La responsabilità del notaio per la stipula di atti di alienazione di beni usucapiti

Il caso

A seguito del rogito di due distinti atti di donazione aventi ad oggetto beni asseritamene usucapiti dal donante in assenza di accertamento giudiziale, veniva avviato, nei confronti del notaio rogante, un procedimento disciplinare dinnanzi alla Commissione Regionale di Disciplina della Calabria. La Commissione applicava le sanzioni della sospensione dall'attività per un anno e della censura.

Le responsabilità contestate al notaio, e confermate dalla Commissione, concernevano il mancato adempimento dei doveri informativi e di segnalazione.

Il notaio, infatti, ometteva di effettuare i dovuti controlli preliminari mediante ispezioni ipotecarie ventennali e visure catastali; tale mancanza emergeva anche dall'assenza delle relative menzioni in atto, e dei dovuti avvertimenti.

Veniva inoltre contestata al notaio la mancata sottoscrizione della polizza assicurativa obbligatoria.

La Corte di Appello di Catanzaro, con Ordinanza del 15 maggio 2020, accoglieva parzialmente il gravame proposto dal notaio riducendo la sospensione per l'omissione delle verifiche preliminari a quattro mesi, e comminando la sanzione dell'ammonimento per l'omessa sottoscrizione della polizza obbligatoria.

Venivano, ritenuti infondati i motivi di reclamo relativi agli articoli della L. 89/1913 (c.d. legge notarile) n. 27 (concernente l'obbligo del notaio di prestare il ministero quando richiesto) n. 28 (riguardante il dovere per il notaio di non ricevere o autenticare atti espressamente proibiti dalla legge o contrari al buon costume o all'ordine pubblico), e,  n. 147 lett. a) e b) (riguardante le sanzioni), nonché il reclamo relativo all'illogicità e alla contraddittorietà della motivazione.

La Corte non poneva in discussione la legittimità dell'atto, ma la responsabilità del notaio derivante dall'omissione dei controlli specifici necessari.

La pronuncia sottolineava inoltre come il notaio non si fosse conformato ai parametri reputazionali, di dignità, di decoro e prestigio, propri della classe notarile.

Dagli atti, infatti, non risultavano compiute le preliminari verifiche presso i competenti uffici immobiliari e catastali; difatti di questi, e degli avvertimenti dovuti alle parti, non si dava menzione.

Inoltre, nel quadro “D” della nota di trascrizione, era assente l'indicazione della dichiarata usucapione, necessaria per rendere conoscibile ai terzi la carenza della fede pubblica in merito a tale dichiarazione.

Il notaio ricorreva dunque per Cassazione sulla base di tre motivi:

1. violazione dell'art. 1158 c.c., relativo all'usucapione dei beni immobili, e violazione dell'art. 147 L. 89/1913 (c.d. legge notarile), poiché la pronuncia non avrebbe tenuto conto delle peculiarità della vicenda, caratterizzata dalla provenienza del bene al donante per usucapione priva di accertamento giudiziale;
2. violazione dell'art. 115 c.p.c., relativamente al travisamento della prova, poiché dalle dichiarazioni rese dai donatari in atto si sarebbe evinta la piena consapevolezza della provenienza dei beni, derivante dal rispetto del dovere di segnalazione compiuto dal notaio;
3. violazione dell'art. 2697 c.c. in merito al mancato assolvimento, da parte del Consiglio Notarile, dell'onere probatorio.

La Suprema Corte sottolineava come non venisse posta in discussione l'ammissibilità di un atto di disposizione, a titolo oneroso o liberale, anche nell'ipotesi in cui questo sia pervenuto al disponente per usucapione non accertata giudizialmente.

La pronuncia analizzava, invece, gli obblighi di verifica preliminare che insistono in capo al notaio.

La dichiarazione resa dal disponente in merito alla provenienza a titolo originario senza accertamento giudiziale, infatti, non esime il notaio dall'effettuare tali controlli, anche al fine di adempiere ai propri obblighi di informazione, avvertimento e di tutela dei contraenti.

La Suprema Corte pertanto rigettava il ricorso, confermando la sussistenza della responsabilità disciplinare del ricorrente.

La questione

La questione giuridica analizzata dalla Suprema Corte di Cassazione, riguarda la responsabilità del notaio per il mancato adempimento degli obblighi preliminari alla stipula degli atti di trasferimento immobiliare di beni usucapiti, e per la mancata ottemperanza del dovere di informazione nei confronti delle parti contrattuali.

