Vizi dell'immobile, conoscibilità e sospensione dell'adempimento

Non possono ravvisarsi vizi rilevanti ex art. 1578 c.c. nel caso in cui il conduttore abbia, di fatto, utilizzato l'immobile locato per oltre un anno, svolgendovi l'attività commerciale contrattualmente prevista, con ciò dimostrando l'idoneità dell'immobile all'uso convenuto. La conoscenza dei vizi in capo al conduttore può desumersi da elementi del contatto che facciano riferimento a problematiche relative allo stato dell'immobile locato. In ogni caso, non è consentita al conduttore l'autotutela sotto forma di sospensione totale o parziale dell'obbligazione conduttore di corrispondere il canone di locazione.

Nella vicenda giunta al vaglio della Suprema Corte, il conduttore ha preso in locazione un'immobile ad uso commerciale, se non che poco tempo dopo ha agito in giudizio per richiedere la risoluzione del contratto, deducendo la presenza di gravi vizi strutturali dell'immobile. Il contratto è stato dichiarato risolto in primo grado, ma la decisione è stata, poi, riformata in sede di appello. In particolare i giudici di appello hanno ritenuto che non fossero presenti nell'immobile vizi di gravità tale da diminuire in maniera apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito e soprattutto hanno ritenuto che non si trattasse di vizi ignoti al conduttore (ovvero che si trattasse di vizi da lui conosciuti o facilmente conoscibili): per tale ragione la domanda attrice è stata respinta. Il conduttore, soccombente in appello, propone ricorso per la cassazione della sentenza a lui sfavorevole, sottolineando la presenza dei gravi vizi denunciati.

Tenuto conto dei motivi di ricorso, formulati dal conduttore, i giudici di legittimità si trovavano quindi a dover valutare se la decisione di merito fosse o meno legittima e rispondente ai criteri ed ai principi che regolano la locazione e gli eventuali vizi della cosa locata. In particolare, si trattava di verificare quale rilevanza potessero avere, nella vicenda, i fenomeni di infiltrazioni d'acqua che erano stati denunciati dal conduttore come gravi vizi strutturali dell'immobile, rilevanti a suo dire ai sensi dell'art. 1578 c.c. per domandare la risoluzione del contratto e, in ogni caso, per giustificare la riduzione del canone anche in considerazione del principio posto dall'art. 1460 c.c. (in ordine all'eccezione di inadempimento, per cui «ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie …»).

Il ricorso è stato considerato infondato dai giudici di legittimità anche se, in parte, in considerazione dei precipui caratteri del giudizio di legittimità che preclude alla cassazione di riesaminare il giudizio di fatto, nella specie, riguardante lo stato dell'immobile e la sussistenza o meno dei vizi denunciati. A tale riguardo, la sentenza ha ritenuto dunque di non poter disattendere la valutazione già compiuta nel corso del giudizio di merito in ordine alla insussistenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito dell'immobile locato. In ordine alla rilevanza dei vizi denunciati dal ricorrente, la Corte di Cassazione ha ritenuto che gli stessi non potessero considerarsi rilevanti, in base ai principi dettati dall'art. 1578 c.c. in particolare per il fatto che il conduttore ha continuato ad utilizzare, per oltre un anno, l'immobile locato, svolgendovi l'attività commerciale alla quale lo stesso era destinato. Tale circostanza, secondo la sentenza di cassazione, avrebbe, quindi, di fatto dimostrato l'idoneità dell'immobile rispetto all'uso convenuto. Il conduttore, infatti, ha continuato ad utilizzare l'immobile senza svolgere alcuna contestazione al riguardo della sua eventuale inutilizzabilità.

A ciò va aggiunto che i giudici di legittimità hanno ritenuto che lo stato dell'immobile dovesse considerarsi conosciuto dal conduttore e così i vizi lamentati in quanto l'art. 18 del contratto di locazione faceva riferimento all'esistenza di un impianto di pompe al fine di combattere i fenomeni di infiltrazioni d'acqua. E' noto, invece, che gli eventuali vizi del bene locato possono considerarsi rilevanti ai fini della disciplina in esame solamente se non siano conosciuti dal locatore ovvero facilmente riconoscibili, cosa che nella specie non appariva sostenibile giacché nel contratto si faceva espresso riferimento alla presenza di pompe per far fronte ai fenomeni infiltrativi, per cui gli stessi se non altro con una minima diligenza dovevano considerarsi noti o almeno conoscibili.

L'ulteriore aspetto esaminato nella decisione in rassegna ha riguardato il potere di autotutela invocato dal ricorrente che aveva ritenuto di poter sospendere (o ridurre) il pagamento del canone per la presenza dei richiamati vizi del bene locato, conseguenti alle infiltrazioni di cui si è detto. In ordine a tale profilo la sentenza è stata rigorosa nel precisare che il nostro ordinamento non consente un potere di autotutela in favore del conduttore, cui non è, quindi, consentito di astenersi dal versare il canone ovvero di ridurlo unilateralmente pur nel caso in cui verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene. Secondo i giudici di legittimità, la sospensione dell'adempimento del conduttore di corrispondere il canone può considerarsi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. civ., sez. VI, 26 gennaio 2015, n. 1317).

Per queste ragioni, il massimo consesso decidente ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza della Corte d'Appello.

La sentenza in rassegna ha, dunque, avuto occasione di enucleare e ribadire i principi fondamentali in tema di vizi dell'immobile locato, precisando che i vizi, per essere rilevanti ai fini della disciplina posta dall'art. 1578 c.c., devono avere alcune precise caratteristiche.

In primo luogo, i vizi devono diminuire in maniera apprezzabile l'idoneità del bene locato all'uso pattuito. Tale circostanza non ricorre certamente quando il bene sia pacificamente utilizzato, come locale commerciale, dal conduttore per oltre un anno, senza che questi svolga rilievi ed eccezioni al riguardo.

Al contempo, i vizi lamentati dal conduttore, per rilevare, non devono essere né conosciuti né facilmente conoscibili dal conduttore stesso al tempo della stipula del contratto. E', infatti, evidente che l'eventuale conoscenza o conoscibilità dei vizi non renderebbe irragionevole la successiva e tardiva doglianza del conduttore che ben avrebbe potuto e dovuto valutare lo stato dell'immobile al tempo della conclusione del contratto e compiere le sue opportune valutazioni al riguardo.

Monegat, In nessun caso il conduttore può ridursi autonomamente il canone, in Immob. & proprietà, n. 2/2015;

Pennazio, Inidoneità del bene locato e rimedi esperibili dal locatore, in Giur. it., 2011, 12;

Polo, Vizi sopravvenuti nella locazione e risarcimento del danno alla salute in favore del conduttore, in Nuova giur. civ. comm., n. 7-8/2007;

Zappata, Eccezione di inesatto adempimento e denunzia dei vizi della cosa locata, in I contratti, n. 11/2001;