Responsabilità per custodia in condominio: serve l’indagine peritale

Massima

In tema di responsabilità del condominio per infiltrazioni, l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio è condizione dirimente e necessaria per comprendere le cause del danno e per relazionare sulle opere volte all'eliminazione del fenomeno che ha causato l'evento dannoso, oltre che alla quantificazione dei danni e alla valutazione del contegno tenuto dal danneggiato.

Il caso

L'appellante-condominio proponeva gravame avverso sentenza di prime cure emessa dal Giudice di Pace competente, convenendo in giudizio l'appellato-condomino, per la riforma integrale della pronuncia con diversi motivi di censura, che si possono riassumere nell'erronea valutazione del giudice di primo grado che ha fondato il proprio convincimento su una CTP per la sussistenza del nesso di causalità tra cosa in custodia e danno ed il mancato assolvimento dell'onere probatorio gravante sull'attore.

Si costituiva il condomino-appellato, il quale contestava i motivi di riforma ed eccepiva l'inappellabilità della sentenza perché decisa secondo equità, ex art. 114 c.p.c., proponendo appello incidentale con il quale ribadiva che la domanda di risarcimento del danno ammontava ad euro 5.000,00, come richiesto in primo grado.

In via preliminare, il giudice dell'appello accoglieva l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.

Il Tribunale barese, nella sua funzione di giudice di appello, disponeva consulenza tecnica d'ufficio ed acquisiva il fascicolo di primo grado. Il magistrato riteneva la causa matura per la decisione e dopo la discussione nelle forme ex art. 281-sexies, 350 e 350-bis c.p.c., decideva.

Il Tribunale pugliese rigettava l'appello, ed accoglieva l'appello incidentale dell'appellato, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannando l'appellante al pagamento del risarcimento dei danni nell'importo determinato, oltre gli interessi di legge, con la condanna al pagamento delle spese processuali sempre in favore dell'appellato.

La questione

Si trattava di accertare e verificare la fondatezza del gravame proposto dall'appellante-condominio, per la condanna subita in prime cure inerente il risarcimento dei danni da infiltrazioni su immobile di proprietà dell'appellante.

Tutti i motivi di impugnativa sono stati esaminati dal giudice dell'appello, il quale ha rilevato l'infondatezza del gravame, ed accolto l'appello incidentale formulato dall'appellato, incrementando la somma di risarcimento da ricevere in proprio favore per infiltrazioni, in virtù anche della disposta CTU, non ammessa nel giudizio di primo grado.

Le spese processuali venivano regolate con la soccombenza dell'appellante, con la condanna a rifonderle in favore dell'appellato.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale di Bari, in funzione di giudice di appello, il quale ha rilevato l'infondatezza del gravame proposto da un condominio, accogliendo l'appello incidentale del condomino, disponendo una consulenza tecnica di ufficio, che ha comportato una parziale riforma della pronuncia, con l'aumento del risarcimento in favore del condomino danneggiato.

Il Tribunale adìto ha posto l'accento, confermando quanto sostenuto dal giudice di prime cure, sull'obbligo di custodia dei beni e servizi comuni che grava sul condominio, ragione per cui è chiamato a rispondere dei danni cagionati dagli stessi in conformità al disposto dell'art. 2051 c.c. secondo il quale “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Infatti, l'ente condominiale ha il dovere di compiere le opere ed interventi utili ed idonei alla conservazione delle parti comuni, nonché vigilare sulle condizioni delle stesse, per ovviare al verificarsi di danni a cose o persone, e la disposizione contenuta nella norma citata afferma e riconosce nei confronti del condominio una presunzione di responsabilità, di natura oggettiva, sul presupposto della relazione esistente tra custode e la cosa.

Ne consegue che la responsabilità del condominio emerge ogniqualvolta questi non abbia vigilato adeguatamente sulle condizioni dell'edificio e degli impianti afferenti e/o abbia trascurato l'esecuzione di lavori o, ancora, abbia realizzato interventi non risolutivi, salvo che dia prova del  caso fortuito.

L'obbligo del condominio di adottare ogni misura necessaria, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde alla ratio dell'art. 2051 c.c. in ragione della posizione di custodia dei beni e dei servizi comuni dell'edificio (Cass. civ., sez. VI, 6 luglio 2021, n. 19128).