Tale analisi, viene effettuata con specifico riferimento agli atti a titolo gratuito, ma i medesimi obblighi, vengono imposti anche per gli atti di trasferimento a titolo oneroso.

Le soluzioni giuridiche

La pronuncia, affrontando il tema della responsabilità del notaio per il mancato adempimento degli obblighi preliminari alla stipula degli atti di trasferimento immobiliare, anche a titolo liberale, di beni usucapiti, offre interessanti spunti di riflessione.

Prima di procedere con la disamina delle soluzioni giuridiche relative alla questione affrontata dalla Suprema Corte, è opportuno soffermarsi brevemente sull'ammissibilità della disposizione di un bene usucapito dal disponente, in assenza dell'accertamento giudiziale.

Senza pretesa di esaustività, si richiamano alcune pronunce che delineano l'orientamento ad oggi prevalente, al quale, la pronuncia in esame, intende dare continuità.

Sulla questione la sentenza della Cass. 12 dicembre 2018 n. 32147, chiarisce che vi è un obbligo per il notaio di provvedere ad uno specifico controllo in merito alla legittimazione del disponente che si dichiara proprietario per usucapione, nonché un dovere di accertamento e di avvertimento in riferimento alla carenza della pubblica fede notarile riguardo alla provenienza; l'informativa deve risultare da una apposita clausola in atto, e, ai fini pubblicitari, la provenienza deve essere menzionata nel quadro “D” della nota di trascrizione.

Con la pronuncia Cass. 20 giugno 2023 n. 17558,la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione non ravvisa profili di nullità dell'atto liberale di donazione effettuato dal disponente che ha acquistato il bene a titolo di usucapione. La decisione dichiara infondato un motivo di ricorso basato sulla Cass. SU 15 marzo 2016 n. 5068, che ritiene la donazione di cosa altrui nulla per difetto di causa, chiarendo come l'alienante che enuncia un titolo astrattamente idoneo ad escludere l'altruità della res trasferisce un bene proprio.

Ancora, la Cass. 16 marzo 2022 n. 8626, ritiene erronea l'affermazione del giudice di appello che dichiarava la nullità della donazione a causa dell'assenza del previo accertamento giudiziale. La Corte ribadisce come la giurisprudenza di legittimità, in linea tendenzialmente unanime, ammetta tale possibilità, richiamato anche una più risalente pronuncia (Cass. 5 febbraio 2007 n. 2485) secondo la quale, tale contratto, non è nullo; principio ribadito anche dalla più recente Cass. 29 marzo 2018 n. 7853 e Cass. 23 gennaio 2023 n. 1905.

Niente da aggiungere vi è poi in merito all'istituto dell'usucapione (art. 1158 e s. c.c.), modalità di acquisto di un diritto su un bene mobile o immobile a titolo originario, per il quale l'accertamento giudiziale ha la funzione di conferma della presenza di tutti i presupposti; pertanto la sentenza di accoglimento della domanda ha carattere dichiarativo, e viene iscritta nei registri immobiliari.

Appurata dunque l'ammissibilità di un atto dispositivo così strutturato, occorre procedere ad analizzare le ragioni giuridiche della pronuncia in esame.

La Suprema Corte, sottolinea anzitutto come la Corte di Appello non avesse inteso porre in discussione la liceità e l'ammissibilità dell'atto. Semmai l'addebito mosso al professionista, concerne le plurime violazioni, riconducibili alle disposizioni dell'art. 147 lett. a) e b) L. 89/1913, finalizzate anche a preservale la funzione che il notaio svolge sia per l'attribuzione di pubblica fede agli atti dinnanzi a lui compiuti, che per il presidio e la garanzia delle parti contraenti e della collettività.

Pertanto, quanto riferito dal disponente in merito alla provenienza del bene immobile, non esime il notaio dall'effettuare le dovute verifiche presso i competenti registri immobiliari e catastali, poiché le stesse sono atte ad individuare il titolare formale del bene, circostanza che può essere idonea ad insinuare il dubbio nelle parti contraenti, circa la veridicità dell'affermazione del donante.

Inoltre, la natura liberale dell'atto non esclude la necessità di indagare circa la provenienza del bene, almeno sul piano formale.

Il notaio poi, a seguito dei dovuti accertamenti, ha un obbligo di chiarimento e informazione nei confronti delle parti, anche mediante precisazioni e apposite clausole da rendersi nell'atto pubblico, volte a chiarire il rischio assunto dal donatario.

