad hoc volta a dimostrare l'esistenza della simulazione, l'intento del conduttore di adibire l'immobile ad uso diverso da quello indicato nel contratto di locazione, resta una circostanza del tutto irrilevante.

Conseguentemente, la Corte territoriale sottolinea che i documenti esaminati non assurgono a principio di prova scritta dell'accordo simulato, alla luce del letterale tenore del relativo contenuto e della riscontrata assenza di elementi che possano indurre a ritenere configurabile nella fattispecie scrutinata la simulazione del contratto di locazione.

In tale senso, depone la dichiarazione del terzo da cui si evince che la volontà della Diocesi, in persona dell'allora legale rappresentante, era quella di concedere al conduttore l'immobile in locazione, gratuitamente, fino a che non fruisse di introiti, in alcun modo emergendo che sia stato simulato il rapporto riconducibile alla locazione.

Ciò consente di pervenire alla conclusione che la circostanza per la quale, la Diocesi - proprietaria dell'immobile in parola - abbia concesso al conduttore di utilizzarlo senza corrispondere il canone mensile ed i correlati oneri accessori, perdurando la sua assenza di reddito, è una fattispecie diversa rispetto alla dedotta stipula di un contratto di comodato.

La conferma della sentenza di primo grado emerge, dunque, sulla scorta dell'accertato negozio che tra le parti contraenti è effettivamente intercorso, ovvero quello di un valido contratto di locazione con rinuncia alla richiesta dei canoni mensili per un certo periodo in cui il conduttore versava in condizioni di indigenza che, non gli avrebbero comunque consentito di adempiere all'obbligazione di pagamento del canone.

A tale ragione, si deve la circostanza che per circa un biennio - dal 2016 al 2018 - il conduttore è stato lasciato nella detenzione dell'immobile senza corrispondere alcun canone per la locazione formalizzata nel 2018, trattandosi di una scelta della proprietà dettata in generale da mere ragioni solidaristiche, ed altresì dal rispetto dei precetti specifici del diritto canonico, che non vale in alcun modo ad inficiare la suddetta stipula del contratto di locazione.

In tale senso, va letta l'affermazione del giudice di prime cure riferita alla circostanza che l'obbligazione di versare il canone può ritenersi esigibile, per le ragioni anzidette, dal momento in cui il locatore ne ha sollecitato per la prima volta l'adempimento, mostrando con ciò di ritenere cessate le ragioni che lo avevano sino a quel momento indotto - con atto unilaterale - a non pretendere l'adempimento della prestazione contrattualmente convenuta, trattandosi di un diritto rientrante nella disponibilità delle parti.

A ciò aggiungasi un ulteriore elemento dirimente in senso contrario all'esistenza di un contratto di comodato nella fattispecie esaminata dai giudici genovesi, consistente nell'inosservanza dell'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate competente per territorio del contratto di comodato di bene immobile.

Pertanto, condivisibilmente, il giudice di seconde cure ha confermato quanto enunciato dal giudice di prime cure, non sussistendo alcuna prova processualmente fondata della simulazione della locazione in favore di un comodato destinato a soddisfare esigenze abitative senza limiti di durata, sulla cui scorta è stato, quindi, ritenuto legittimamente esistente il negozio locativo.

In ordine a tale rapporto, altrettanto condivisibilmente, è stato altresì ritenuto che ove le prove addotte dal conduttore non possano ritenersi idonee a fondare la domanda di simulazione, certamente costituiscono prova dei fatti estintivi o modificativi riferiti all'obbligazione di corrispondere il canone.

Ciò premesso, in altro caso diverso rispetto a quello scrutinato nella pronuncia in commento, esaminato dalla più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III, 4 dicembre 2023, n. 33727) - in cui a seguito di ricorso ex art. 447-bis c.p.c., gli acquirenti di una unità immobiliare agiscono nei confronti dei detentori per sentirli condannare al rilascio del suddetto immobile che assumevano occupato sine titulo, per essere cessato il rapporto di comodato a suo tempo intercorso con gli alienanti, laddove invece, i secondi si difendono adducendo la stipula di un contratto di comodato dissimulante un contratto di locazione - si è affermato che le limitazioni alla prova testimoniale ed a quella presuntiva non operano, ai sensi dell'art. 1417 c.c., quando si tratti di fare valere l'illiceità del contratto dissimulato, risultando ammissibili dette prove, quando siano dirette a fare valere l'illiceità dell'accordo simulato.

Riferimenti

Celeste, Comodato dissimulante una locazione e strumenti giuridici in capo al conduttore per far valere l'illiceità del contratto, in IUS Condominio e locazione,26 febbraio 2024;

Nicoletti, Locazione ad uso abitativo o comodato: rilevanza della controdichiarazione ai fini della simulazione, in IUS Condominio e locazione, 24 maggio 2023;

Luppino, La simulazione relativa del contratto di locazione abitativo. Il rigore dell'onere della prova in capo al conduttore, in Eclegal.it, 23 ottobre 2018;

Brizzolari, Forma delle controdichiarazioni e prova della simulazione, in Nuova giur. civ. comm., 2017, 1663; Nicolini, Contratto simulato e prova testimoniale della simulazione, in Nuova giur. civ. comm., 2013, I, 530;

De Tilla, Sulla simulazione del contratto di locazione, in Arch. loc. e cond., 2003, 493;

Floridia, In tema di simulazione nelle locazioni ad uso abitativo, in Giur. merito, 2002, I, 1203;

Forziati, Simulazione del contratto di locazione e diritto alla prova, in Foro toscano, 1999, 156.