Azioni esecutive nei confronti del condominio

Inquadramento

La disamina delle modalità di esecuzione forzata dell'obbligazione condominiale non può prescindere dal corretto inquadramento della natura dell'obbligo assunto dal condominio.

Riguardo alle obbligazioni condominiali di natura contrattuale si è affermata la loro natura parziaria da Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, con rilevanti conseguenze sotto il profilo non solo dogmatico ma anche di attuazione forzosa della pretesa del terzo.

Il problema della esecuzione non si pone invece con riguardo alle obbligazioni derivanti da fatto illecito, atteso il percorso stretto delineato dalla natura solidale dell'obbligazione, affermata dall'art. 2055 c.c., che consente piena attuazione sia contro il condominio che contro i condomini secondo canoni tradizionali.

Quanto alle obbligazioni contrattuali si è discusso se al condominio possa riconoscersi un'autonoma soggettività come assuntore di specifici obblighi di natura patrimoniale, suscettibili poi di esecuzione forzata nei confronti dello stesso condominio, ove inadempiuti, e come possa configurarsi in tal caso l'azione esecutiva.

L'art. 63 disp.att. c.c. nella formulazione introdotta dalla l. n. 220/2012 introduce per la prima volta a livello legislativo la figura dei creditori del condominio e, al comma II, impone l'obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi, con ciò tracciando - quanto meno sotto il profilo meramente esecutivo - un diverso e più ampio sbocco per la pretesa del creditore rispetto alle tesi sulla parziarietà della obbligazione delineata dalla giurisprudenza anteriore alla riforma del 2013.

L'obbligazione condominiale e il soggetto destinatario della esecuzione

La natura parziaria della obbligazione è stata affermata in maniera netta da Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, pronuncia che - con una serie di argomentazioni assai articolate - perveniva ad una categorica definizione della obbligazione assunta dall'amministratore in nome e per conto dei condomini, così che il creditore, conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, poteva procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno, dovendosi costoro ritenere direttamente obbligati nei confronti del terzo per la propria quita millesimale in virtù del contratto stipulato dall'amministratore ed a loro direttamente riferibile.

Tale lettura trovava tuttavia antecedente logico e giuridico in precedente orientamento (Cass. civ., sez. II, 26 settembre 1996, n. 8530), di cui le Sezioni Unite del 2008 rappresentano il coronamento, ove la genesi dell'obbligazione condominiale viene meglio individuata, con riflessi che segnano, necessariamente, anche la sua fase di esecuzione coattiva.

Si è infatti affermato in quella pronuncia che, qualora l'amministratore contragga un'obbligazione in nome per conto dei condomini, quella condotta è idonea a far sorgere due distinte obbligazioni, l'una concernente l'intero debito e l'altra le singole quote; la prima fa capo all'amministratore, quale mandatario di tutti i partecipanti al condominio, le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione; osservava allora la Corte che, fino a quando taluna delle due diverse obbligazioni non si estingue, l'azione per conseguire l'adempimento di ciascuna di esse, nei limiti di quanto effettivamente spettante, può essere proposta cumulativamente dal creditore.

Da tale quadro giurisprudenziale deriva la conseguenza, sotto il profilo esecutivo, che il soggetto destinatario dell'azione esecutiva deve essere identificato in forma duplice: l'azione potrà attuarsi, per l'obbligazione relativa all'intero, nei confronti del condominio; potrà invece darsi azione, per le quote parziarie riferibili ai singoli, nei confronti di ciascun condomino, per l'ammontare della relativa quota da individuare alla stregua degli artt. 1123 ss c.c.

In tale quadro interpretativo si è inserita la riforma della disciplina condominiale, introdotta dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, che ha mutato i primi due commi dell'art. 63 disp.att. c.c., individuando una responsabilità sussidiaria dei condomini in regola con i pagamenti, nonché un obbligo di preventiva escussione del condomino moroso, prima di poter indirizzare l'azione esecutiva contro i condomini virtuosi.

