Indennità di avviamento e restituzione dell'immobile

ll conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione.

La Suprema Corte interviene nuovamente in una vicenda risalente a circa venti anni or sono: il locatore chiedeva la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, consistito nel mancato adeguamento alla normativa antincendio e nella realizzazione di alcune modifiche non autorizzate, con conseguente condanna al risarcimento dei danni e, subordinatamente, la dichiarazione di finita locazione al 30 novembre 1998; il conduttore, in via riconvenzionale, chiedeva il pagamento dell'indennità di avviamento, la restituzione del deposito cauzionale, il risarcimento danni per il ridotto utilizzo dei locali e il rimborso delle spese sostenute per adeguare l'impianto elettrico; sempre il locatore agiva per ottenere la risoluzione del contratto per morosità. Le cause venivano riunite e decise in primo grado con la condanna del locatore alla restituzione del deposito cauzionale e al rimborso delle spese per l'adeguamento dell'impianto elettrico, e la condanna del conduttore al pagamento delle spese condominiali; ogni altra domanda era respinta. L'appello principale e quello incidentale venivano rigettati, ma la decisione della corte territoriale era impugnata con ricorso per cassazione.

La Suprema Corte nel 2013 cassava con rinvio, ribadendo il principio enunciato dalle Sezioni Unite nel 2000 in ordine alla interdipendenza tra le obbligazioni ex contratto, del locatore di corrispondere l'indennità di avviamento, e del conduttore di restituire l'immobile. La questione tornava perciò innanzi alla corte d'appello che, nel riesaminare la questione, si è attenuta al principio secondo cui la giustificata inadempienza delle parti in difetto di contestuale esecuzione delle obbligazioni e l'assenza di illiceità delle condotte delle stesse, se sottraeva il conduttore dal risarcire il danno per mancata restituzione, non lo esonerava, in difetto di attivazione del procedimento di costituzione in mora del locatore, dal corrispondere il compenso - pari alla misura del canone contrattuale - per la protratta disponibilità del bene fino all'effettivo rilascio. In sede di rinvio, la corte territoriale, facendo applicazione del principio enunciato dalla Suprema Corte, ha quindi condannato il (ex)conduttore a corrispondere al (ex) locatore a titolo di compenso, un importo pari al canone contrattuale oltre interessi legali, per l'intero periodo di protratta occupazione dell'immobile dalla scadenza contrattuale al rilascio. Anche questa sentenza ha formato oggetto di ricorso da parte dell'ex conduttore a cui ha resistito con contro ricorso l'ex locatore, ma la Suprema Corte, ritenendo infondate le censure mosse, ha rigettato il ricorso principale.

La questione affrontata concerne il rapporto tra l'indennità di avviamento, dovuta dal locatore, la restituzione dell'ente locato, dovuta dal conduttore e la qualificazione della protratta occupazione da parte del conduttore, in attesa di ricevere l'indennità. Tali obbligazioni sono strettamente tra loro connesse: l'adempimento dell'una rende esigibile l'altra. Infatti, a norma dell'art. 34 della l. 392/1978 la corresponsione dell'indennità di avviamento è condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio: l'azione esecutiva non può essere iniziata se prima non sia stato eseguito il pagamento del credito vantato dal conduttore. Il ritardo del locatore nella corresponsione dell'indennità fa quindi sorgere nel conduttore il diritto a ritenere l'immobile sino al momento dell'effettivo pagamento, e tale protratta occupazione pone a carico del conduttore l'obbligo di continuare a corrispondere il corrispettivo convenuto, ma non anche un ulteriore indennizzo o un maggior danno.

La Suprema Corte ha innanzi tutto escluso che ricorresse l'ipotesi di una mutatio libelli nella domanda di pagamento dei canoni - proposta dall'ex locatore nel giudizio di rinvio - rispetto alla richiesta del medesimo in origine formulata di risarcimento danni per la protratta occupazione. I giudici di legittimità hanno, altresì, escluso trattarsi di domanda nuova, quanto piuttosto di una diversa qualificazione giuridica della pretesa che non incideva né sulla causa petendi (protrazione della detenzione del bene da parte del conduttore), né sul petitum sostanziale (diritto del locatore a percepire una qualche forma di corrispettivo in relazione al protrarsi della detenzione).

Del pari infondata è stata ritenuta la censura di carenza assoluta di motivazione della sentenza della corte d'appello in relazione alla tesi difensiva secondo cui il conduttore era incorso in un errore scusabile avendo fatto affidamento su un consolidato orientamento giurisprudenziale che escludeva qualsiasi compenso al locatore per la protratta occupazione da parte del conduttore fino al pagamento della indennità di avviamento.

