Amministratore di condominio e mediatore immobiliare: sono attività compatibili

Massima

Un'incompatibilità stabilita a priori dell'esercizio congiunto delle attività di amministratore di condomini ed agente immobiliare è contraria ai princìpi ed al diritto dell'Unione europea. Pertanto, sussiste la compatibilità delle citate professioni, anche esercitate congiuntamente, fatto salvo il divieto di intermediare un immobile amministrato.

Il caso

Nel precedente giudizio, i giudici amministrativi avevano rigettato il ricorso di parte ricorrente avverso la determinazione circa l'incompatibilità tra la professione di amministratore di condominio e mediatore immobiliare, stante la situazione di incompatibilità ai sensi dell'art. 5, comma 3, della l. n. 39/1989. In tal giudizio, secondo il Tribunale amministrativo, l'art. 5 della l. n. 39/1989, nel testo vigente, doveva essere interpretato nel senso di scongiurare un conflitto attuale di interessi, mediante una verifica caso per caso delle situazioni coinvolte, non essendo accettabile l'individuazione di incompatibilità astratte e assolute. Nella vicenda, l'incompatibilità era generata anzitutto dalla consistenza degli emolumenti ricavati dall'attività di amministratore di condominio, esercitata in via prevalente e in forma imprenditoriale. Inoltre, tal situazione comportava il rischio che le unità immobiliari amministrate potessero essere indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili, con conseguente vulnus dei requisiti di terzietà e imparzialità propri del mediatore, il quale ha il compito di promuovere la conclusione dell'affare.

Per le ragioni esposte, secondo il giudice di primo grado, non vi era alcuna lesione dei principi comunitari invocati, ma l'appropriata individuazione di un'ipotesi concreta di conflitto di interessi.

Avverso il provvedimento in esame, parte ricorrente proponeva appello, sostenendo (tra le varie contestazioni) che il giudice amministrativo avesse applicato l'art. 5, comma 3, della l. n. 39/1989 quale norma di pericolo recante una previsione di incompatibilità astratta e generale e, oltretutto, considerando esclusivamente il “caso limite” in cui il mediatore sovrappone le funzioni di amministratore dell'immobile e di mediatore sul medesimo immobile, ossia proprio l'ipotesi che non ricorreva nel caso in esame.

La questione

In assenza di una esplicita normativa ci si è chiesti se è possibile prevedere un'incompatibilità preventiva dell'esercizio congiunto delle attività di amministratore di condominio e agente immobiliare, tenuto conto del fatto che, nella vicenda in esame, il ricorrente non intermediava gli immobili che, contemporaneamente, lo stesso gestiva.

Le soluzioni giuridiche

A seguito dell'impugnativa, la Sezione del Consiglio di Stato, con l'ordinanza dell'11 aprile 2023, n. 3655, sosteneva che le competenti autorità italiane (anche a seguito dell'entrata in vigore della l. n. 37/2019 di modifica dell'art. 5, comma 3, della l. n. 39/1989) avessero rilevato in capo all'appellante l'incompatibilità fra l'attività di mediazione in immobili e l'attività in forma imprenditoriale di amministrazione di condomini perché il numero di condomini amministrati e il reddito derivante da tale attività era nettamente superiore a quello derivante dall'attività di mediazione in immobili. La Sezione in esame ha evidenziato, sulla scorta di quanto già argomentato dal giudice di primo grado, che, quando un agente immobiliare svolge contemporaneamente l'attività di amministratore di condominio, può nascere il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili, con la conseguenza che l'imparzialità propria del mediatore venga meno.

Alla luce di ciò, la Sezione del Consiglio di Stato sollevava questione di pregiudizialità, invitando la Corte di Giustizia dell'Unione europea a pronunciarsi sugli aspetti in contestazione.

Con la sentenza del 4 ottobre 2024, la Corte di Giustizia dell'Unione europea sosteneva che l'art. 25, par. 1, della direttiva 2006/123/CE deve essere interpretato nel senso che “esso osta a una normativa nazionale che prevede, in via generale, un'incompatibilità tra l'attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente”.

Premesso ciò, alla luce di tale ultima pronuncia, il Consiglio di Stato (con il provvedimento in commento) ha accolto l'appello, sostenendo che la Corte di Giustizia dell'Unione europea ha sancito che “un'incompatibilità stabilita a priori dell'esercizio congiunto delle attività di amministratore di condomini ed agente immobiliare è contraria ai princìpi ed al diritto dell'Unione europea”; di conseguenza, erano illegittimi  i provvedimenti impugnati in primo grado, tenuto anche conto del fatto che, per quel che consta, l'appellante non intermediava gli immobili che, contemporaneamente, lo stesso gestiva, sicché non sussisteva alcuna ragione per vietare a priori l'esercizio contestuale delle due attività.

In conclusione, i giudici hanno accolto l'appello in relazione al quesito della compatibilità, rigettando, invece, i profili risarcitori.

