Clausole del regolamento: vincolano gli enti pubblici proprietari di immobili in condominio?

Massima

La violazione del regolamento di condominio da parte di soggetti pubblici, in caso di destinazione dell'immobile per finalità a socio-assistenziali, comporta la giurisdizione del giudice ordinario. Difatti, l'accertamento delle violazioni si caratterizza per la sua inerenza alla posizione di diritto soggettivo nascente dalle clausole vincolanti tutti i condomini.

Il caso

I condomini avevano chiesto l'annullamento della deliberazione comunale avente ad oggetto l'acquisizione di alcuni immobili facente parte di un condominio, nonché il loro utilizzo come struttura destinata ai servizi socio-assistenziali ai sensi della legge regionale di appartenenza. Tra i vari aspetti, i condomini sostenevano che il regolamento di condominio vietava espressamente di destinare le singole unità immobiliari o parti di esse ad “albergo, pensione, affittacamere, centro sociale”, nonché l'utilizzo, in tutto o in parte, delle dette unità immobiliari ad “uso contrario alla tranquillità”. Quindi, secondo i ricorrenti, l'utilizzo dell'immobile per finalità a socio-assistenziali (somministrazione dei pasti, assistenza agli ospiti nell'espletamento delle attività e funzioni quotidiane, ecc.), era in evidente contrasto con la vocazione residenziale privata delle unità immobiliari ricomprese nel condominio. Del resto, a parere dei condomini, le disposizioni legislative statali e regionali non consentono di derogare in alcun modo alle previsioni del regolamento condominiale.

Costituendosi in giudizio, il Comune eccepiva che il bene confiscato era entrato a titolo originario nel patrimonio indisponibile del Comune e, in quanto tale, libero da pesi ed oneri. Inoltre, secondo parte resistente, il ricorso era improcedibile in ragione della successiva adozione da parte del Comune della nuova deliberazione con cui gli immobili confiscati avevano ricevuto la diversa destinazione a “Officina Municipale atta ad ospitare postazioni di lavoro in c.d. coworking”.

La questione

Si trattava di verificare se la violazione del regolamento di condominio da parte di soggetti pubblici fosse di competenza del giudice ordinario.

Le soluzioni giuridiche

Secondo il giudice amministrativo, il Comune era stato evocato in giudizio come un qualsiasi privato che aveva acquistato la proprietà di un'unità immobiliare facente parte del complesso condominiale, per destinarla ad un uso che gli altri condomini non approvavano e che, comunque, ritenevano non consentito dal relativo regolamento. Pertanto, la situazione giuridica soggettiva azionata nel presente giudizio era senz'altro riconducibile a una situazione di diritto soggettivo, come reso evidente dalla circostanza che i condomini opponevano al Comune resistente evocato in giudizio alla stregua di nuovo condomino il regolamento condominiale, il quale, secondo la loro prospettazione, non consentiva lo svolgimento all'interno delle proprietà individuali di attività tali da turbare la quiete degli abitanti dell'edificio. Quindi, in sostanza, i ricorrenti facevano valere una tipica posizione di diritto soggettivo, nascente da un atto avente natura di contratto pluripersonale (regolamento condominiale approvato all'unanimità dei condomini).

Di conseguenza, la ratio decidendi della presente controversia poggiava - a ben vedere - sulla soluzione della questione (tipicamente civilistica) dell'efficacia, nei confronti dei “nuovi proprietari” di immobili ricadenti in un condominio, delle clausole del regolamento condominiale che incidono, limitandole, sulle facoltà di godimento delle proprietà singole.

Non ignora, il Collegio che i beni confiscati alla criminalità organizzata rappresentano una peculiare categoria di “beni pubblici”; tuttavia, a tenore dell'art. 133, comma 1, lett. b), c.p.a., rientrano nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo esclusivamente: “le controversie aventi ad oggetto atti e provvedimenti relativi a rapporti di concessione di beni pubblici, ad eccezione delle controversie concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi”, mentre, nella fattispecie di cui è causa, i provvedimenti impugnati non erano sussumibili nei predetti atti e provvedimenti. Difatti, nel caso in esame, la causa petendi si caratterizza per la sua inerenza alla posizione di diritto soggettivo nascente ex contractu, in particolare dalle clausole di un regolamento condominiale asseritamente vincolante tutti i condomini; sicché, per queste ragioni, è stata affermata la giurisdizione del giudice ordinario sulla presente controversia.

In conclusione, il ricorso è stato dichiarato inammissibile, con conseguente dichiarazione della giurisdizione del giudice ordinario, dinanzi al quale la causa potrà essere riproposta ai sensi e nei termini previsti dall'art. 11 c.p.a.

Osservazioni  

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito ai divieti del regolamento di condominio nei confronti di soggetti pubblici e, di conseguenza, il problema della giurisdizione.

