Onori e oneri del proprietario del lastrico solare di uso esclusivo posto a copertura dello stabile

Massima

Alle spese necessarie per la riparazione o ricostruzione di una terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posta alla sommità dell'edificio rispetto ai sottostanti appartamenti, devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. A tale obbligo corrisponde il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.

Il caso

L'oggetto della sentenza pronunciata dal Tribunale di Catania concerneva la domanda, proposta dai proprietari di una terrazza che fungeva da copertura dell'edificio condominiale, di ottenere l'annullamento di una delibera assembleare, ritenuta illegittima perché aveva posto a carico degli stessi, in quanto proprietari esclusivi del bene, le spese per la messa in sicurezza del manufatto. In particolare, gli interventi avevano interessato le reti di recinzione, lo spicconamento e successivo ripristino dei frontalini, dei ballatoi e dei parapetti.

Ad avviso degli attori, le spese avrebbero dovuto essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà o, in via gradata, secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c.

Il condominio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda dal momento che le spese concernenti i balconi aggettanti ed i parapetti sono a carico del proprietario del relativo appartamento. Il Tribunale ha rigettato l'impugnazione, con condanna degli attori, in solido, alla rifusione delle spese processuali.

La questione

La decisione ripropone il tema della ripartizione delle spese che interessano le componenti accessorie di balconi o delle terrazze di proprietà esclusiva.

Le soluzioni giuridiche

Nella decisione, il giudice di merito ha dovuto fare riferimento al caso concreto, valutando la struttura dell'edificio condominiale al fine di pronunciarsi sul corretto criterio di ripartizione delle spese in questione. Da tale accertamento è risultato che gli elementi sottoposti agli interventi di manutenzione nulla aggiungevano all'aspetto estetico della costruzione, non apportando un quid pluris quanto alla gradevolezza visiva dello stesso.

Il Tribunale ha così accolto le tesi difensive del condominio, il quale aveva dedotto la correttezza del criterio applicato dall'assemblea sotto due profili. Da un lato, per il fatto che i balconi in aggetto rappresentano il prolungamento dell'appartamento cui sono inerenti e sono completamente autonomi rispetto agli altri piani, potendo sussistere indipendentemente dall'esistenza di simili strutture, sovrastanti o sottostanti. Per altro verso, i parapetti (ringhiere e simili) consentono ai proprietari esclusivi di praticare il terrazzo in completa sicurezza per quanto concerne l'affaccio.

Osservazioni

L'oggetto del giudizio è costituito dalla messa in sicurezza di elementi accessori (reti, frontalini, ballatoi e parapetti) la cui appartenenza è stata indicata in vario modo: prima, una terrazza di proprietà esclusiva, che funge da lastrico solare al sottostante edificio, poi, a “balconi aggettanti”. Nell'uno o nell'altro caso, la questione non cambia, dal momento che tali componenti dovrebbero svolgere una funzione complementare rispetto alla struttura vera e propria. Infatti, se il frontalino rappresenta una parte costitutiva del balcone, decorativa ma anche protettiva in quanto evita che gli effetti dell'acqua piovana si estendano alla parte inferiore, favorendone il deflusso, il parapetto è un elemento architettonico di protezione con lo scopo di evitare la caduta dal balcone di oggetti o persone.

Tanto per i frontalini, quanto per i parapetti o balaustre ancora oggi si dibatte in merito alla loro qualificazione di beni comuni od esclusivi, demandata, in assenza di una disciplina sancita da una disposizione normativa, alla loro funzione concreta, oltre che al loro rapporto con l'aspetto estetico della facciata dell'edificio.

È stato affermato (Trib. Roma 19 gennaio 2021, n. 915) che, in linea generale, una delibera non può attribuire i frontalini alla proprietà condominiale, così come non può legarli alla proprietà esclusiva dei titolari delle unità immobiliari cui i relativi balconi accedono, non competendo all'organo collegiale il potere di decidere l'estensione delle proprietà esclusive e di quelle comuni. Il differente riconoscimento di tali beni, infatti, è determinato dai criteri di cui all'art. 1117 c.c. Parte della giurisprudenza di merito ha, ancora, affermato che i frontalini sono considerati un elemento imprescindibile della facciata, nella quale si integrano in un rapporto armonico (Trib. Milano 7 maggio 1992, n. 5102), talchè al fine della loro condominialità non è necessario che gli stessi rivestano un particolare pregio artistico, essendo sufficiente che contribuiscano a segnare le linee ornamentali ed orizzontali del fabbricato. La giurisprudenza di legittimità, invece, ha focalizzato l'attenzione sull'aspetto decorativo ed ornamentale del frontalino quale elemento che possa incidere sull'estetica della facciata, al punto che questi caratteri debbano essere considerati prevalenti rispetto a quelli funzionali per un suo inquadramento tra i beni comuni (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071).

