Il pagamento del prezzo del bene riscattato

In tema di riscatto di immobili urbani per uso non abitativo, il termine fissato dall'art. 39, comma 2 e 3, della l. 392/1978 per il pagamento del prezzo, ha natura dilatoria, sicché la sua inosservanza non comporta decadenza da un diritto già legittimamente esercitato e né, in mancanza di una espressa previsione in tal senso, condiziona gli effetti dello stesso, determinando piuttosto le conseguenze tipiche dell'inadempimento.

Con atto di citazione regolarmente notificato il conduttore di un terreno adibito ad attività di autorimessa senza custodia aveva convenuto in giudizio avanti il Tribunale del luogo ove si trovava l'immobile il proprio locatore e la società alla quale questi aveva venduto il terreno stesso senza però consentirgli di esercitare ex art. 38 L.392/78 il diritto di prelazione che gli spettava, svolgendo egli innegabilmente una attività che comportava il contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

In tale sede chiedeva accertarsi il suo pieno diritto al riscatto del terreno venduto e dunque l'inefficacia dell'intervenuta compravendita, con conseguente indicazione da parte del giudice delle modalità con cui egli avrebbe dovuto provvedere al versamento del corrispettivo della compravendita.

In accoglimento delle difese svolte dai convenuti, la domanda veniva rigettata, sul presupposto che non solo mancavano, nel caso in specie, i presupposti per riconoscere in capo al conduttore attore il diritto alla prelazione, ma anche perché - ed il particolare era assorbente - il prezzo del bene retratto era stato versato ben oltre il termine trimestrale previsto dall'art. 39 della l. n. 392/1978.

Avverso tale sentenza proponeva appello il soccombente attore ed ivi ne otteneva la riforma, nel senso che veniva riconosciuto il suo diritto al riscatto limitatamente alla porzione di terreno oggetto del contratto e, di conseguenza, anche il suo obbligo al pagamento del prezzo nella misura pari a quella versata dal terzo acquirente ed entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza.

Hanno ricorso in Cassazione gli appellati chiedendo la totale riforma della sentenza così pronunciata lamentando l'intervenuta decadenza del conduttore dall'esercizio del diritto di riscatto, per non avere egli tempestivamente versato il prezzo del bene retratto, nonché l'inapplicabilità, nel caso in specie, degli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, trattandosi di una vendita c.d. in blocco.

Le tematiche sottoposte al vaglio della Suprema Corte - e da questi esaminati e risolti con la sentenza in esame - erano invero molteplici, tra cui appunto anche quella di decidere, in riforma della sentenza impugnata, sull'intervenuta decadenza del conduttore dal diritto di riscatto, per non avere egli provveduto al pagamento del prezzo del bene retratto nei tre mesi successivi alla prima udienza del giudizio di primo grado.

Sostenevano infatti i ricorrenti che sia loro, quali eredi del defunto locatore, e sia la società terza acquirente del terreno, si erano costituiti in giudizio solo dopo otto anni dalla notifica dell'atto di citazione con cui il conduttore aveva esercitato il diritto di riscatto, talché dalla loro mancata comparizione e dalla declaratoria della loro contumacia doveva conseguire l'obbligo del conduttore di versare il prezzo del bene non oltre la prima udienza.

Richiamata infatti una più remota pronuncia (Cass. civ., sez. III, 17 luglio 1996, n. 6465), in forza della quale ai fini del computo della decorrenza iniziale del termine del pagamento del prezzo è richiesta di fatto solo una condotta del locatore esclusivamente negativa, dalla loro mancata costituzione in causa - e dunque dalla loro assenza all'udienza di prima comparizione avanti al giudice - doveva rinvenirsi un tacito comportamento dal quale evincere l'accettazione dell'esercitato riscatto.

A ciò aggiungevano anche il fatto che, in ogni caso e ritenuta assorbente la prima eccezione, al conduttore non spettava il diritto di riscatto in quanto la vendita aveva interessato l'intero terreno, di cui solo in parte formava oggetto del contratto di locazione stipulato con l'attore. Trattavasi dunque di una vendita c.d. in blocco per la quale giurisprudenza ormai consolidata aveva da tempo escluso il diritto di prelazione in capo al conduttore della singola porzione dell'immobile.