Parimenti la novella del 2012 ha, con certezza letterale, individuato la sussistenza di un patrimonio autonomo del condominio (art. 1129, comma 8, n. 4, c.c.) e le Sezioni Unite hanno delineato, seppur sotto altri profili, la sussistenza di una sua soggettività autonoma - per quanto imperfetta - rispetto ai singoli che lo compongono (Cass. civ., sez. un., 18 settembre 2014, n. 19663), sicché appare tutt'altro che superata e semmai rafforzata la tesi interpretativa avanzata da parte della giurisprudenza di legittimità sin dal 1996 e ripresa dalle Sezioni Unite del 2008 circa la natura della obbligazione condominiale.

Che tale sia la natura dell'obbligazione condominiale contrattuale, anche alla luce del diritto oggi vigente, trova peraltro conferma in recenti arresti giurisprudenziali, che hanno avuto occasione di occuparsi - escludendone la sussistenza - sia della eventuale efficacia liberatoria del pagamento eseguito dal condomino direttamente al terzo (Cass. civ., sez. VI/II, 9 giugno 2017, n. 14530), sia della impossibilità di esercitare azione di regresso nei confronti degli altri condomini da parte di colui che abbia adempiuto nei confronti dell'appaltatore-creditore (Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2017, n. 199).

Qualche mutamento, rispetto alla lettura rigida di Cass. S.U.n. 9148/2008 cit. si è avuto fra gli interpreti e nelle ultime letture giurisprudenziali circa i fondamenti dogmatici delle due possibilità di attuazione forzosa dell'obbligo assunto dal condominio: non vi è dubbio che due siano i versanti sui quali può essere portata ad esecuzione forzata, ovvero verso il condominio per l'intero e verso i singoli condomini pro quota, dovendosi ritenere applicabile il meccanismo di garanzia oggi previsto dall'art. 63, comma 2, disp.att. c.c. solo a questa seconda eventualità.

Le due diverse azioni esecutive, per affermazione della stessa giurisprudenza, hanno natura concorrente e possono proporsi anche cumulativamente; in ogni caso il titolo idoneo a fondarle sarà ottenuto contro il condominio in persona dell'amministratore.

Si è tuttavia osservato, in dottrina, che si tratta di due azioni radicalmente autonome sotto il profilo dei soggetti (condominio e terzo creditore l'una, condomini e condominio l'altra), degli elementi costitutivi, atteso che la diversità riguarderebbe essenzialmente la res debita (l'intero credito o le singole quote) e la fonte stessa della obbligazione azionata, posto che il debito del condominio trae immediata origine dal rapporto intercorso con il terzo creditore per il tramite dell'amministratore, mentre l'obbligazione per la quota ha origine negli artt. 1123 ss. c.c.; alla luce di tali presupposti, per spiegare l'azione esecutiva del terzo nei confronti del singolo, taluni interpreti sono ricorsi alla figura della surrogazione da parte del creditore nei poteri del condominio.

L'azione contro il condominio

Il creditore che intenda agire in via esecutiva per ottenere il soddisfacimento della obbligazione relativa all'intero debito derivante dal contratto concluso dall'amministratore dovrà procedere alla notificazione del titolo (ottenuto nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore) e del precetto (contestuale, ove il titolo sia provvisoriamente esecutivo, o successivo, ove così non sia).

Escluso che possa darsi esecuzione immobiliare sulle parti comuni intese come beni necessari ex art. 1117 c.c. all'esistenza stessa del fabbricato e comunque di quei beni comuni che non hanno una specifica e autonoma individuazione (scale, androni, tetto, etc.), potrebbe invece prefigurarsi azione esecutiva su quei beni suscettibili di autonoma individuazione e godimento, la cui destinazione comune è meramente opzionale, quali l'alloggio del portiere o comunque fondi e unità immobiliari che risultano comuni per titolo e magari sono locate a terzi.