A fronte di un panorama interpretativo sicuramente variegato, la soluzione del problema concernente la ripartizione delle spese attinenti alla manutenzione di tali elementi accessori non può che essere legata all'accertamento della situazione di fatto concreta che, per prassi, viene affidato all'esperienza di un consulente di ufficio, anche se - come nel caso in esame - è stato lo stesso giudicante a pronunciarsi dopo avere valutato le caratteristiche strutturali dell'edificio come emerse dalla documentazione in atti.

Detto questo, ferma l'applicabilità dell'art. 1126 c.c., il principio giurisprudenziale al quale il Tribunale si è appellato apre le porte ad una riflessione che viene sollecitata proprio da quanto dichiarato dalla Corte di Cassazione: ovvero, che, quando sia necessario riparare o ricostruire un terrazzo esclusivo che svolga la funzione anche di lastrico solare, i condomini che dovranno sostenerne le spese avranno il diritto di deliberare solo con riferimento alla parte dei lavori concernenti la copertura della terrazza medesima.

Tale affermazione sembra andare in una direzione precisa, in quanto se i frontalini ed i parapetti possono non svolgere una funzione comune quando non interferiscono sul decoro architettonico dell'edificio e non ne modificano l'aspetto estetico, in modo da essere catalogati come beni di pertinenza esclusiva del proprietario della terrazza, la conseguenza dovrebbe essere quella che quegli stessi condomini non interessati alla spesa non dovrebbero neppure deliberare. Diversamente non si comprende come interpretare l'inciso “[...] configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure con solo riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione della copertura della terrazza […]”. Per cui, dando credito alle testuali parole scelte dalla Corte si verrebbe ad operare una scissione di votanti nell'ambito di una stessa delibera condominiale a seconda del grado di riferibilità del bene (superficie calpestabile/frontalino o parapetto).

Una tale rigida interpretazione, tuttavia, non può ignorare una questione non indifferente, dal momento che ove questo fosse possibile si verificherebbe una situazione piuttosto singolare, nel senso che consentire ai condomini di deliberare solo per la parte della terrazza che rappresenta il lastrico solare rispetto alla parte dell'edificio sottostante, demandando al proprietario esclusivo la decisione di intervenire sulla manutenzione di quelle parti accessorie ritenute di sua pertinenza (frontalini, parapetti e quant'altro) verrebbe a creare il rischio di assistere ad una omissione nell'esecuzione dei lavori in questione. Giova, infatti, osservare che, se è vero che tali elementi assumono il carattere di bene comune nel momento in cui la loro autonomia rispetto alla facciata dell'edificio (della quale, comunque, fanno parte integrante) è superata solo dalla loro capacità di rendere i prospetti più gradevoli sotto il profilo estetico, è altrettanto vero che il loro degrado, anche in termini di sicurezza, incide negativamente sull'intero prospetto.

Si ritiene, invece, che la delibera assembleare avente ad oggetto interventi che interessino la struttura nel suo complesso (piano di calpestio e recinzioni) debba sempre essere adottata da tutti i condomini, senza che l'assemblea corra il rischio di sconfinare in decisioni che interessano le proprietà esclusive, mentre in sede di ripartizione delle spese relative si dovrà sempre fare il riferimento alla effettiva proprietà dei beni a seconda delle loro funzioni. Ferma restando la conseguenzialità degli interventi che, pur se effettuati su parti accessorie esclusive, si rendano necessari per procedere al rifacimento della terrazza/lastrico solare, come opportunamente evidenziato dal Tribunale (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449).

Riferimenti

Salciarini, L'eterno ritorno dei balconi (e dei “frontalini”), in Arch. loc. e cond., 2023, fasc. 4, 391;

Nicola, Quando i frontalini sono condominiali?, in Condominioweb.com, 4 febbraio 2021;

Carrato, Osservazioni essenziali sul regime delle spese attinenti alle riparazioni dei frontalini dei balconi, in Rass. loc. e cond., 2001,138.