Diritto di regresso del condomino per lavori sul solaio di lastrico solare di proprietà esclusiva nei confronti degli altri condomini

In tema di condominio negli edifici, il condomino che abbia pagato direttamente all'impresa l'intero corrispettivo di un contratto d'appalto concluso dall'amministratore per l'esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di sua proprietà esclusiva, non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, neppure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3), c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro (principio reso in fattispecie regolata, ratione temporis, dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012).

Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non si fonda sull'applicazione degli artt. 1110 e 1203, n. 3) c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell'utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene.

Nel caso in esame l'amministratore di un condominio, a causa di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di proprietà esclusiva disponeva, in via di urgenza, il rifacimento del solaio di detto lastrico, incaricando all'uopo un'impresa per l'esecuzione dei lavori e, poi, ripartendo le relative spese ai sensi dell'art. 1126 c.c. tra la proprietaria della terrazza ed i condomini della verticale da esso coperti. L'impresa, effettuato l'intervento, aveva sollecitato il pagamento del corrispettivo dovutole e non avendo l'amministratore adempiuto all'obbligazione provvedeva ella stessa a pagare l'intero. Tutti i condomini interessati, tranne due, rimborsavano a sue mani la propria quota, talché la stessa chiedeva ed otteneva nei confronti di questi decreto ingiuntivo per la quota parte di loro spettanza.

Gli ingiunti proponevano, quindi, opposizione al decreto stesso, rilevando che il riparto delle spese indicato era errato e non era stato ratificato dall'assemblea, e chiedevano, altresì, in via riconvenzionale, la restituzione di quanto corrisposto in forza dell'ingiunzione subita, nonché la condanna della ricorrente al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. Il giudice adìto, in sede di opposizione, revocava il decreto ingiuntivo ed accoglieva la domanda riconvenzionale avanzata dagli opponenti.

La ricorrente proponeva, quindi, appello avverso detta decisione, assumendo l'erroneità della sentenza, non avendo applicato il giudicante, come dovuto, le disposizioni di cui agli artt. 1203 e 1110 c.c.

Il giudice d'appello respingeva il ricorso, rilevando l'inapplicabilità alla fattispecie delle norme invocate dall'appellante, poiché i lavori erano stati ordinati all'impresa dall'amministratore in carica, mentre nel caso trattato vi era solo lo spazio per un'azione di ripetizione nei confronti dell'impresa ex art. 2036 c.c. oppure per un'azione di indebito arricchimento nei confronti degli appellanti.

La condomina appellante ricorreva in cassazione, motivando essenzialmente l'impugnazione con il mancato inquadramento, da parte dei giudici di merito, della fattispecie nel disposto di cui all'art. 1110 c.c, (applicabile in concreto, ai sensi del disposto di cui all'art. 1139 c.c., anche al condominio), nonché di quello di cui all'art. 1203 c.c. (relativo all'azione di surroga)

La Suprema Corte rigettava il ricorso, negando la configurabilità di entrambe le norme nella specie.

Esclusa, ancora, l'applicabilità delle norme invocate dalla ricorrente a sostegno della sua domanda, il giudice di legittimità affermava che, per l'obbligazione relativa ai lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva, assunta dall'amministratore del condominio nei confronti dell'impresa appaltatrice, al condomino che abbia versato ad essa l'intero prezzo dei lavori, non può accordarsi un diritto di regresso nei confronti degli altri condomini, neppure limitatamente alla quota millesimale di loro spettanza, precisando anche che la condomina sarebbe stata, invece, legittimata ad agire per essere risarcita, ex art. 2041 c.c., per indebito arricchimento dei condomini che non l'avevano rimborsata, stante il vantaggio economico ricevuto dagli stessi.

La condomina che ha pagato direttamente e totalmente l'impresa appaltatrice per i lavori condominiali a questa ordinati dall'amministratore dato il loro carattere di urgenza, ha agito verso quelli che non l'avevano rimborsata della quota di loro competenza ai sensi dell'art. 1126 c.c., servendosi del disposto dell'art. 1110 c.c. (norma dettata per la sola comunione e non per il condominio), che prevede il rimborso afavoredel partecipante alla comunione, che «in caso di trascuranza degli altri comunisti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune».

La stessa ha motivato il suo comportamento affermando che detta norma, in virtù dell'art. 1139 c.c., sia applicabile anche al condominio degli edifici, mentre nella disposizione viene precisato che le norme della comunione (artt. da 1100 a 1116 c.c.) possono applicarsi anche al condominio solo «per quanto non espressamente già previsto dalle norme condominiali». E nella specie la ripartizione delle spese di lavori condominiali relative ai lastrici solari è espressamente disciplinata dall'art. 1126 c.c. (norma condominiale speciale), con implicita e chiara esclusione dell'applicabilità di quanto disposto dall'invocato art. 1110 citato.

Parimenti deve essere esclusa l'azione di surroga di cui all'art. 1203, n. 3), c.c., mancando nella specie l'interesse della condomina al pagamento integrale, non trattandosi di lavori da lei disposti, ma di lavori condominiali, per i quali era tenuta solo pro quota.

La Corte di legittimità ha ben chiarito le ragioni dell'inapplicabilità nella fattispecie dell'art. 1110 c.c., invocato dalla condomina ricorrente, come sopra precisato, ed altrettanto ha fatto escludendo il diritto di surroga della stessa per le somme anticipate, attenendosi strettamente al principio dell'obbligazione parziaria, affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la notissima sentenza Cass., Sez. Un. 8 aprile 2008 n. 9148, con la quale è stata definitivamente esclusa una responsabilità solidale dei condomini per le obbligazioni prese dall'ente nei confronti dei terzi (fornitori ed appaltatori).

Il diritto di surroga di cui al n. 3) dell'art. 1203 c.c., infatti - ha precisato la Corte - sorge per la prima volta in capo al condebitore adempiente sulla base del cosiddetto aspetto interno dell'obbligazione plurisoggettiva: la surroga, in particolare, ha luogo a favore del creditore soddisfatto che, essendo tenuto con o per altri al pagamento del debito, ha interesse a soddisfarlo, mentre nella specie la condomina era tenuta solo per la sua quota ed era l'amministratore a dover agire verso i morosi per il recupero delle somme di loro spettanza. La condomina, invece, avrebbe dovuto versare all'amministratore stesso un terzo della somma dovuta all'impresa ex art. 1126 c.c. (e, comunque, pur errando, avrebbe dovuto versare, possibilmente dietro autorizzazione del legale rappresentante del condominio, al massimo la quota di sua spettanza).

Va ancor meglio ribadito che, con l'obbligazione parziaria, fornitori e appaltatori creditori del condominio, per ottenere il pagamento del dovuto possono solo agire, prima di tutto, in via ingiuntiva verso il condominio, debitore principale, e, quindi, in via esecutiva (ove l'ente non abbia beni, né somme di denaro sul conto corrente condominiale sui quali rivalersi), verso i morosi (dei quali hanno diritto di ottenere i dati dall'amministratore ex art. 63, comma 1, disp.att. c.c.) e, da ultimo, verso i condomini adempienti che godono al riguardo del cosiddetto beneficium excussionis.

Nozzetti, Solidarietà e parziarietà delle obbligazioni contrattuali dei condomini nel nuovo art. 63 disp. att. c.c., in Arch. loc. e cond., 2013, 573;

Curti, L'esercizio del diritto di regresso tra condomini per il debito del condominio - Applicazioni concrete dell'art. 1299 c.c., in Foro pad., 2002, II, 137.