Amministratore di condominio: revoca della società dall’incarico e divieto di nuova nomina per le persone fisiche

Massima

In caso di revoca giudiziale per inadempimento di una persona giuridica nella qualità di amministratore del condominio, la responsabilità non può non coinvolgere anche le persone fisiche tramite cui la persona giuridica ha svolto le funzioni gestorie, cui è imputabile il venir meno del rapporto di fiducia. Quindi, anche le persone fisiche indicate dall'art. 71-bis disp. att. c.c. incorrono nel divieto di cui all'art. 1129, comma 12, c.c. con la conseguenza che il divieto di rinomina dell'amministratore riguarda non solo la società ma anche le persone che sono chiamate a svolgere l'attività di amministratore.

Il caso

Revocato in sede giudiziaria l'amministratore di un condominio (incarico svolto da una società) per gravi inadempimenti, l'assemblea, ad un mese di distanza dalla sentenza, rinnovava il mandato alla stessa società. La delibera veniva impugnata da una condomina per asserita nullità o invalidità, in quanto la nuova nomina violava il disposto dell'art. 1129, comma 13, c.c. che vieta di rinominare l'amministratore di condominio revocato dal giudice.

Riunito l'incardinato giudizio con altro avviato da altri condomini nei confronti della stessa delibera, il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere, avendo preso atto del fatto che dopo la delibera impugnata, a distanza di circa due anni, ne era stata approvata una ulteriore con la quale l'assemblea aveva rinominato come amministratore la stessa società. Rispetto a tale seconda nomina, pertanto, non sussisteva un problema di violazione del divieto posto dall'art. 1129 c.c. poiché - come ritenuto dalla giurisprudenza - l'impedimento in questione vincola solo l'assemblea immediatamente successiva all'intervenuta revoca giudiziale.

La sentenza ha costituito oggetto di appello da parte della soccombente che, limitatamente a quanto di specifica ragione, aveva rivendicato il suo interesse alla dichiarazione di nullità/annullabilità della delibera impugnata, indipendentemente dall'approvazione di quella seconda delibera che il giudice di prime cure aveva ritenuto essere estranea al disposto di cui all'art. 1129 c.c. Infatti, ad avviso di parte attrice, la delibera da prendere in considerazione era solo quella, originaria, oggetto dell'azione di impugnativa, in forza della quale la società, illegittimamente nominata, aveva rivestito la carica di amministratore per due anni e questo dava il diritto al condominio di ottenere la restituzione dei compensi alla stessa versati.

La Corte d'Appello ha esaminato in via primaria questo motivo che, ritenuto fondato, ha prodotto l'assorbimento delle ulteriori ragioni di gravame, con conseguente dichiarazione di nullità della delibera assembleare oggetto di impugnativa.

La questione

Due sono le problematiche che emergono dalla motivazione della sentenza in esame: da un lato, il fatto che la revoca giudiziaria abbia interessato un condominio amministrato da una società e che questa sia stata riconfermata nello stesso incarico e, dall'altro, se i gravi inadempimenti dalla stessa commessi e riconducibili alla violazione dell'art. 71-bis, comma 3, disp. att. c.c. possano essere addebitati anche ai singoli che con e per la società interagiscono.

Le soluzioni giuridiche

Quanto alla dichiarata cessazione della materia del contendere la Corte d'Appello ha rimosso l'errore in cui era incorso il Tribunale, poiché una delibera può considerarsi integralmente sostituita da altra successiva quando il nuovo deliberato modifichi il precedente in senso conforme a quanto richiesto da chi abbia proceduto ad impugnare tale atto, ma non quando l'assemblea abbia reiterato le sue decisioni già ritenute illegittime. Nella fattispecie la nuova delibera, successiva di due anni a quella oggetto di impugnativa, operando ex nunc non poteva sanare quella oggetto di impugnazione che, peraltro, riguardava un diverso periodo temporale.

Il giudice distrettuale ha, invece, ritenuto fondato il merito della domanda alla luce dell'art. 71-bis, comma 3, disp. att. c.c., il quale che ha stabilito la liceità della nomina ad amministratore del condominio di una persona giuridica, con la quale si instaura un rapporto fiduciario che formalmente è ad essa riferibile, quale centro autonomo di interessi, mentre sostanzialmente riguarda le persone fisiche che materialmente operano a nome e per conto della società. Da ciò consegue la sussistenza di una responsabilità a carico di queste ultime, destinatarie del divieto di rinomina ai sensi di cui all'art. 1129, comma 13, c.c., la cui ratio è quella “di evitare il rischio di una gestione nuovamente poco trasparente e/o connotata da irregolarità e permette, inoltre, di scongiurare facili aggiramenti della norma, mediante l'utilizzo degli strumenti forniti dal diritto societario”.