In tale ultima ipotesi certamente appaiono utilmente esecutabili dal terzo creditore, nelle forme del pignoramento presso terzi (art. 543 c.p.c.), le somme di denaro che il condominio percepisca quali canoni.

La natura dell'obbligazione condominiale e la sussistenza di una obbligazione unitaria che sorge in capo la condominio rappresentato dall'amministratore sono le ragioni che, oltre al pignoramento dei crediti sopra evidenziati, hanno indotto i giudici della esecuzione a riconoscere il diritto del creditore ad agire in via esecutiva , con le stesse modalità di cui all'art. 543 c.p.c., su quello che rappresenta il mezzo di garanzia per eccellenza ex art. 2740 c.c. del condominio, ovvero il conto corrente condominiale su cui confluiscono - oggi obbligatoriamente per espressa previsione normativa - tutti i denari che consentono la gestione dei beni comuni.

In tal senso si sono pronunciati, subito dopo l'entrata in vigore della novella del 2012, la quasi totalità dei giudici dell'esecuzione dei Tribunali italiani, osservando che è del tutto ammissibile il pignoramento del saldo del conto corrente condominiale da parte del creditore, in quanto volto a soddisfare in via esecutiva l'obbligazione per l'intero gravante sul condominio; si è inoltre osservato che è del tutto irrilevante la provenienza delle somme esistenti sul conto da parte dei singoli condomini, poiché tali importi - una volta versati - perdono la loro connotazione e tracciabilità e vanno indistintamente e collettivamente a costituire quel saldo che è a immediata disposizione del correntista condominio (ex art. 1852 c.c.): il terzo creditore potrà dunque del tutto lecitamente procedere al pignoramento di detto credito senza che a ciò osti il beneficio di preventiva escussione ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli (Trib. Milano 26 maggio 2014; Tribunale Pescara 8 maggio 2014; Trib. Reggio Emilia 14 maggio 2014).

Si altresì escluso che alle somme giacenti sul conto del condominio, a qualunque titolo, possa essere riconosciuta una destinazione funzionale opponibile al terzo, atteso che i vincoli di indisponibilità sono tassativamente previsti dalla legge (ad esempio il fondo patrimoniale della famiglia): risulteranno dunque utilmente pignorabili le somme giacenti sul conto, indipendentemente dai condomini che le abbiano effettivamente versate o dallo scopo cui sono destinate, quale la costituzione del fondo obbligatorio ex art. 1135, n. 4, c.c.

L'azione contro i condomini morosi

Il terzo creditore può anche scegliere di agire in via esecutiva direttamente verso i singoli condomini per il soddisfacimento del proprio credito; in tal caso si è affermato dalle Sezioni Unite del 2008, e prima di loro da un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. civ., sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass. civ., sez. II, 21 marzo 1979, n, 1626) che l'obbligazione contratta dall'amministratore nei confronti del terzo, in virtù del potere di rappresentanza dell'organo condominiale e della assenza di una soggettività del condominio distinta da quella dei soggetti che lo compongono, fosse direttamente riferibile pro quota ai condomini.

In virtù di tale obbligo, assunto per il tramite dell'amministratore, si legittimava l'esecuzione diretta nei loro riguardi, secondo il meccanismo della solidarietà sino all'arresto del 2008 e secondo invece un meccanismo di parziarietà pura dal 2008 e sino alla entrata in vigore, nel 2013, del novellato art. 63 disp.att. c.c.

Ne deriva che il creditore, ottenuto il titolo nei confronti del condominio, alla luce del dictum del 2008, potesse procedere alla esecuzione sui beni personali dei singoli condomini, per l'importo del proprio credito e nei limiti della quota a loro imputabile secondo i criteri di cui agli artt. 1123 ss c.c.

