Legittimazione passiva dell'amministratore in caso di abusi edilizi in condominio

Massima

In caso di abuso edilizio su aree comuni del condominio, l'amministrazione del Comune può e deve notificare gli eventuali provvedimenti di disciplina edilizia all'amministratore condominiale. Invece, laddove detti abusi riguardino aree non di proprietà comune dei condomini, le misure ripristinatorie devono essere ingiunte ai singoli condomini.

Il caso

L'Ufficio tecnico del Comune aveva ingiunto all'amministratore di condominio la rimozione delle opere abusive compiute, nonché l'immediata sospensione di ogni altra eventuale opera in realizzazione: recinzione e chiusura dell'area uso parcheggio tramite installazione di una rete metallica e cancello carrabile. Secondo l'amministrazione municipale, gli interventi di manutenzione straordinaria erano stati eseguiti in assenza del prescritto titolo edilizio.

Contro la determinazione dirigenziale in questione, il condominio proponeva gravame innanzi all'autorità amministrativa, evidenziando la carenza di legittimazione passiva e l'assenza dei presupposti in quanto, come evincibile dal regolamento condominiale, le aree condominiali riconducibili al ricorrente erano costituite esclusivamente dal fabbricato senza nessuna area pertinenziale destinata a parcheggio. Secondo parte ricorrente, quindi, l'amministrazione resistente avrebbe dovuto acquisire d'ufficio il progetto originario per escludere che l'area in questione fosse già allora delimitata con una recinzione. Inoltre, le opere oggetto di contestazione (installazione di inferriate e sistemi anti-intrusione) erano in regime di edilizia libera, trattandosi di manufatti preordinati alla tutela della proprietà privata; sicché, questi non potevano arrecare un'apprezzabile modifica del territorio sotto il profilo edilizio e paesaggistico.

La questione

Ai fini della legittimità della sanzione demolitoria impugnata, è sufficiente affermare la materiale responsabilità del condominio e, a tale scopo, notificare il provvedimento all'amministratore?

Le soluzioni giuridiche

A seguito dell'istruttoria di causa, i lavori di installazione della rete metallica e dell'accessorio cancello carrabile automatico erano stati eseguiti dal condominio ricorrente e che, in disparte la questione relativa alla necessità o meno di un titolo abilitativo alla realizzazione di tale intervento, nessun titolo era stato presentato per assistere il compimento di detti lavori.

Quanto alla questione della legittimazione, secondo i giudici amministrativi, l'art. 1131, comma 2, c.c. assicura la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio per tutto ciò che concerne le parti comuni dell'edificio condominiale, con la conseguenza che del tutto legittimamente, ove un abuso edilizio concerna dette aree, l'amministrazione comunale può (e deve) notificare gli eventuali provvedimenti di disciplina edilizia all'amministratore condominiale mentre, laddove detti abusi riguardino aree non di proprietà comune dei condomini, le misure ripristinatorie devono essere ingiunte ai singoli condomini; trattasi, in quest'ultima analisi, di quanto verificatosi nel caso di specie.

Infatti, benché fosse indubitabile che l'abuso era stato materialmente realizzato dal condominio ricorrente o, comunque, dai condomini, ciò che restava ben lungi dal trovare definizione era la questione concernente la proprietà dell'area oggetto di interventi edilizi asseritamente privi di titolo legittimante. Parte ricorrente aveva, infatti, documentato, in misura sufficiente ai fini del presente giudizio, che l'area in questione non costituiva parte comune del condominio né pertinenza del medesimo, mentre l'amministrazione resistente aveva, in un primo momento, sostenuto la natura privata della proprietà dell'area (non riuscendo però ad individuare altro titolare) per poi, successivamente, affermare la titolarità pubblica della strada in questione.

In conclusione, sebbene il condominio abbia realizzato i lavori, non può essere sanzionato in assenza di un titolo di proprietà sull'area in contestazione. Per queste ragioni, il condominio ricorrente non è stato ritenuto destinatario dell'ingiunzione e, per l'effetto, il provvedimento è stato annullato con salvezza di nuovo esercizio del potere di vigilanza edilizia da parte dell'amministrazione comunale mediante una nuova determinazione indirizzata, questa volta, ai soggetti responsabili dell'abuso.