Anche la pronuncia della Cass. 28 aprile 2021 n. 11186, ribadisce come tali omissioni assumano rilevanza disciplinare relativamente all'illecito derivante dal combinato disposto di cui al già citato artt. 147 c. 1 lett. b) L. 89/1913, e agli artt. 14 lett. b) e 50 lett. b) e del codice deontologico, rispettivamente relativi all'esecuzione della prestazione secondo sistematici comportamenti frettolosi e alle indicazioni necessarie da rendersi in atto.

Infine, la Corte esclude il travisamento della prova e la valutazione erronea del contenuto delle dichiarazioni, prese in esame al fine di confermare la mancata esecuzione delle verifiche necessarie da parte del notaio.

Osservazioni

La pronuncia in commento si focalizza sul tema della responsabilità del notaio per la stipula degli atti di donazione dei beni usucapiti, partendo dalla pacifica e condivisibile ammissione della possibilità di stipulare l'atto.

La Suprema Corte, accogliendo la pronuncia della Corte di Appello, sottolinea come il dovere per il notaio di effettuare i controlli relativi alle ispezioni catastali ventennali e alle visure catastali, relativamente all'immobile, insiste anche nel caso in cui il disponente dichiara che, al momento dell'atto, si sono verificati tutti i presupposti per l'usucapione, anche se questa non è accertata giudizialmente.

L'obbligo è volto ad assicurare che l'immobile sia libero da pignoramenti e ipoteche, e che non vi siano trascrizioni di domande giudiziali da parte di terzi che rivendicano diritti sul bene.

Inoltre, se è pacifico che, in questi casi, è in re ipsa esistente un fisiologico disallineamento relativo alla conformità catastale soggettiva, è altrettanto condivisibile che tale informazione potrebbe fare sorgere nel donatario un dubbio circa la titolarità del bene nonché in merito ai pericoli che possono scaturire dall'atto, come, a titolo esemplificativo, quelli di vedersi rivendicato il bene.

Tale dovere del notaio è anche norma deontologica (art. 50 lett. b codice deontologico del Consiglio Nazionale del Notariato) che, al fine di soddisfare le esigenze di chiarezza e completezza, impone di avere cura che dal testo dell'atto risultino le indicazioni necessarie per il suo inquadramento nella vicenda giuridico-temporale in cui si opera.

A niente vale poi, ai fini di esentare il notaio da questi doveri, il fatto che, nel caso in esame, la disposizione sia stata fatta a titolo liberale, in quanto, ancorché non sia richiesta una controprestazione da parte del donatario, potrebbero comunque discendere alcuni obblighi a carico dello stesso (si veda a titolo esemplificativo, l'obbligazione alimentare che sorge in capo al donatario ove non si tratti di donazione fatta in riguardo ad un matrimonio o rimuneratoria, art. 437 c.c.). Pertanto, anche in questi casi, si richiede al notaio il rispetto degli obblighi sopra indicati.

Dunque le omissioni in questo senso, possono comportare la comminazione di sanzioni disciplinari nei confronti del notaio.

La responsabilità disciplinare del notaio, riguarda infatti tutti i casi di violazione dei principi deontologici della categoria nonché delle disposizioni di legge. Le sanzioni sono commisurate al livello di gravità o di reiterazione della condotta tenuta e possono comportare il pagamento di un'ammenda di carattere pecuniario, oppure la censura, o la sospensione per un periodo di tempo determinato, e, ancora, nei casi più gravi, la destituzione.

Altro aspetto da tenere in considerazione, è quello relativo alla possibile responsabilità civile derivante dalla violazione di tali obblighi, da cui può sorgere per il notaio, il dovere di risarcire i danni subiti dai contraenti. Tale responsabilità per colpa nell'adempimento delle funzioni, vi è un obbligo di predisposizione dei mezzi in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, mantenendo la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione; sicché, l'opera del notaio, oltre all'accertamento della volontà delle parti, deve estendersi alle attività, preparatorie e successive, necessarie ad assicurare la serietà e la certezza dell'atto giuridico, in conformità allo spirito della legge professionale (Cass. 12 luglio 2018 n. 18345). L'omissione della preventiva verifica delle risultanze dei registri immobiliari si inquadra nell'ambito della responsabilità contrattuale.

E' doveroso infine precisare che la vicenda si incardina sulle precedenti norme dettate dal codice deontologico notarile, recentemente aggiornato.