Diniego di rinnovo nelle locazioni commerciali, industriali e professionali: prova della serietà dell'intenzione

In tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall'art. 29, lett. b), l. n. 392/1978, ha l'onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate dall'art. 27 e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, ma non anche l'effettiva e concreta realizzazione di quell'intento; la locazione deve, di conseguenza, intendersi cessata alla scadenza del secondo sessennio (o novennio per le locazioni alberghiere) nell'ipotesi di inefficacia del diniego inviato per un motivo dedotto, in quanto concretamente irrealizzabile.

Nel caso trattato dalla Suprema Corte, la società conduttrice aveva impugnato la sentenza del Tribunale, con cui la si condannava al rilascio di un terreno con annesso immobile, adibito ad attività di distribuzione del carburante.

Lamentava l'appellante che la disdetta, inviata come diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto dal locatore ex art. 29, lett. b), l. n. 392/1978, doveva considerarsi nulla per mancata dimostrazione dell'esistenza dei requisiti necessari attinenti alla società ed alla realizzabilità dello scopo di adibire il bene locato ad attività di distribuzione del carburante da esercitarsi dal figlio del locatore appellato.

La Corte d'Appello adita respingeva l'opposizione.

Si trattava, quindi, di verificare se il giudice di merito avesse o meno dovuto indagare sull'intenzione dedotta, (essendo sanzionabile ex art. 31 il comportamento del locatore che non realizzi entro sei mesi dalla disponibilità dell'immobile l'intenzione dedotta per il diniego di rinnovo), nonché di verificare se i giudici di merito avessero omesso di esaminare ed accertare gli elementi di fatto, ai fini probatori, in ordine alla serietà dell'intento dedotto.

I magistrati di Piazza Cavour hanno respinto il ricorso per cassazione proposto dalla conduttrice.

Infatti, pur ribadendo il principio della prova a carico del locatore relativamente alla serietà dell'intenzione, il giudice di legittimità ha rilevato, conformemente a tutta la sua costante giurisprudenza precedente (Cass. civ, sez. III, 20 agosto 2003, n. 12209, ed altre precedenti), che, in ogni caso, pur dovendo lo stesso dimostrare la serietà e la realizzabilità tecnica e giuridica di quanto espresso nella comunicazione di diniego di rinnovo, questi non è tenuto anche a dimostrare «l'effettiva e concreta realizzazione dell'intento dedotto», non rilevando se siano state o meno già rilasciate le autorizzazioni amministrative, mentre, comunque, correttamente la Corte d'Appello aveva ritenuto dimostrata in concreto la realizzabilità, tecnica e giuridica dello svolgimento dell'attività indicata di distribuzione del carburante in capo al conduttore, «trattandosi di attività identica a quella già svolta dalla conduttrice proprio nell'immobile di cui è causa».

Il tema della possibilità per il locatore di negare al conduttore la rinnovazione del contratto alla prima scadenza prevista dall'art. 29, lett. b), l. n. 392/1978, deve ritenersi consentita per «fini non abitativi» con un doppio limite: infatti, da un lato, il locatore può ottenere la cassazione del contratto per esigenze proprie, del coniuge e dei soli parenti entro il secondo grado in linea retta (requisito soggettivo) e, dall'altro, il motivo addotto deve comunque riguardare le sole attività di cui all'art. 27, ovvero commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, professionali e di lavoro autonomo (limite oggettivo).

Ciò ha comportato l'intervento giurisprudenziale per meglio chiarire come articolare la disdetta di diniego nell'ipotesi esaminata.

Ancora una volta, gli ermellini hanno coperto incertezze e vuoti normativi relativamente a fattispecie non disciplinate dal legislatore.

