Consentita la sospensione del teleriscaldamento nell’appartamento del condomino moroso

Massima

In tema di sospensione dei servizi essenziali in capo al condomino moroso, il semestre di mora non decorre dall'approvazione del preventivo con cui i condomini suddividono in rate il dovuto per l'esercizio di gestione da affrontare, ma dall'approvazione del consuntivo cui la morosità si riferisce; Ne consegue che, in presenza di morosità ultra semestrale, è consentita la sospensione dell'erogazione del servizio di teleriscaldamento mediante l'apposizione di idonei sigilli da parte della società erogatrice, autorizzando l'accesso nell'immobile, se necessario, da parte del personale incaricato.

Il caso

A seguito della morosità di Tizio, il condominio si era attivato giudizialmente. In particolare, con ricorso semplificato di cognizione, il ricorrente aveva chiesto al giudicante di sospendere l'erogazione del teleriscaldamento all'unità immobiliare di proprietà di Tizio, mediante l'apposizione di idonei sigilli da parte della società erogatrice.

La questione

La questione in esame è la seguente: in presenza di una morosità ultrasemestrale, il giudice può autorizzare la sospensione del servizio di teleriscaldamento?

Le soluzioni giuridiche

A parere del giudicante, pur nel silenzio della legge, i servizi forniti dal condominio si classificano in essenziali e non essenziali e, sulla facoltà dell'amministratore di sospendere i primi, la giurisprudenza non è sempre concorde sulla possibilità di esercitarla, al punto da rendere consigliabile per l'amministratore, nel dubbio, di ricorrere anche in via d'urgenza al giudice affinché lo autorizzi a sospendere l'erogazione del servizio: così facendo la sua azione verrà eventualmente legittimata da un provvedimento giurisdizionale. Premesso ciò, considerata l'incidenza che l'uso del potere di sospensione dal servizio può avere nella vita dei condomini sia pur morosi, il Tribunale esclude un'interpretazione che faccia decorrere il semestre di mora dall'approvazione del preventivo con cui i condomini suddividono in rate il dovuto per l'esercizio di gestione da affrontare, o dalla scadenza della prima rata ove il termine sia successivo all'approvazione del preventivo, dovendosi optare per una interpretazione restrittiva della norma. Difatti, l'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. non dice da quando debba decorrere il semestre scaduto e, quindi, da quale momento si possa procedere alla sospensione della fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato a carico del condomino moroso. Atteso, però, che l'art. 1129, comma 9, c.c. ha previsto l'obbligo in capo all'amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (salva espressa dispensa dell'assemblea), esigenze di coordinamento con tale ultima norma impongono che il semestre decorra dall'approvazione del consuntivo cui la morosità si riferisce.

Alla luce delle considerazioni esposte, il giudicante ritiene che la sospensione dei servizi configuri un potere-dovere dell'amministratore, il cui esercizio è legittimo quando la sospensione sia effettuata intervenendo solo sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del moroso. Per le ragioni esposte, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, il Tribunale ha ordinato la sospensione dell'erogazione del teleriscaldamento mediante l'apposizione di idonei sigilli da parte della società erogatrice, autorizzando l'accesso nell'immobile, se necessario, da parte del personale incaricato.

Osservazioni  

Il punto controverso della vicenda attiene all'ammissibilità della sospensione dei servizi essenziali e, nel caso di specie, del teleriscaldamento. In argomento sappiamo che la legge responsabilizza i condomini a provvedere celermente a saldare il dovuto a titolo di contributi condominiali, pena la sospensione di servizi di particolare rilevanza, posto che non di rado accade che il condomino in mora per importi rilevanti continui a beneficiare di servizi suscettibili di godimento separato il cui ingente costo rimane, nelle more dell'espletamento della procedura esecutiva ai loro danni, a carico degli altri condomini in regola con i pagamenti. Alla luce di ciò, ai fini di una maggiore comprensione dell'argomentazione in oggetto, si impone l'analisi degli aspetti principali dell'istituto.

L'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., così come rivisto dalla l. n. 220/2012, prevede che se la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Ebbene, secondo i primi commentatori della Riforma, il nuovo strumento dissuasivo dovrà essere applicato con estrema prudenza da parte dell'amministratore, tanto più che ora non si prevede alcun passaggio preventivo in sede assembleare, né che vi sia un'apposita clausola del regolamento che autorizzi siffatta iniziativa (in altri termini, solo l'esperienza e la professionalità sapranno suggerire all'amministratore quando è opportuno, oltre che legittimo, esercitare tale forma di autotutela). Quindi, secondo tale filone interpretativo, nel silenzio della norma, sembra che il potere discrezionale conferito all'amministratore - restando il suo dovere di perseguire il moroso, in modo incisivo - debba essere messo in atto cum grano salis, solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli una diversa soluzione, e sempre alla luce dei canoni generali della diligenza del buon padre di famiglia, stando attenti a che il magistrato, a seguito di istanza (di regola, d'urgenza) del condomino leso, potrà sempre censurare eventuali azioni che possano ledere o minacciare il diritto alla salute, all'incolumità e all'integrità fisica, o i diritti soggetti fondamentali della persona umana. Pertanto, dal punto di vista normativo, ai fini di una legittima sospensione, occorrono i seguenti presupposti applicativi: il condomino interessato risulti moroso; la morosità sia esistente da almeno un semestre; il servizio da sospendere sia suscettibile di godimento separato.

