Appropriazione indebita: per l’estinzione del reato ascritto all’amministratore è necessaria la remissione di tutti i condomini

Massima

In assenza della remissione della querela da parte di tutti i querelanti, il giudice non può dichiarare l'estinzione del reato, escludendo, nella specie, che la decisione assunta dall'assemblea di condominio, avente ad oggetto la transazione della controversia con l'amministratore di condominio, comporti remissione di querela c.d. tacita da parte dei condomini che non abbiano impugnato tale delibera.

Il caso

La sentenza - giunta all'esame del supremo consesso penale - era stata pronunciata dal Tribunale di Napoli, il quale aveva dichiarato, con sentenza, non doversi procedere nei confronti dell'amministratore di un condominio, in ordine al reato di cui all'art. 646 c.p. (appropriazione indebita), allo stesso ascritto, per intervenuta remissione di querela.

Avverso detta sentenza, proponeva ricorso per cassazione il Procuratore della Repubblica di Napoli, deducendo violazione di legge in relazione all'art. 154 c.p., per essere stata dichiarata l'estinzione del reato benché la remissione di querela non fosse stata ratificata da alcuni degli originali querelanti.

Il Procuratore Generale della Cassazione aveva chiesto il rigetto del ricorso, poiché, per tali condomini non remittenti, doveva ritenersi operare un'ipotesi di remissione tacita, stante che la delibera assembleare di transazione della controversia non risultava impugnata dai suddetti condomini.

La difesa dell'imputato concludeva per l'inammissibilità del ricorso proposto, avuto riguardo alla remissione tacita ricavabile, per un condomino, dalla mancata comparizione a quattro distinte udienze nelle quali era stato citato e, per gli altri querelanti, in ragione della dichiarata cessazione della materia del contendere nel procedimento civile.

La questione

Si trattava di verificare se il reato di appropriazione indebita, ascritto all'amministratore di condominio, in quanto procedibile solo su querela di parte, qualora ci fosse stata la remissione della stessa querela, sporta da più condomini, potesse considerarsi estinto se tale remissione proveniva da alcuni ma non da tutti, dovendosi accertare se, dal comportamento dei restanti partecipanti, potesse evincersi una remissione tacita, da rinvenirsi nella mancata impugnazione della delibera che aveva approvato la transazione della lite tra amministratore e condomini.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondato il ricorso per cassazione.

Invero, ai sensi della disciplina dettata dall'art. 154 c.p., se la querela è stata proposta da più persone, il reato non si estingue se non interviene la remissione di tutti i querelanti.

Nel caso in esame, lo stesso Tribunale a quo aveva dato atto che, pur a fronte di una querela sporta da otto condomini dell'immobile già amministrato dall'imputato, solo sei avevano rimesso la querela, con esclusione di due condomini, i quali, invece, non risultano avere operato detta scelta.

Pertanto, ne consegue che, in assenza di remissione da parte di tutti i condomini querelanti, il giudice di primo grado non poteva dichiarare l'estinzione del reato.

Né può ritenersi operare - così come prospettato dal Procuratore Generale e dalla difesa dell'imputato nelle rispettive conclusioni - un'ipotesi di remissione tacita da parte dei due condomini non remittenti per effetto dell'omessa impugnazione della delibera assembleare avente ad oggetto la transazione della controversia pendente con l'imputato, precedente amministratore del condominio.

In proposito, i magistrati del Palazzaccio ricordano che, in tema di remissione tacita, si è affermato che non integri remissione tacita della querela l'accettazione di una somma a titolo di risarcimento del danno e la sottoscrizione di un atto di quietanza da parte del querelante, trattandosi di fatti non incompatibili con la volontà di persistere nell'istanza punitiva (Cass. pen., sez. V, 10 gennaio 2024, n. 10426).

In precedenza, si era già stabilito che la transazione del danno non costituisce fatto incompatibile con la volontà di presentare querela e, quindi, non integra la remissione tacita di querela (Cass. pen., sez. V, 17 ottobre 2007, n. 43072).

Proprio in applicazione di tali principi, il Supremo Collegio ha escluso che, nel caso di querela sporta da più condomini, la decisione assunta dall'assemblea di condominio di transazione della controversia comporti remissione di querela da parte di quei soggetti che non abbiano impugnato tale provvedimento, posto che l'assenza di espressa remissione non può essere sostituita dalla mancata impugnazione di una delibera dell'assemblea dei condomini.