La Suprema Corte ha fondato la propria decisione sul chiaro dettato dell' art. 39 cit. che prevede, ai fini della decorrenza del termine trimestrale per il pagamento del prezzo, due differenti ipotesi, a seconda che ci sia o meno opposizione alla domanda di riscatto esercitata dal conduttore. Una volta radicato il giudizio, infatti, in presenza di opposizione al riscatto il dies a quo decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce la vertenza. Qualora invece nessuno manifesti formalmente la propria opposizione all'accoglimento della proposta domanda, il pagamento del prezzo deve avvenire entro tre mesi dalla prima udienza di comparizione delle parti innanzi al giudice oppure, ancor prima, dalla data di ricevimento dell'atto con cui il terzo acquirente del bene comunica di non opporsi all'esercitato riscatto.

Sta di fatto però, ragiona la Corte, che il versamento del prezzo non condiziona affatto l'esercizio del riscatto ed anzi alcuna norma sancisce la decadenza dal relativo diritto qualora il versamento non venga effettuato entro i termini prescritti oppure, addirittura, neppure venga eseguito. Una volta quindi esercitato, attraverso le forme indicate dalla legge, il diritto di riscatto, questo non viene meno per il solo mancato pagamento del prezzo, verificandosi semmai, in tal caso, un tipico inadempimento del debitore verso quell'obbligazione pecuniaria che la legge gli impone di ottemperare e consistente appunto, nel caso, nel pagamento del prezzo nella misura pari a quella versata dal terzo acquirente al locatore venditore.

Il mancato pagamento nel previsto termine di tre mesi, in assenza di una espressa previsione, non comporta decadenza dal diritto legittimamente esercitato, ma concreta dunque solo un inadempimento dell'obbligazione pecuniaria del retraente, dal quale può derivare il diritto del retratto all'adempimento coattivo ed al risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 1224 c.c., ma non quello di chiedere, ai sensi dell'art. 1453 c.c., la risoluzione del rapporto, che è peraltro rimedio non esperibile per le obbligazioni nascenti dalla legge, quale è quella del pagamento del prezzo in conseguenza dell'esercizio del diritto potestativo spettante al conduttore. Con la pronuncia della sentenza, infatti, il trasferimento del diritto di proprietà in capo al retraente è ormai avvenuto, alternativamente, per effetto della sola dichiarazione o per effetto della sentenza stessa.

Quanto sopra ha portato la Suprema Corte, con la pronuncia in commento, a confermare la sentenza dei giudici di merito di secondo grado di accoglimento della domanda di riscatto, pur fondando la decisione su argomentazioni diverse da quelli da loro seguiti, ribadendo cioè il principio ormai consolidato (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2005, n.19132; Cass. civ., sez. III, 14 aprile 1992, n. 4535) secondo cui il termine fissato dalla legge per il pagamento del prezzo del bene retratto costituisce soltanto un termine dilatorio per l'adempimento, la cui mancata osservanza produce le solo le conseguenze tipiche dell'inadempimento.

In sostanza, il mancato pagamento del prezzo può incidere, in ipotesi, quale condizioni sospensiva oppure quale condizione risolutiva dell'effetto traslativo della proprietà conseguente al legittimo esercizio del diritto di riscatto, ma non certo sull'esercizio del diritto stesso.

Traendo le fila di quanto sin qui detto, la sentenza in esame conferma che dall'esercizio del diritto di riscatto e dal conseguente acquisto della proprietà nasce in capo al retraente un'obbligazione di corrispondere il prezzo al retrattato e che il mancato rispetto del termine fissato dalla legge per il pagamento del prezzo non comporta decadenza da un diritto già legittimamente esercitato e giudizialmente riconosciuto, né condiziona gli effetti di esso in mancanza di una espressa previsione

Ciò è conseguenza del fatto che il termine fissato dalla legge per il pagamento del prezzo ha carattere dilatorio, non già perentorio, e che la cui mancata osservanza produce solo le conseguenze tipiche dell'inadempimento delle obbligazioni.

Nel quadro delle obbligazioni, quella di pagare il prezzo del riscatto trova la sua fonte non in un contratto o in un fatto illecito, ma nella legge in conseguenza dell'esercizio del diritto potestativo spettante al retraente (art. 1173 c.c.): come tale non può interferire con la piena validità dell'acquisto della proprietà del bene, ma solo sulla sua efficacia.

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