Le controversie escluse dal dissenso alla lite

L'amministratore di condominio, tenuto conto delle attribuzioni demandategli dall'art. 1131 c.c., può resistere all'impugnazione della delibera assembleare ed impugnare la relativa decisione giudiziale senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, atteso che, in dette ipotesi, non è consentito al singolo condomino dissenziente separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in ordine alle conseguenze della lite, ai sensi dell'art. 1132 c.c., ma solo ricorrere all'assemblea avverso i provvedimenti dell'amministratore, ex art. 1133 c.c., ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell'assemblea stessa.

La vicenda da cui ha avuto origine il giudizio che si è concluso in Cassazione si riferisce ad una impugnazione di delibera accolta dal Tribunale, con conseguente condanna del condominio convenuto al pagamento delle spese processuali, riguardo alle quali ad una condomina era stato richiesto il pagamento dalla parte vittoriosa. La condomina, eseguito il pagamento della propria quota, aveva fatto ricorso al Giudice affinché l'amministratore venisse condannato al risarcimento dei danni, addebitandogli il fatto di non avere convocato ritualmente l'assemblea oggetto di impugnazione e quindi della decisione del Tribunale e di non avere poi dato notizia della pendenza della lite. La domanda di risarcimento era stata accolta dal Giudice di Pace, competente per valore, con sentenza però successivamente riformata nel giudizio di appello dal Tribunale, il quale aveva rilevato che erano state prodotte in giudizio dall'amministratore le distinte delle lettere raccomandate di convocazione dei condomini per l'assemblea poi impugnata e che, riguardo all'omessa comunicazione della pendenza della lite, la controversia non esorbitava dalle attribuzioni dell'amministratore previste dall'articolo 1131 c.c., per cui l'attrice non poteva lamentare di non aver potuto manifestare la propria volontà di estraniazione dalla lite, in quanto detto potere non è legittimamente esercitabile in mancanza di una specifica decisione dell'assemblea.

La Corte di Cassazione ha, a sua volta, confermato la sentenza di secondo grado.

La questione da risolvere era, quindi, quella di individuare gli eventuali limiti applicativi entro cui può essere esercitato dai condomini il dissenso ex art. 1132 c.c. oppure se non vi sono limitazioni.

Come si è anticipato, la Suprema Corte ha condiviso la decisione emessa dal Tribunale quale giudice di appello per la sentenza del Giudice di Pace.

Il ricorso per Cassazione si basava su due censure: la prima censura riguardava la valutazione della regolarità, o meno, della convocazione all'assemblea che poi era stata oggetto dell'impugnazione accolta dal Tribunale e che così aveva dato origine all'intero contenzioso, in quanto la condomina ricorrente sosteneva che il giudice d'appello, senza valutare nello specifico se la notizia della convocazione si potesse comunque evincere da circostanze univoche, si era attenuto alla sola documentazione attestante l'invio delle convocazioni, senza pretendere dall'amministratore la prova dell'avvenuta ricezione dell'avviso di convocazione alla condomina impugnante; la seconda censura invece si riferiva alla individuazione della natura della controversia che era stata oggetto di impugnazione e aveva per oggetto una delibera sul regolamento e sulla ripartizione delle spese di un locale condominiale, per cui non rientrava tra quelle previste dall'art. 1131, comma 2, c.c. e quindi l'amministratore avrebbe dovuto essere specificamente incaricato con apposito mandato dell'assemblea condominiale, in occasione della quale i condomini avrebbe potuto manifestare il proprio dissenso ai sensi dell'art. 1132 c.c.

La Corte ha però dichiarato infondati entrambi i motivi rilevando che l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, dal momento che l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, come già affermato da Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451, e che, pertanto, la difesa in giudizio delle delibere dell'assemblea impugnate da un condomino rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, indipendentemente dal loro oggetto, per effetto dell'articolo 1131 c.c.