Secondo i giudici, nessun ulteriore requisito deve effettivamente ritenersi - re melius perpensa - che in presenza di tali presupposti, il servizio da sospendere non debba necessariamente essere collegato da una relazione di corrispettività con la obbligazione pecuniaria rimasta inadempiuta (Trib. Cagliari 5 ottobre 2022, n. 2271). Nonostante tale assunto, tutt'oggi, sussistono orientamenti contrastanti sull'ammissibilità della sospensione dei servizi essenziali.

Secondo un primo orientamento (contrario alla sospensione), non può essere applicata la sospensione con specifico riferimento all'erogazione del riscaldamento e dell'acqua anche tenendo presente che, per quanto riguarda il servizio dell'acqua, il d.P.C.M. 29 agosto 2016 ha stabilito che ai soggetti indigenti, seppur morosi, deve essere comunque assicurata una fornitura di 50 litri al giorno pro capite (Trib. Bologna 15 settembre 2017). In applicazione dei citati princìpi, altro giudice di merito ha previsto che, ai sensi dell'art. 700 c.p.c., deve essere ordinato il ripristino del servizio del riscaldamento, in quanto la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento nel periodo invernale, è suscettibile di ledere i diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (art. 32 Cost.); quindi, il diritto, che con la sospensione si intende tutelare, è puramente economico e quindi sempre riparabile (Trib. Milano 24 ottobre 2013: secondo il giudice, il recupero degli eventuali crediti sarà sempre possibile, potendo il condominio creditore contare sulla garanzia costituita dagli immobili dei singoli condomini).

Secondo altro e diverso orientamento (a favore della sospensione), il condominio è autorizzato a sospendere i servizi di riscaldamento e acqua, nonché procedere al distacco dell'antenna televisiva centralizzata nei confronti della proprietaria dell'immobile (Trib. Bologna 3 aprile 2018: in tale fattispecie, secondo il giudice,  mentre al servizio idrico è dettata una disciplina che tutela l'utente moroso che versi in stato di disagio economico e sociale con un quantitativo minimo di erogazione da garantirsi in ogni caso, invece, per l'erogazione di gas e di energia elettrica nulla è previsto dalla normativa di settore, pertanto è legittimo da parte dell'ente erogatore sospendere l'erogazione di servizi indipendentemente dall'eventuale situazione d'indigenza in cui si versi). Non è necessaria la sussistenza di alcun nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede l'autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per i quali il condomino risulti moroso (Trib. Brescia 13 febbraio 2014). Inoltre, è stata ritenuta legittima la breve sospensione del servizio operata dell'impianto citofonico dall'amministratore, a seguito di una contestata prolungata inadempienza (Trib. Napoli 30 maggio 2023, n. 5580). Infine, può essere sospesa anche la fruizione del servizio di ascensore a chiunque abbia un rapporto di fatto con l'appartamento di proprietà esclusiva (Trib. Perugia 3 dicembre 2021, n. 442). Se a tale scopo l'amministratore può operare direttamente sull'impianto, senza necessità di accedere alla proprietà esclusiva, non è necessaria alcuna autorizzazione giudiziale (Trib. Cagliari 5 ottobre 2022, n. 2271).

Alla luce delle considerazioni esposte, il Legislatore, nell'attribuire la facoltà di sospensione all'amministratore, non ha operato alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali, talché spetta al giudice censurare, in base ai princìpi generali, la legittimità o meno dell'inibitoria disposta dall'amministratore, in modo da impedire la lesione del diritto alla salute, all'incolumità e all'integrità fisica dei condomini privati del godimento del servizio condominiale. Per meglio dire, il potere di sospensione del servizio è attributo dalla legge all'amministratore in via di autotutela e senza dovere ricorrere preventivamente al giudice, a prescindere dall'entità della morosità.

In conclusione, la privazione di una fornitura essenziale per la vita può ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale. Viceversa, il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare, in favore del condominio, è puramente economico e, dunque, sempre riparabile. Per queste ragioni, nonostante l'orientamento che ammette la sospensione, a parere di chi scrive, ciò non deve mai avvenire in maniera automatica nell'interesse “globale del credito vantato dal condominio”. Sicché, in questi casi, il giudice deve verificare che non si oltrepassi mai quella soglia minima di solidarietà e di rispetto comunque nella gestione dei rapporti condominiali, dovendo trovare quel giusto bilanciamento con la preminente tutela del diritto alla salute ex art. 32 Cost.; dall'altra parte, però, il giudicante deve anche tener conto che il condominio non può essere costretto a continuare a sostenere i costi di gestione facenti capo all'unità immobiliare inadempiente e, in difetto, a sobbarcarsi il rischio di poter a sua volta subire il distacco dei servizi da parte del gestore centrale.

Difatti, in tale ultimo contesto - come sottolineato anche dal giudice del provvedimento di Reggio Emilia - “è importante contemperare i rispettivi diritti, ovvero quello del condomino moroso e quello degli altri condomini solventi, i quali con diligenza e sacrifici provvedono a versare le quote di loro competenza e che, in aggiunta, si trovano a dovere sopportare un maggiore esborso per evitare di trovarsi loro stessi soggetti a procedure esecutive da parte dei fornitori del condominio”.

Riferimenti

Redazione, Procedura giudiziale per l'autorizzazione al distacco della fornitura dell'acqua, in IUS Condominioelocazione.it, 17 gennaio 2023;

Ginesi, La sospensione del servizio di somministrazione di acqua e riscaldamento al condomino moroso, in IUS Condominioelocazione.it, 7 giugno 2018;

Celeste, Sospensione dei servizi comuni per mora ultrasemestrale, in IUS Condominioelocazione.it, 26 luglio 2017.