Un aspetto rilevante della pronuncia in disamina è la rilevanza e l'importanza dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Tribunale nel corso del giudizio, con la quale il giudicante ha constatato il cattivo stato di manutenzione del fabbricato, e la corrispondenza dei danni sopportati dal condomino-istante, così come già quantificati con una perizia di parte, prodotta nel giudizio di prime cure, confermando così l'assunto dell'appellato, e, attraverso l'indagine peritale, si è confermata la sussistenza del nesso causale tra la cosa in custodia e danno, in mancanza della prova del caso fortuito, quale circostanza esimente, volta ad interrompere tale  nesso causale (Cass. civ., sez. III, 19 febbraio 2008, n. 4279; Cass. civ., sez. III, 28 luglio 2008, n. 20427; Trib. Catania 10 maggio 2024, n. 2285).

Alla luce di quanto argomentato, è sicuramente condivisibile la decisione del Tribunale pugliese con il rigetto dell'appello, ritenendo del tutto infondati i motivi di gravame dell'appellante e l'accogliendo l'appello incidentale.

Osservazioni

La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia (art. 2051 c.c.), quindi, ha carattere oggettivo e funzione della norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta (Cass. civ., sez. III, 10 marzo 2005, n. 5326).

Ciò significa che, per il configurarsi della fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del  nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, mentre non rileva la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, né implica, uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario, dovendosi considerare che la funzione di detta norma è quella di imputare la responsabilità a chi di fatto si trova nella condizione di controllare i rischi della cosa.

La responsabilità per custodia presuppone la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa (Trib. Torre Annunziata 17 giugno 2024, n. 1793).

L'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima (Cass. civ., sez. un., 30 giugno 2022, n. 20943; Trib. Nola 17 settembre 2024, n. 2470).

Va precisato, altresì, che l'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. fa riferimento agli “atti conservativi relativi alle parti comuni”, attraverso tale disposizione l'amministratore deve tutelare il diritto di proprietà dei condomini sui beni e gli impianti comuni, da atti o fatti compiuti da terzi o dai condomini stessi, che possono pregiudicare o mettere in pericolo il diritto stesso.

L'amministratore, pertanto, in forza dei poteri di azione e rappresentanza processuale conferitigli dal successivo art. 1131 c.c., può agire nei confronti di chi utilizzi in proprio il bene comune e ne faccia un uso non consentito; di chi compia atti idonei a compromettere l'integrità del bene; di chi imbratti o deteriori la cosa comune; di chi turbi o minacci il pacifico godimento comune dei beni e servizi, ecc.

In questo senso, si era affermato che l'amministratore del condominio non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233).

Va ribadito la piena libertà di azione dell'amministratore, a prescindere da qualsiasi preventiva autorizzazione assembleare, in tutte le ipotesi in cui occorra tutelare le ragioni dei condomini inerenti alle parti comuni, riconoscendo che l'amministratore è abilitato non solo a chiedere i provvedimenti cautelari (Cass. civ., sez. II, 1° ottobre 2008, n. 24391) o ad esperire le azioni a difesa del possesso (Cass. civ., sez. II, 15 maggio 2002, n. 7063; Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16631), ma anche a promuovere le azioni giudiziali ordinarie nei confronti di chi pretenda di acquistare diritti spettanti ai condomini o contro il condomino che abusi della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1986, n. 6593).

La tutela dei diritti dei condomini si esplica anche sul piano penale e consente all'amministratore di promuovere le relative azioni anche nei confronti di coloro che si rendano responsabili di danneggiamento o imbrattamento dei beni condominiali (Cass. pen., 26 gennaio 2001, n. 19678; Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9055).

Riferimenti

Nicoletti, Infiltrazioni da cosa in custodia: ripartizione dell'onere della prova tra custode e danneggiato, in IUS-Condominioelocazione.it, 2024;

Frivoli, La responsabilità per custodia e la mancata applicazione della polizza assicurativa per il mancato versamento del premio, in Condominioweb.com, 28 novembre 2024;

Frivoli, La responsabilità per custodia in caso di infiltrazioni: presupposti, in Condominioweb.com, 9 ottobre 2024;

Laghezza, Responsabilità da cose in custodia, caso fortuito e nessi di causa, in Foro it., 2023, I, 1425;

Plagenza, Infiltrazioni e responsabilità del condominio: va provato il nesso causale tra cosa in custodia e danno, in NT+Condominio e Immobili, 8 settembre 2022;

Frivoli, Il condominio è responsabile per i danni causati dai beni ed impianti in custodia, salvo che provi il caso fortuito, in IUS-Condominioelocazione.it, 2020;

Nasini, Responsabilità per parti comuni in custodia , in IUS-Condominioelocazione, 2017;

Frivoli - Tarantino, I beni comuni in condominio e i diritti dei condomini, Milano, 2016.