Inoltre la Corte ha rilevato che il caso in esame non ricade nell'ambito di applicazione dell'art. 1132, comma 1, c.c., dal momento che quest'ultima disposizione è diretta a mitigare gli effetti della regola maggioritaria che informa la vita del condominio e, in quest'ottica, consente al singolo condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di lite giudiziaria, in modo da evitare le conseguenze dannose di una eventuale soccombenza; e quindi, qualora non vi sia stata una assemblea a deliberare la lite attiva o passiva ai sensi dell'art. 1132 c.c., il condomino dissenziente soggiace alla regola maggioritaria. La Corte ha poi aggiunto che, tuttavia, pure in questa ipotesi il condomino che avrebbe voluto esprimere il proprio dissenso non resta impossibilitato a difendere la propria posizione, dato che dispone comunque del potere di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, in base all'art. 1133 c.c., oppure al giudice contro la delibera che viene successivamente approvata dall'assemblea stessa, entro gli ordinari termini di decadenza, previsti dall'art. 1137 c.c., richiamato dall'art. 1133 c.c.; e che inoltre il condomino dissenziente può sempre far valere le proprie doglianze sulla gestione dell'amministratore in sede di rendiconto condominiale, la cui approvazione deve avvenire ad opera non del singolo condomino, ma dell'assemblea.

La Suprema Corte ha infine precisato che, al di fuori di queste possibilità, il condomino non ha la facoltà di agire in proprio contro l'amministratore - tranne che assuma l'iniziativa della revoca giudiziale ai sensi dell'art. 1129 c.c. - per il solo fatto che ritenga la condotta dell'amministratore non consona ai propri interessi, in quanto questo contrasterebbe con la natura collettiva del mandato che compete all'amministratore secondo la normativa legale.

Va, in ultimo, ricordato che secondo la giurisprudenza costante della Cassazione anche nella lite tra condominio e condomino non trova applicazione, neppure in via analogica, la disposizione dell'art. 1132 c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del condomino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo e neppure l'art. 1101 c.c., richiamato dall'art. 1139 c.c. (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1970, n. 801; Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2014, n. 13885).

La disciplina sul dissenso prevista dall'art. 1132 c.c. - unitamente al principio della «doppia maggioranza» da raggiungere per la valida costituzione delle assemblee e per l'approvazione delle delibere, alla disciplina sulle innovazioni ed ad altre regole ancora, come l'applicazione del canone dell'eccesso di potere nelle deliberazioni - caratterizza l'intera normativa condominiale, conformandola nell'ottica di tutelare adeguatamente i condomini della minoranza o perfino un unico condomino che non condivide la scelta di tutti gli altri; e si tratta di uno dei tratti peculiari dell'intera normativa sul condominio, la quale, oltre ad indicare i criteri di riparto delle spese comuni e quelli della gestione, relativi all'aspetto sia amministrativo che deliberativo, è predisposta anche per assicurare la giusta tutela dei condomini che fanno parte della minoranza assemblare dai possibili abusi della maggioranza, dal momento che il condominio, per sua natura, non svolge una funzione produttiva e quindi non richiede una gestione di tipo «dinamico», dovendosi limitare a gestire le spese di utilizzo e di manutenzione delle parti comuni. Tuttavia nelle realtà condominiali non è affatto infrequente la strumentalizzazione degli strumenti di tutela per raggiungere ingiustificate finalità egoistiche che superano ampiamente i confini della buona fede, se non perseguono addirittura scopi emulativi. In tale situazione l'applicazione della disciplina sul dissenso secondo le modalità indicate dalla Suprema Corte si mostra idonea a perseguire entrambe le necessità, da una parte, di tutela dei condomini in minoranza e, dall'altra, di efficiente gestione condominiale.

Stendardi, Il dissenso alle liti nelle controversie rientranti ed in quelle esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore, in Arch. loc. e cond., 2012, 255;

Celeste, Difesa (coraggiosa) del condominio e dissenso (vigliacco) alle liti, in Amministr. immob., 2012, fasc. 160, 17;

Sanfilippo, Dissenso alle liti e separazione di responsabilità da parte dei condomini, in Dossier condominio, 2012, fasc. 132, 43;

Della Corte, Il dissenso alle liti, in Amministr. immob., 2007, fasc. 113, 9;

Cattedra, Il dissenso del condomino rispetto alle liti condominiali, in Riv. giur. edil., 1983, II, 407.

Raschi, Forma ed effetto del dissenso dei condomini rispetto alle liti, in Nuovo Dir., 1965, 678