In conclusione, la sentenza impugnata è stata annullata, con rinvio alla Corte d'Appello di Napoli, trattandosi di ricorso per saltum avverso sentenza di proscioglimento appellabile e, quindi, operando la disciplina di cui all'art. 569, comma 4, c.p.p.

Osservazioni

Prendendo le mosse proprio dal reato contemplato nella suddetta decisione, si osserva che i ntegra il delitto di appropriazione indebita delle somme relative al condominio l'ex amministratore che, all'atto della cessazione della carica, non restituisca l'importo introitato a seguito di rendiconti nel corso della gestione (Cass. pen., sez. II, 7 settembre 2017, n. 40870; Cass. pen., sez. II, 10 luglio 2013, n. 29451).

In relazione, poi, al reato di cui all'art. 677 c.p., si è chiarito che l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo per l'incolumità delle persone, derivante dalla minacciante rovina di parti comuni dell'edificio condominiale, incombe all'amministratore, il quale deve attivarsi, con la necessaria urgenza - avvalendosi dei poteri riconosciutigli dagli artt. 1130, nn. 3 e n. 4, e 1135, comma 2, c.c. - per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione del principio del neminem laedere.

Al contempo, ai fini della tutela dell'incolumità pubblica, l'obbligo di attivarsi rivive in via autonoma a carico dei singoli condomini (altrimenti tenuti per le sole parti di loro esclusiva proprietà) qualora, per indisponibilità delle somme occorrenti, per rifiuto dell'assemblea di contribuire alla costituzione del fondo spese o per altre cause accidentali, l'amministratore versi nell'impossibilità materiale di adoperarsi per rimuovere il pericolo di rovina ormai manifestatosi; del resto, l'art. 1135, comma 2, c.c. contempla una mera facoltà, e non un obbligo, dell'amministratore di ordinare lavori di manutenzione urgenti (Cass. pen., sez. I, 19 febbraio 2001, n. 301; Cass. pen., sez. I, 6 febbraio 2001, n. 15759; Cass. pen., sez. I, 26 gennaio 2001, n. 19678; Cass. pen., sez. I, 3 ottobre 1996, n. 9866; Cass. pen., sez. I, 19 giugno 1996, n. 7764).

In argomento, si è avuto modo di puntualizzare (Cass. pen., sez. IV, 12 gennaio 2012, n. 34137) che l'amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma 2, c.p., in virtù della quale ha l'obbligo di attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo per l'incolumità di terzi (nella specie rappresentata dall'omesso livellamento della pavimentazione dell'edificio condominiale che aveva determinato la caduta di un passante; cui adde Cass. pen., sez. IV, 23 novembre 2015, n. 46385, la quale amplia la posizione di garanzia dell'amministratore, ex art. 40, comma 2, c.p., al fine di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, rimettendogli il compimento di atti di manutenzione sia ordinaria che straordinaria).

Si è, altresì, affermato (Cass. pen., sez. III, 18 settembre 2013, n. 42347) che l'amministratore, il quale stipuli un contratto di affidamento in appalto di lavori da eseguirsi nell'interesse del condominio può assumere, ove la delibera assembleare gli riconosca autonomia di azione e concreti poteri decisionali, la posizione di “committente”, come tale tenuto all'osservanza degli obblighi di verifica della idoneità tecnico-professionale della impresa appaltatrice, di informazione sui rischi specifici esistenti nell'ambiente di lavoro e di cooperazione e coordinamento nella attuazione delle misure di prevenzione e protezione.

Si rivela, per così dire, “personalissima” la responsabilità penale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 650 c.p., in caso di inosservanza a provvedimenti dati dall'Autorità per ragioni di giustizia e di sicurezza, di ordine pubblico o di igiene della collettività, ed inerenti alla disciplina dell'uso delle cose comuni (Cass. pen., sez. I, 26 gennaio 2001, n. 19678; Cass. pen., sez. I, 4 dicembre 1985 e Cass. pen., sez. VI, 6 dicembre 1980, entrambe con riferimento alla rumorosità di impianti condominiali).