L'affermata assenza di solidarietà e la riconosciuta natura parziaria della obbligazione comportava che tale azione potesse colpire solo i condomini morosi e solo per la quota a loro riferibile, con l'ovvia conseguenza - rispetto alla precedente interpretazione - della traslazione del rischio di insolvenza dal condominio al terzo creditore.

Ovviamente il singolo, ove sottoposto alla esecuzione del terzo, risponde con l'intero suo patrimonio ai sensi dell'art. 2740 c.c.

Si è ancora osservato che il condomino che abbia pagato l'intero corrispettivo di un contratto d'appalto concluso dall'amministratore per l'esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva del primo non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203 c.c., n. 3, trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggi economico ricevuto da costoro (Cass. civ. sez. II  20 giugno 2022 n. 19756)

Il singolo condomino virtuoso quale obbligato sussidiario

Il legislatore del 2012 è intervenuto su tale assetto interpretativo, da un lato limitando (rectius, cercando di limitare, per gli evidenti problemi pratici e applicativi che la norma comporta) detta traslazione del rischio ai soli crediti relativi alla gestione ordinaria (atteso che per la gestione straordinaria il condominio deve necessariamente dotarsi preventivamente dei fondi ex art 1135, n. 4, c.c.) e, dall'altro, introducendo un temperamento significativo a detto possibile rischio, introducendo una responsabilità sussidiaria degli altri condomini, che potranno essere chiamati a rispondere del debito dell'inadempiente, una volta escusso inutilmente costui secondo quanto prevede l'art. 63, comma 2, disp.att. c.c.

Si è ritenuto che, in virtù della natura parziaria della obbligazione, i condomini chiamati in via sussidiaria a rispondere della inadempienza dei morosi, debbano vedere ripartito fra loro la quota per cui il terzo creditore agisce in virtù della corrispettiva caratura di ciascuno, non potendo il creditore - all'esito della preventiva escussione - pretendere l'intero suo credito da uno degli altri condomini.

Al fine di individuare il soggetto da escutere preventivamente, l'amministratore aveva l'obbligo di comunicare al terzo i nomi e la quota del condomino inadempiente affinché l'azione esecutiva potesse essere indirizzata nei suoi confronti dal creditore.

GIà dall'arresto giurisprudenziale del 2008 si era ritenuto che tale comunicazione - che pure rappresenta un significativo vulnus nei rapporti fra mandante e mandatario - non violasse la privacy, così come espressamente poi chiarito dal garante, in virtù dell'art. 24 del d.lgs. 29 luglio 2003, n. 196 (c.d. codice della privacy), mentre oggi tale obbligo è espressamente imposto dall'art. 63, comma 1, disp.att. c.c.

Ciò che tuttavia si va affermando nella giurisprudenza di legittimità è una lettura che si affranca dalla diretta riferibilità al condomino dell'obbligazione verso il terzo, atteso che mentre il momento genetico di quest'ultima è il contratto concluso dall'amministratore, la seconda trova la sua genesi delle delibere di approvazione dei rendiconti ed è rapporto che intercorre fra condomino e condominio.

La distinzione non è di secondo momento, poiché diviene determinante per identificare chi è il condomino moroso ex art. 63, comma 1, disp.att. c.c.., i cui estremi l'amministratore è obbligato a comunicare al terzo che voglia escuterlo per la quota parziaria del suo credito.

Si ritiene che sia in regola con i pagamenti, ex art. 63, comma 2, disp.att. c.c., colui che ha versato all'amministratore la propria quota, riferita al credito per cui agisce il terzo.

Viceversa deve ritenersi moroso, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp.att. c.c., il condomino che non sia in regola con i pagamenti relativi a quella posta, avuto riguardo alla scadenza per i versamenti delle quote, trattandosi in ipotesi di mora ex re.