Risulta, anzitutto, utile ricordare che la passata sentenza sopra citata (Cass. civ. sez. III, 20 agosto 2003 n. 12209), pur conforme a quella attualmente esaminata, in tema di locazioni alberghiere aveva precisato ancora più chiaramente che, per questo tipo di contratti, il diniego di rinnovo non è subordinato all'accertamento del requisito della capacità professionale (da documentarsi, nel caso, con il nulla osta dell'autorità amministrativa preposta al settore alberghiero), in quanto l'art. 29 cit. limita il suo richiamo solo all'art. 5, l. n. 191/1963 (come modificato dall'art. 4-bis della l. n. 628/1967) e non anche al successivo art. 6, che tale nulla osta prevedeva e che deve, altresì, ritenersi abrogato, ai sensi dell'art. 15 delle preleggi, per incompatibilità con la nuova disciplina organica in materia locatizia introdotta dalla l. n. 392/1978.

Tale chiarimento è utile ai fini di una soluzione definitiva della questione, in quanto il diniego di rinnovo è sempre possibile, alla luce del disposto di cui all'art. 29, lett. b), l. n. 392/1978, quando l'intento specificato sia potenzialmente realizzabile, mentre la realizzazione finale, ove non avvenuta, consentirà al conduttore che ha rilasciato l'immobile a seguito del diniego di rinnovo comunicatogli, di agire giudizialmente ai sensi dell'art. 31 l. cit., per il ripristino del contratto o per il risarcimento del danno.

Resta fermo, tuttavia, che, ove l'intento indicato nella disdetta sia palesemente irrealizzabile per motivi tecnici e giuridici - si pensi, ad esempio, al caso di affitto di un immobile vincolato, per il quale è possibile, sotto il profilo urbanistico, soltanto una destinazione abitativa e non anche l'esercizio di una delle attività di cui all'art. 27 - il diniego di rinnovo alla prima scadenza deve considerarsi inefficace, valendo solo come disdetta per la scadenza successiva, che, come visto, non ha bisogno di essere motivata.

La correttezza della decisione trattata consente di ritenere definitivamente chiarito dalla giurisprudenza il tema della facoltà per il locatore di diniego di rinnovo alla prima scadenza ai fini di una utilizzazione del bene locato a fini non abitativi, come previsto dall'art. 29, lett. b), l. n. 392 cit.

In particolare, la giurisprudenza nell'ipotesi di intento manifestato dal locatore di servirsi dell'immobile locato per esercitarvi un'attività commerciale, ai fini del rilascio si è sempre ritenuto sufficiente che questi manifesti un serio proposito di disporre del bene per esercitarvi stabilmente l'attività indicata, essendo irrilevante il difetto della licenza amministrativa (perché non richiesta o non ancora rilasciata dall'autorità competente) o di altre prescrizioni richieste per l'esercizio l'attività di commercio (iscrizione alla Camera di Commercio, licenze per l'attività, effettuazione di lavori di adeguamento dell'immobile alla destinazione voluta).

L'intenzione del locatore, in tal caso, non può essere ostacolata nel mancato possesso da parte sua delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione (Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 1999 n. 462; Cass. civ., sez. III, 22 maggio 1997 n. 4568).

Ciò anche in quanto il conduttore (e ciò vale anche negli altri casi di diniego di rinnovo previsti dall'art. 29 resta sempre tutelato, come già accennato, dalla possibilità di agire giudizialmente, ai sensi dell'art. 31, l. n. 392/1978, per il ripristino del contratto e per il risarcimento del danno, ove il locatore non adibisca l'immobile all'uso per il quale ne ha ottenuto il rilascio.

In tema, inoltre, di attività di lavoro autonomo, il diniego è consentito soltanto se l'attività indicata dal locatore abbia i requisiti dell'abitualità e della professionalità, che vanno esclusi qualora detta attività, anche se esercitata in modo esclusivo, sia marginale ed accessoria e non pure ove il locatore eserciti altra attività professionale (anche se di lavoro dipendente), purché compatibile con quella per il cui esercizio richiede il rilascio dell'immobile.

Infine, va ribadito che, per le attività alberghiere, non integra una condizione necessaria per il diniego di rinnovo la dimostrazione, da parte del locatore, di una sua specifica capacità professionale da documentarsi a mezzo del nulla-osta delle autorizzazioni amministrative preposte al settore.