In quest'ottica, si è ritenuto che integri il reato di cui all'art. 388 c.p. la condotta dell'amministratore di un condominio il quale, nonostante il provvedimento del giudice civile di sospensione dell'efficacia di una delibera dell'assemblea condominiale di cui sia contestata nel merito la legittimità, proceda ugualmente all'esecuzione di una delibera successiva avente il medesimo oggetto, ancorché asseritamente emendata dei vizi originari, senza che sia stata disposta la revoca giudiziale della sospensiva o dichiarata la cessazione della materia del contendere (Cass. pen., sez. VI, 28 luglio 2014, n. 33227).

Per completezza, mette punto rammentare che la magistratura di vertice ha affermato che il singolo condomino è legittimato alla proposizione della querela, anche in via concorrente o eventualmente surrogatoria rispetto all'amministratore del condominio, per i reati commessi in danno del patrimonio comune (Cass. pen., sez. II, 27 ottobre 2021, n. 45902, in una fattispecie relativa proprio all'appropriazione indebita, da parte dell'amministratore cessato dalla carica, del denaro versato dai condomini per le spese comuni).

In senso conforme, si è ribadito che il singolo condomino, in quanto titolare del diritto di tutelare le destinazioni d'uso delle parti comuni ex art. 1117-quater c.c. è legittimato, quanto meno in via concorrente o eventualmente surrogatoria con l'amministratore del condominio, alla presentazione di una valida querela, in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune del condominio (Cass. pen. sez. III, 3 luglio 2019, n. 49392, in una fattispecie di violazione di domicilio commessa con l'introduzione nel fabbricato occupando l'androne condominiale e le scale contro la volontà del condomino querelante).

Va registrato, al contempo, un orientamento contrario (di cui è espressione Cass. pen., sez. V, 26 novembre 2010, n. 6197), secondo cui non è valida la querela proposta dal singolo condomino per un reato - nella specie violazione di domicilio - commesso in danno di parti comuni dell'edificio, in quanto il condominio è strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini e l'espressione della volontà di presentare querela passa attraverso detto strumento di gestione collegiale, sicché la presentazione di una valida querela, da parte di un condominio, in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune dello stesso, presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea condominiale (v., altresì, Cass. pen., sez. VI, 18 dicembre 2015, n. 2347; cui adde Cass. pen., sez. II, 29 novembre 2000, n. 6, la quale, in tema di legittimazione a proporre la querela, ha opinato che, per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici, occorra addirittura la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini volta a conferire all'amministratore l'incarico di perseguire penalmente un soggetto in ordine ad un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune).

Di recente, però, si è statuito che l'amministratore di condominio, in ordine alle proprie attribuzioni, come definite dall'art. 1130 c.c., è legittimato a sporgere querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, in ragione della detenzione qualificata rispetto alle risorse economiche del condominio e della necessità di assicurare il corretto espletamento dei servizi comuni (Cass. pen., sez. V. 1° agosto 2023, n. 33813, in una fattispecie di furto di acqua, commesso con violenza sulle cose dai conduttori di un appartamento mediante allaccio abusivo all'impianto condominiale).

Riferimenti

Benedetti, La responsabilità penale per appropriazione indebita dell'amministratore condominiale, in Amministr. immobili, 2018, fasc. 223, 16;

Magro, Nuovi profili di responsabilità penale dell'amministratore di condominio committente di opere: la posizione di garanzia verso l'incolumità pubblica e nei luoghi di lavoro, in Immob. & proprietà, 2018, 279;

Marostica, La responsabilità penale omissiva dell'amministratore di condominio, in Immob. & proprietà, 2017, 280;

Morgante, Contenuti e limiti dell'imputazione all'amministratore di condominio della responsabilità penale a titolo di committente ex art. 26 e 55 d.leg. n. 81/2008, in Giur. it., 2014, 702;

Carrato, Brevi note sulla configurabilità della responsabilità penale omissiva dell'amministratore di condominio, in Arch. loc. e cond., 2013, 628;

Tortorici, La responsabilità penale dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2012, 215;

De Tilla, Responsabilità civile e penale dell'amministratore di condominio, in Immob. & diritto, 2009, fasc. 3, 18;

Meo, I confini della responsabilità penale dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2009, 638.