Osservazioni

Precedentemente al provvedimento in commento, il problema della “incompatibilità” era già noto. Difatti, con la circolare del 4 luglio 2003, il MISE sosteneva che se l'attività di amministrazione condominiale viene svolta "saltuariamente o a titolo di passatempo", la stessa è compatibile con quella di agente immobiliare; al contrario, si è sostenuta l'incompatibilità per l'agente immobiliare che è anche amministratore di condominio "professionista" con organizzazione anche minima di mezzi. Tesi confermata anche con il protocollo n. 2447 del 12 gennaio 2015. Dopo, con la l. n. 37/2019, il nuovo comma 3 dell'art. 5 della l. n. 39/1989 ha stabilito l'incompatibilità tra l'attività di mediazione e le professioni intellettuali del medesimo settore merceologico e, comunque, in situazioni di conflitto di interesse. A seguito di tale modifica, il MISE ha ribadito l'incompatibilità tra la professione di agente immobiliare e amministratore di condominio (nota del 22 maggio 2019). Su tale posizione, i giudici amministrativi hanno sottolineato che l'incompatibilità viene determinata innanzitutto dai ricavi provenienti dalla professione di amministratore di condominio esercitata in modo prevalente e imprenditoriale e, proprio per questo motivo, i giudici i chiariscono che per verificare la compatibilità tra le due professioni sia necessaria una verifica caso per caso (TAR Bologna 4 gennaio 2022, n. 7). In seguito, gli eventi che hanno portato all'ultima decisione del Consiglio di Stato.

Ebbene, per una maggiore comprensione della decisione ultima in commento, occorre richiamare il ragionamento espresso dai giudici della Corte europea (CGUE, sez. I, 4 ottobre 2024, C-242/23, Tecno*37). Con quest'ultimo provvedimento, è stata esaminata la questione della compatibilità dell'esercizio congiunto delle attività, cioè dell'interpretazione dell'art. 5 della l. n. 39/1989 quale (possibile) divieto dell'esercizio congiunto a prescindere dal fatto che siano o meno esercitate in relazione allo stesso bene, qualora si tratti di attività imprenditoriali. Il fulcro della disamina parte dall'analisi dell'art. 25, par. 1, comma 2, lett. a), della direttiva 2006/123, il quale prevede che i requisiti relativi alle professioni regolamentate sono ammessi solo nei limiti in cui siano giustificati per garantire il rispetto di norme di deontologia diverse in ragione della specificità di ciascuna professione, di cui è necessario garantire l'indipendenza e l'imparzialità. Il Governo italiano ha fatto valere al riguardo gli obiettivi della tutela dei consumatori e della salvaguardia dell'indipendenza e dell'imparzialità dei mediatori immobiliari, laddove quest'ultimo obiettivo va di pari passo con la prevenzione dei conflitti di interessi. Secondo l'interpretazione (italiana), senza un divieto di cumulo di attività come quello di cui trattasi, sussisterebbe il rischio che i proprietari di beni immobili, per i quali il ruolo di amministratore e quello di mediatore immobiliare sono esercitati dallo stesso soggetto, siano indebitamente favoriti. Infatti, secondo questa tesi, un mediatore non soggetto a tale divieto potrebbe orientare i potenziali acquirenti verso gli immobili per i quali esso stesso esercita le funzioni di amministratore. In tale contesto, non sarebbe possibile far gravare sulle camere di commercio, dell'industria, dell'artigianato e dell'agricoltura il compito di verificare, per ogni transazione, l'assenza di un conflitto di interessi. 

Premesso ciò, secondo l'analisi della Corte europea, sebbene non si possa escludere che possa verificarsi una situazione di conflitto di interessi, in particolare quando le attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condomini sono esercitate nei confronti di uno stesso bene o di beni comparabili, un tale rischio (tuttavia) non è necessariamente destinato a realizzarsi in ogni circostanza, cosicché l'esistenza di un siffatto conflitto di interessi non si può presumere. Del resto, il divieto in questione non sembra essere l'unica misura che consenta di garantire l'indipendenza e l'imparzialità della professione regolamentata di mediatore immobiliare. Infatti, misure meno lesive della libera prestazione di servizi rispetto a un divieto generale di esercizio congiunto delle due attività, come un divieto di esercizio congiunto di attività limitato al caso in cui si tratti di un medesimo bene immobile, e/o obblighi specifici di trasparenza e di informazione riguardanti tale esercizio congiunto, accompagnati da un controllo ex post da parte delle camere professionali competenti, possono consentire di garantire tale indipendenza e tale imparzialità. Pertanto, le difficoltà di ordine pratico non sono insormontabili.

In conclusione, i provvedimenti in commento (Corte di Giustizia UE e Consiglio di Stato) aprono la strada alla possibilità per gli agenti immobiliari di svolgere anche l'attività di amministratore di condominio, purché siano rispettate le norme sulla trasparenza e si eviti qualsiasi conflitto di interessi. Nonostante gli aspetti positivi della “compatibilità”, alla luce del nuovo mercato immobiliare e delle maggiori professionalità - a parere di chi scrive - il Legislatore deve comunque individuare ulteriori tutele per i consumatori al fine di evitare le paventate ipotesi di “possibili” situazioni di conflitto di interesse. Un primo passo è considerare quanto suggerito dalla stessa Corte di Giustizia UE, ad esempio, tramite la previsione negli atti di compravendita delle dichiarazioni esplicite secondo le quali “l'agente immobiliare, agendo in qualità di mediatore, non esercita, al contempo, la funzione di amministratore del condominio di cui fa parte l'immobile acquistato”.

Riferimenti

Tarantino, Certificazione dell'amministratore condominiale - UNI 10801:2024. Aggiornamento professionale obbligatorio e certificazione volontaria, in IUS Condominioelocazione.it, 11 luglio 2024.