La norma non qualifica l'azione del terzo, non chiarisce verso chi debbano essere morosi i condomini né da ulteriori lumi sull'inquadramento sistematico delle fattispecie enucleate, pare tuttavia affermarsi sempre più in giurisprudenza la tesi che l'unica fonte obbligatoria per il condomino siano le delibere di approvazione dei rendiconti e dei relativi riparti e che costui possa liberarsi della suo onere solo adempiendo a mani dell'amministratore, sicché l'eventuale pagamento a mani del terzo creditore non è consentito né lo libererebbe nei confronti del condominio (Cass. civ., sez. VI/II, 9 giugno 2017, 14530; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2014, n 3636; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2013, n. 2049).

Da tali argomenti si è tratto un evidente segno di debolezza della ricostruzione effettuata dall'arresto giurisprudenziale del 2008 circa la diretta riferibilità al singolo condomino dell'obbligazione nei confronti del terzo in virtù della rappresentanza diretta dell'amministratore, argomentandosi che parrebbe assai più logico ricondurre la facoltà esecutiva del terzo nei confronti del singolo alla figura della surrogazione poiché, laddove il terzo agisca nei confronti del singolo, si starebbe semplicemente surrogando nei poteri del condominio di riscuotere le quote dovute. Osserva a tal proposito la più recente giurisprudenza che il presupposto dell'azione diretta del terzo creditore nei confronti del singolo condomino è che questi non abbia adempiuto al pagamento della sua quota dovuta ex art. 1123 c.c. all'amministratore, fino al momento in cui il giudice emetta la sua sentenza di condanna, sicché il singolo condomino è sempre obbligato a pagare al condominio, e non al terzo, le spese dovute in forza dei criteri di riparto e non può opporre all'amministratore il pagamento effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio.

Si è infine osservato che il condomino in regola con i pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione al precetto a norma dell'art. 615 c.p.c., per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi, adempimento che condiziona l'obbligo sussidiario di garanzia di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo. (Cass. civ. sez. II  17 febbrario 2023 n. 5043)

Le modalità: la notifica del titolo

Una volta ottenuto il titolo nei confronti del condominio, il creditore che intenda aggredire in via esecutiva il singolo condomino dovrà procedere a nuova notifica del titolo e del precetto nei suoi confronti, non apparendo sufficientemente ex art. 654, comma 2, c.p.c. la notifica già eseguita all'amministratore.

In tal senso si è espressa in maniera uniforme la giurisprudenza più recente (v., da ultimo, Cass. civ. sez. III, 27 giugno 2022, n.20590, Cass. civ., sez. VI/II, 29 marzo 2017, n. 8150).

La solidarietà ex art 29 del d.lgs. n. 276/2003

La giurisprudenza di legittimità ha di recente affermato che  quando un condominio è committente in un contratto di appalto, esso non è anche responsabile in solido con l'impresa appaltante per la retribuzione e il versamento dei contributi dei lavoratori impiegati per la realizzazione delle opere. Il condominio, infatti, non svolge attività di impresa, non partecipa per propri scopi istituzionali al decentramento produttivo e non assume, soprattutto ai fini lavoristici, un rilievo giuridico diverso da quello dei singoli condomini, posto che si tratta di un ente di gestione dei beni comuni (Cass. civ. sez. lav. 10 luglio 2023 2023, n.19514)

Casistica

Riferimenti

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Triola, La riforma del condominio tra novità ed occasioni mancate, Milano, 2014;

Celeste - Scarpa, Il nuovo condominio - Il regolamento, le tabelle e le spese, Milano, 2014;

Scarpa, Il singolo condomino è debitore del terzo creditore ma non può spontaneamente adempiere, in Giust. civ.com, 11 giugno 2014;

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Tarantino , Il condominio non risponde in solido per i contributi non versati dalla società di pulizie, in IUS Condominio e Locazione, 2 agosto 2023;

Scarpa, Obbligazioni dei condomini e del condominio nel processo, in Immob. & proprietà, 2022, 239;