I divieti del regolamento di condominio

In argomento, si osserva che il regolamento di condominio può derogare alle norme di legge solo se approvato all'unanimità e a condizione che non si tratti di norme inderogabili e imperative, molte delle quali sono contenute nel codice civile. Invero, il regolamento non può derogare alle norme che prevedono i diritti inviolabili dei condomini (ad esempio, imponendo ai proprietari di rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni dell'edificio). Diversamente, il regolamento può imporre alcuni divieti sulla destinazione dell'appartamento ad alcune attività. In tal contesto, la giurisprudenza prevalente inquadra i divieti contenuti nei regolamenti condominiali come vere e proprie servitù sulle singole proprietà. Affinché producano effetti nei confronti dei singoli proprietari e dei nuovi acquirenti, è sufficiente che tali clausole siano richiamate, con adesione, nell'atto di acquisto o che, comunque, il regolamento sia stato oggetto di approvazione da parte dell'acquirente/proprietario. In questo caso, il vincolo scaturisce dalla accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli (Cass. civ., sez. II, 7 novembre 2016, n. 22582). Secondo questo provvedimento:

• il regolamento condominiale che contenga limitazioni ai diritti di proprietà dei singoli condomini deve essere approvato da tutti i partecipanti al condominio con atto di natura negoziale;
• per avere efficacia nei confronti dei successori a titolo particolare di coloro che hanno approvato dette limitazioni, esse devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari;
• la trascrizione non è, tuttavia, necessaria se il regolamento è richiamato nei singoli atti di acquisto, perché in questo caso il vincolo scaturisce non dalla opponibilità, ma dalla accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli.

Il regolamento contrattuale, dunque, potrà contenere anche limitazioni o divieti per quanto riguarda l'adibire le unità immobiliari (ad esempio) ad asili o scuole, introducendo una clausola ad hoc in tal senso. In tal contesto, i giudici hanno sottolineato che, “nell'àmbito prettamente amministrativo, la incompatibilità dell'attività di asilo nido con una norma del regolamento condominiale si riflette sul rapporto di autorizzazione all'esercizio dell'attività, implicando l'inidoneità giuridica del bene all'uso autorizzato dall'amministrazione” (Cons. Stato 27 maggio 2014, n. 2726). 

La giurisdizione del giudice competente

Il riparto di giurisdizione tra giudice ordinario e giudice amministrativo è un tema di grande complessità e rilevanza nel sistema giuridico italiano, trattasi di un dibattito tuttora aperto e controverso.

Ad ogni modo, per quanto di interesse nell'argomentazione in esame, si osserva che la decisione sulla giurisdizione è determinata dall'oggetto della domanda e che, ai fini del suo riparto tra giudice ordinario e giudice amministrativo, rileva non già la prospettazione delle parti, bensì il cosiddetto petitum sostanziale, il quale va identificato non solo e non tanto in funzione della concreta statuizione che si chiede al giudice, ma anche e soprattutto sulla base della causa petendi, ovvero dell'intrinseca natura della posizione dedotta in giudizio ed individuata dal giudice con riguardo ai soli fatti dedotti a fondamento della pretesa fatta valere con l'atto introduttivo della lite (Cass. civ., sez. un., 16 aprile 2021, n. 10105). In sintesi, l'applicazione del criterio del petitum sostanziale comporta la devoluzione della controversia alla giurisdizione generale di legittimità del giudice amministrativo oppure del giudice ordinario in ragione alla qualificazione della natura della situazione giuridica soggettiva di cui si chiede la tutela (Cass. civ., sez. un., 9 gennaio 2020, n. 156).

La conferma del giudice ordinario per l'accertamento delle violazioni del regolamento

L'accertamento delle violazioni del regolamento di condominio, secondo il ragionamento del provvedimento in commento, si caratterizza per la sua inerenza alla posizione di diritto soggettivo nascente dalle clausole di un regolamento condominiale vincolante tutti i condomini. In tal contesto, la giurisdizione spetta al giudice ordinario. Tale assunto trova conferma in altro procedente, in base al quale la Suprema Corte ha sottolineato che qualora un Ente pubblico (nella specie, un'opera universitaria) deliberi di acquistare, con compravendita di diritto privato, alcuni locali facenti parte di un edificio condominiale al fine di destinare i medesimi, mediante opportune opere di trasformazione a una delle sue attività (nella specie, mensa universitaria), la domanda proposta dal condominio di detto edificio, per dedurre che tale destinazione e tali opere sono vietate dal regolamento condominiale di natura contrattuale, deve ricollegarsi a diritti soggettivi e non ad interessi legittimi, investendo così un comportamento iure privatorum dell'amministrazione e, pertanto, con la giurisdizione del giudice ordinario (Cass. civ., sez. un., 5 luglio 1984, n. 3955).

Riferimenti

Il riparto di giurisdizione tra il giudice ordinario e il giudice amministrativo: un confine complesso e in continua evoluzione, in Ratioiuris.it, 16 settembre 2024

Celeste, Regolamento di condominio (limiti), in IUS Condominioelocazione.it, 13 marzo 2019.