Riconosce il Supremo collegio che negli anni 90 del secolo scorso si era manifestato un contrasto giurisprudenziale sul tema: un primo orientamento secondo cui «il conduttore, che intende rifiutare la consegna sino a quando non gli è pagata l'indennità e non assume l'iniziativa di liberarsi della propria obbligazione offrendo la riconsegna, è tenuto a pagare il canone dovuto in precedenza, ma non deve il risarcimento del maggior danno» (tra le altre, v. Cass. civ., sez. III, 29 ottobre 1993 n. 10784; Cass. civ., sez. III, 8 novembre 1996, n. 9747); un altro orientamento secondo cui «sciolto ormai il contratto, ciò che il conduttore può fare è rifiutare la restituzione, ma non utilizzare l'immobile. Sicchè, continuando a servirsene, realizza un comportamento i cui effetti non trovano regolazione nel contratto o nella legge sulla base del contratto. Di qui il riconoscimento al locatore del diritto al risarcimento del danno o ad un indennizzo» (Cass. 23 dicembre 1993 n. 12737, Cass. civ. 3 febbraio 1999, n. 922).

Per comporre il contrasto sono quindi intervenute le Sezioni Unite nel 2000 che hanno ravvisato, in relazione alla legittima protrazione dell'utilizzo del bene da parte del conduttore in attesa del pagamento della indennità di avviamento, la instaurazione di un rapporto tra le parti del precedente contratto di locazione che trova il referente genetico nella cessata locazione del bene e che viene ad atteggiarsi allo stesso modo di un rapporto a prestazioni commutative, secondo uno schema funzionale alla realizzazione degli scopi sottesi alla disciplina speciale. La finalità della norma introdotta dall'art. 34 della l. n. 392/1978 è di sollecitare il locatore a corrispondere l'indennità di avviamento contestualmente allo scadere del termine di durata della locazione, così da consentire al conduttore di non dover anticipare gli oneri finanziari connessi alla ricerca di una nuova sistemazione locativa della propria attività commerciale, evitando così la inevitabile dispersione della clientela acquisita conseguente al rilascio dell'immobile, e consentendogli di proseguire nella detenzione fino a che non gli venga corrisposta l'indennità, alle stesse condizioni, ossia corrispondendo il solo canone convenuto . Non sarebbe equilibrato, infatti, riconoscere al locatore un risarcimento danni da lucro cessante per la mancata disponibilità dell'immobile fino a quando egli non adempia alla obbligazione di pagamento dell'indennità.

Viene ribadito il rapporto di reciproca dipendenza dell'obbligazione di restituzione dell'ente locato allo scadere del termine di durata del contratto e dell'obbligazione del locatore di corrispondere al conduttore l'indennità di avviamento, fermo restando che il conduttore, sino a quando occupa l'immobile, è tenuto al pagamento del canone.

Perciò se la richiesta del locatore di ottenere la consegna dell'immobile alla scadenza non è accompagnata dall'offerta di pagamento dell'indennità, non può maturare alcun ritardo nell'adempimento dell'obbligazione del conduttore alla riconsegna; per contro, il conduttore che permane nell'immobile è tenuto al pagamento del corrispettivo pari al canone del contratto ormai cessato. Fino a quando non avviene la corresponsione dell'indennità, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore opera di diritto e rappresenta una causa giustificatrice della mancata consegna del bene locato.

E' da escludere però che l'importo dovuto per l'indennità di avviamento possa essere opposto in compensazione con il credito vantato dal locatore per canoni e oneri accessori.

Nulla osta a che il conduttore offra di restituire l'immobile facendo espressa riserva di richiedere il pagamento dell'indennità di avviamento: in tal modo il conduttore sarà esonerato dall'obbligazione di corrispondere al locatore canoni per il periodo successivo alla scadenza del contratto. Tuttavia, il conduttore deve offrire la riconsegna dell'immobile con le formalità di legge, ossia facendo pervenire al locatore una comunicazione a mezzo ufficiale giudiziario. Anche il locatore, in caso di contestazione sull'ammontare dell'indennità, può liberarsi dell'obbligazione di corrisponderla facendone offerta a norma dell'art. 1208 c.c., in modo tale che ove il conduttore non ritenesse di riceverla, sarebbe comunque libero di dar corso all'esecuzione per il rilascio dell'immobile.

Va in sostanza considerato che la disciplina delle locazioni ad uso diverso dall'abitazione, introdotta dalla l. n. 392/1978 e tuttora vigente, nonostante le novità introdotte dalla l.n. 431/1998, persegue la finalità di tutelare l'interesse del conduttore, per lo più un imprenditore o comunque un operatore economico, ad una maggiore stabilità della sistemazione nell'immobile condotto in locazione ove si svolge l'esercizio della propria attività. La durata minima legale, la libera determinazione del canone e la tutela dell'avviamento commerciale hanno l'evidente finalità di assicurare agli operatori l'attuazione di adeguati programmi di sviluppo delle attività economiche e professionali, ai fini di un generale progresso dell'economia nazionale.

Cirla - Monegat, Compravendita, Condominio, Locazioni, Milano, 2017;

Calvetti, Rapporti tra indennità di avviamento, restituzione dell'immobile e indennità di occupazione, in Dir. & giust., 2017;

De Tilla, L'obbligo del conduttore di versare il canone in attesa del pagamento dell'indennità di avviamento, Riv. giur. edil., 2013, I, 1032;

Pirruccio,Ricercata una soluzione equilibrata che salvaguarda le esigenze di entrambi, in Guida al diritto, 2010, fasc. 1, 31.