Quindi, una volta revocato l'incarico amministrativo alla società, anche i componenti dello studio non potevano essere nominati amministratori di quel condominio, in quanto privi di uno dei requisiti previsti dalla legge per svolgere tale funzione, con conseguente accoglimento della domanda di declaratoria di invalidità della delibera impugnata.

Osservazioni

Due sono le norme che delimitano lo svolgimento dell'incarico da parte dell'amministratore del condominio ed entrambe sono entrate in vigore con la riforma del 2012. La prima è l'art. 1129, comma 13, c.c. e la seconda l'art. 71-bis, comma 3, disp. att. c.c.

Nel primo caso, è previsto che non è “nuovamente” eleggibile l'amministratore, persona fisica o giuridica, che sia stato revocato giudizialmente.

Sulla revoca, va osservato che l'assemblea, in qualsiasi momento, può sollevare dall'incarico l'amministratore con il quorum previsto dall'art. 1136, comma 2, c.c., ovvero con la maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresenti almeno la metà dei valori dell'intero edificio. Si tratta di una decisione che è rimessa alla discrezionalità dell'organo collegiale del condominio qualora sia venuta meno tra le parti, per effetto di comportamenti dell'amministratore non rientranti nei canoni della trasparenza, correttezza, diligenza e quant'altro, la necessaria fiducia per la prosecuzione del rapporto. In tale ipotesi, il divieto previsto dall'art. 1129 c.c. non trova applicazione, avendo il legislatore limitato l'operatività della norma alla revoca giudiziaria, che ha un esplicito carattere sanzionatorio (Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 2020, n. 23743).

Un argomento che è stato al centro di ampio dibattito, visto il silenzio della legge sul punto, riguarda la durata di tale divieto, ovvero se esso sia temporaneo oppure sine die.

All'orientamento della Corte di Cassazione (ord. n. 23743/2020 cit.), secondo il quale il divieto in questione è limitato solo per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione, talchè il diritto dell'amministratore sollevato forzosamente dalla sua posizione non sia definitivamente compresso, si è uniformata la giurisprudenza di merito (Trib. Civitavecchia 7 maggio 2024, n. 756). Dello stesso avviso una precedente decisione, ove era stato rilevato che un divieto ad infinitum si tradurrebbe in una limitazione della libertà decisionale dell'assemblea e, per l'amministratore, in una violazione del principio di proporzionalità laddove non si tenga conto degli specifici motivi, più o meno gravi, che abbiano condotto alla revoca.

Con l'art. 71-bis, comma 3, disp. att. c.c., poi, assumono rilevanza i requisiti che sono richiesti ad un soggetto, persona fisica o giuridica, per svolgere il mandato di amministratore e se, per quest'ultima, devono essere posseduti da tre sottocategorie: soci illimitatamente responsabili; amministratori e dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione del condominio a favore del quale la società offre i suoi servizi.

Ribadito che è stato superato lo scoglio se una società possa o meno amministrare un condominio (già prima dell'entrata in vigore della riforma del 2012 la giurisprudenza si era espressa in senso positivo affermando che la persona giuridica offre un grado di affidabilità pari a quello della persona fisica: Cass. civ. sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1406; Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 2006, n. 22840, seguite da Cass. civ. sez. II, 24 ottobre 2023, n. 10865), evidentemente non ha perso attualità il problema se nell'ipotesi di revoca giudiziaria della società che amministri il condominio il divieto di reiterarne la nomina debba trasferirsi ai soggetti indicati nel citato art. 71-bis.

Premesso che la legge non richiede di specificare chi dei soci, di fatto, svolgerà le relative mansioni, secondo alcuna giurisprudenza non costituisce motivo di nullità la circostanza che nel verbale di nomina non sia stato indicato specificamente il soggetto a questo deputato (Trib. Novara 25 gennaio 2022, n. 34: nella specie trattavasi di una s.n.c. formata da due soci), appare corretto ritenere che la specifica indicazione dei soggetti che operano per conto della società che amministra il condominio comporti, altresì, che tutti siano dotati dei requisiti di legge per esercitare il mandato. E questo non solo in ragione della precisazione formulata dal Tribunale in merito alle caratteristiche verso l'esterno, formali e sostanziali, in capo alla stessa persona giuridica nell'ambito del rapporto amministrativo, ma anche considerando che in tale caso è inevitabile che l'intera attività gestionale possa essere seguita da più persone anche se, poi, all'esterno il formale responsabile sia individuato o individuabile in un solo soggetto.

Riferimenti

Plagenza, Se l'amministratore è una società non è necessario specificare in delibera il nome del socio gestore, in NT-Condominio&Immobili, 7 febbraio 2022;

Nicola, S. r.l.: chi deve possedere i requisiti per amministratore condominii?, in Condominioweb.com, 26 febbraio 2021.