Osservazioni  

In caso di abusivismo edilizio, a volte, è difficile capire le porzioni di responsabilità tra proprietario dell'immobile e condominio, soprattutto, quando gli illeciti riguardano, appunto, parti comuni dell'edificio. Premesso ciò, la pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alla legittimazione passiva dell'amministratore nei casi di provvedimenti sanzionatori amministrativi.

In argomento, come indicato dall'art. 31, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, la demolizione delle opere abusivamente realizzate deve essere ingiunta dal Comune solamente al “proprietario e al responsabile dell'abuso”. Alla luce di ciò, in materia, sussistono due “orientamenti” sulla legittimazione passiva.

Secondo un primo orientamento, conforme al dato normativo dell'edilizia, il condominio destinatario dell'ingiunzione di demolizione delle opere in abuso non può essere considerato proprietario, nemmeno delle parti comuni del complesso immobiliare, che rimangono proprietà dei singoli condomini. Difatti, il condominio (in quanto tale), essendo un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica, non può essere destinatario di provvedimenti sanzionatori di abusi edilizi, pur se relativi alle parti comuni degli edifici. Tale posizione ritiene che siffatto principio risulti confermato anche dopo le modifiche introdotte dalla l. n. 220/2012, poiché quest'ultima, pur avendo attribuito un attenuato grado di soggettività al condominio, non lo ha comunque fatto assurgere al rango di ente dotato di vera e propria personalità giuridica (Cass. civ., sez. un., 18 settembre 2014. n. 19663), di modo che il condominio sicuramente non può essere individuato come proprietario nemmeno delle parti comuni del complesso immobiliare e destinatario di provvedimenti sanzionatori, soprattutto, in assenza di ulteriori elementi per ritenere che il condominio possa essere individuato come responsabile degli abusi edilizi (TAR Campania 10 luglio 2020, n. 3005).  Anche ove gli abusi risultino realizzati su parti comuni, l'ordinanza di ripristino non può essere rivolta all'amministratore pro tempore del condominio, ma deve essere indirizzata “esclusivamente” nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici comproprietari delle stesse (TAR Lazio 18 maggio 2022, n. 6276; TAR Lombardia 5 dicembre 2016, n. 2302).

Altro orientamento (analizzato dal provvedimento in commento e confermato anche da TAR Campania 28 febbraio 2022, n. 1207), pur condividendo l'impostazione di fondo secondo la quale la proprietà dei beni in comunione non possa essere ricondotta al condominio, tiene conto della norma civilisticaex art. 1131 c.c. Difatti, il primo orientamento della legittimazione passiva (esclusiva) dei singoli condomini si scontra con il chiaro tenore letterale dell'art. 1131, comma 2, c.c., a mente del quale l'amministratore condominiale “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”, con la precisazione, contenuta nei successivi due commi che “qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini” e che “l'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”.

In questo contesto, la giurisprudenza di legittimità ha individuato la ratio della previsione normativa circa la legittimazione passiva dell'amministratore nell'obiettivo di facilitare ai terzi la convocazione in giudizio del condominio (Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9213), riconoscendo, quindi, l'illimitatezza di tale legittimazione e l'asimmetria rispetto alla legittimazione attiva, quest'ultima circoscritta entro i limiti delle attribuzioni proprie dell'amministratore. A questa conclusione non è di ostacolo il principio, enunciato dalle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18331), secondo cui l'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c., può bensì costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione. Infatti, l'ambito applicativo del citato dictum delle Sezioni Unite - con la regola, da esse esplicitata, della necessità dell'autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica - si riferisce, espressamente, a quei giudizi che esorbitano dai poteri dell'amministratore ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c.

In conclusione, la legittimazione passiva dell'amministratore resta per tutto ciò che concerne le parti comuni dell'edificio condominiale, mentre, negli altri casi (proprietà private), le misure ripristinatorie devono essere ingiunte ai singoli condomini.

Riferimenti

Abuso edilizio in condominio: chi ne risponde? in Biblus.Acca.it, 13 febbraio 2025;

Peppucci, Abusi edilizi in condominio: chi riceve l'ordine di demolizione e la sanzione pecuniaria? in Ingenio-web.it, 11 febbraio 2025;

Amendolagine, Amministratore (legittimazione passiva), in IUS Condominioelocazione.it, 20 giugno 2018.